Anzahl der veräußerten Objekte

Die nachfolgenden Erläuterungen sollen bei der Ermittlung der Zählobjekte behilflich sein. Die Anzahl der Zählobjekte ist für die Beurteilung des gewerblichen Grundstückshandels ausschlaggebend.

Grundstücke jeglicher Art

Laut Rz. 8 sind Objekte i. S. d. „Drei-Objekt-Grenze“ Grundstücke jeglicher Art. Auf die Größe, den Wert oder die Nutzungsart des einzelnen Objekts kommt es nicht an. Eine Unterscheidung, ob es bebaute oder unbebaute Grundstücke sind, ist nicht vorzunehmen. Auf die Frage ob der Steuerpflichtige die Objekte selbst errichtet hat oder in bebautem Zustand erworben hat, kommt es ebenfalls nicht an.

Als ein selbständiges Objekt ist auch ein im Teileigentum stehender Garagenabstellplatz anzusehen, wenn dieser nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung veräußert wird. Der Verkauf eines Garagenabstellplatzes ist jedoch dann nicht als eigenes Objekt zu zählen, wenn dieser als Zubehörraum einer Eigentumswohnung im Zusammenhang mit dem Verkauf der Eigentumswohnung an andere Erwerber als die Käufer der Eigentumswohnung veräußert wird.

 Jedes zivilrechtliche Wohnungseigentum, das selbständig nutzbar und veräußerbar ist, stellt ein Objekt i.S.d. „Drei-Objekt-Grenze“ dar, auch wenn mehrere Objekte nach Vertragsabschluss baulich zu einem Objekt zusammengefasst werden.

Weiterhin sind Erbbaurechten Als Objekt i.S.d. „Drei-Objekt-Grenze“ mit zu berücksichtigen.

Grundstücke welche durch Erbfall, vorweggenommene Erbfolge oder Schenkung übergegangen sind.

Erbfall und Schenkung

Als Zählobjekte sind Grundstücke die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Schenkung übertragen und vom Rechtsnachfolger in einem zeitlichen Zusammenhang veräußert worden sind, mit zu berücksichtigen. In diesem Fall ist hinsichtlich der unentgeltlich übertragenen Grundstücke für die Frage des zeitlichen Zusammenhangs (vgl. Tz. 6, 20) auf die Anschaffung oder Herstellung durch den Rechtsvorgänger abzustellen. Werden im zeitlichen Zusammenhang durch den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger insgesamt mehr als drei Objekte veräußert, liegen gewerbliche Einkünfte vor:

• beim Rechtsvorgänger hinsichtlich der veräußerten Grundstücke;
• beim Rechtsnachfolger hinsichtlich der unentgeltlich erworbenen und veräußerten Grundstücke.

In diesen Fällen sind beim Rechtsnachfolger die Veräußerungen der unentgeltlich erworbenen Grundstücke für die Frage, ob er daneben Einkünfte aus einem eigenen gewerblichen Grundstückshandel erzielt, als Objekte i. S. d. „Drei-Objekt-Grenze“ mitzuzählen.

Grundstücke die durch Erbfolge übergegangen sind

Unabhängig vom Umfang des Grundbesitzes sind Grundstücke, die durch Erbfolge übergegangen sind, in die Berechnung nicht einzubeziehen. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann aber bereits beim Erblasser, d.h. in seiner Person, begründet sein, so dass der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan des Erblassers fortführt.

Ein Erbe kann einen eigenen gewerblichen Grundstückshandel bergründen, wenn vor der Veräußerung der Grundstücke in einem nicht unerheblichen Maße diese modernisiert werden und hierdurch Wirtschaftsgüter anderer Marktgängigkeit entstehen (vgl. auch Rz. 24 a.a.O.).

Langfristig vermietete Objekte

Sind Objekte seit mindestens 10 Jahren vermietet gehört auch die Veräußerung der bebauten Grundstücke zur privaten Vermögensverwaltung. Dies ist unabhängig vom Umfang des veräußerten Grundbesitzes. Bei Grundstücken, die im Wege der vorweggenommenen Erbfolge oder durch Schenkung auf den Grundstücksveräußerer übergegangen sind, ist für die Berechnung der Nutzungsdauer die Besitzdauer des Rechtsvorgängers wie eine eigene Besitzzeit des Veräußerers zu werten.

Die Aufteilung eines Gebäudes in Eigentumswohnungen ist – für sich betrachtet – allein kein Umstand, der die Veräußerung der so entstandenen Eigentumswohnungen zu einer gewerblichen Tätigkeit macht. Auch hier ist maßgeblich auf die Dauer der Nutzung vor Veräußerung abzustellen.

Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Grundstücke

Grundstücke die „langfristig“ eigenen Wohnzwecken dienen sind in die Berechnung der "Drei-Objekt-Grenze" nicht mit einzubeziehen, da diese in der Regel zum notwendigen Betriebsvermögen gehören.

Bei einer vorübergehenden Nutzung zu eigenen Wohnzwecken kann die Beurteilung anders ausfallen. Das betroffene Objekt ist als Zählobjekt zu berücksichtigen, wenn die Selbstnutzung weniger als fünf Jahre beträgt. Erfolgt die Veräußerung aus offensichtlichen Sachzwängen und der Veräußerer weist eine auf Dauer angelegte Selbstnutzung nach, ist dieses Grundstück, auch bei einer Selbstnutzung von weniger als 5 Jahren, nicht als Zählobjekt in die Berechnung einzubeziehen.  

Ohne Gewinnerzielungsabsicht veräußerte Objekte

Soll bei Veräußerung von Objekten kein Gewinn erzielt werden sind diese nicht als Zählobjekte mit einzubeziehen. In vielen Fällen handelt es sich hierbei um teilentgeltliche Veräußerung oder Schenkung an Angehörige. Eine teilentgeltliche Veräußerung liegt immer dann vor, wenn der Verkaufspreis die Selbstkosten (Anschaffungs- oder Herstellungskosten oder Einlagewert) nicht übersteigt.

Besaß der Veräußerer zumindest eine bedingte Absicht die Objekte am Markt zu verwerten und übertrug er diese erst danach unentgeltlich auf seine Kinder, sind die Objekte als Zählobjekte zu berücksichtigen.

Auch Grundstücke, die zwar mit der Absicht Gewinn zu erzielen veräußert wurden, mit deren Verkauf aber letztlich ein Verlust realisiert wurde, sind in die Betrachtung, ob die „Drei-Objekt-Grenze“ überschritten ist, als Zählobjekt mit einzubeziehen.

Kein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen Errichtung, Erwerb,
Modernisierung und Veräußerung

Objekte i.S.d. „Drei-Objekt-Grenze“ sind nur solche Objekte, bei denen ein enger zeitlicher Zusammenhang (vgl. Tz. 20) zwischen Errichtung, Erwerb oder Modernisierung und der Veräußerung besteht.

Ein enger zeitlicher Zusammenhang ist immer dann gegeben, wenn die Zeitspanne zwischen Errichtung, Erwerb, Modernisierung und Veräußerung der Objekte nicht mehr als 5 Jahre beträgt. Die 5 Jahres-Grenze hat eine reine Indizwirkung und ist nicht als eine starre Grenze zu sehen. Auch bei einer Haltedauer von mehr als 5 Jahren kann ein enger zeitlicher Zusammenhang bejaht werden, wenn:

1. eine Überschreitung von wenigen Tagen vorliegt oder
2. ein branchenkundiger Steuerpflichtiger innerhalb von bis zu 10 Jahren in kurzer Zeit weitere Objekte veräußert.

Bei einem Branchenkundigen sind weitere Umstände zu prüfen.  Es ist zu prüfen, ob im Zeitpunkt der Errichtung, des Erwerbs oder der Modernisierung eine Veräußerungsabsicht vorgelegen hat.

Veräußerungsabsicht

Die Veräußerungsabsicht ist anhand äußerlicher Merkmale zu beurteilen; die bloße Erklärung des Steuerpflichtigen, er habe eine solche Absicht nicht gehabt, reicht nicht aus. Das Vorhandensein einer Veräußerungsabsicht kann allerdings nicht allein aus dem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen Errichtung und Veräußerung hergeleitet werden. Wenn von Anfang an eindeutige, vom Steuerpflichtigen darzulegende, Anhaltspunkte für eine ausschließlich anderweitige Nutzung als die Veräußerung des Objekts in Betracht gezogen worden ist, hat der enge zeitliche Zusammenhang für sich genommen keine Bedeutung. Fehlen solche Anhaltspunkte, zwingt der enge zeitliche Zusammenhang zwischen Errichtung und Veräußerung aber nach der Lebenserfahrung zu der Schlussfolgerung, dass bei der Errichtung der Objekte zumindest eine bedingte Veräußerungsabsicht bestanden hat. In diesen Fällen kann sich der Steuerpflichtige nicht darauf berufen, die (eigentliche) Verkaufsabsicht sei erst später wegen Finanzierungsschwierigkeiten und zu hoher finanzieller Belastungen gefasst worden.