Hiernach ist die Veräußerung von mehr als drei Objekten innerhalb eines Fünfjahreszeitraums grundsätzlich gewerblich. Als Folge führt dies dann grundsätzlich zur Gewerblichkeit aller Objekte, d.h. inkl. der ersten drei Objekte.
Als Zählobjekte sind unbebaute Grundstücke, Eigentumswohnungen, Ein- oder Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Gewerbebauten und Großobjekte zu erfassen. Ein ungeteiltes Grundstück mit mehreren freistehenden Mehrfamilienhäusern ist nur ein Objekt i.S.d. "Drei-Objekt-Grenze", weil zivilrechtlich nur ein Grundstück vorliegt. Größe, Wert und andere Umstände spielen keine Rolle. Die "Drei-Objekt-Grenze" gilt sowohl für die Anschaffung und Veräußerung von Objekten als auch für die Errichtung und den Verkauf von Objekten. Auch die Einbringung von Grundstücken in eine Personengesellschaft, an der der Steuerpflichtige beteiligt ist, ist als Veräußerung durch den Steuerpflichtigen anzusehen (vgl. oben).
Neben der reinen Objektanzahl ist auch der Zeitraum zwischen Erwerb/Herstellung eines Objektes und seiner Veräußerung zu berücksichtigen. Dabei fallen auch umfangreiche Verkäufe noch nicht aus dem Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung heraus, wenn es lediglich um den Verkauf langjährig durch Vermietung genutzter Wohnungen als Endpunkt der privaten Vermögensverwaltung geht. Dies ist der Fall bei einer Besitzdauer von mehr als zehn Jahren. Hier ist zu unterstellen, dass der Steuerpflichtige nicht in zumindest bedingter Veräußerungsabsicht gehandelt hat.
Dagegen spricht ein Zeitraum von bis zu fünf Jahren zwischen Fertigstellung/Modernisierung/Erwerb und Veräußerung für die Absicht einer Vermögensumschichtung und damit für einen gewerblichen Grundstückshandel, da hier Errichtung, Modernisierung bzw. Erwerb und Verkauf der Objekte noch im zeitlichen Zusammenhang zu bewerten sind.
Beispiel
Privatinvestor P erwirbt ein unbebautes Grundstück, das er mit einem Zehn-Familien-Haus bebauen lässt. Nach Fertigstellung des Gebäudes wandelt er das bebaute Grundstück in acht Eigentumswohnungen um. Eine der Wohnungen bezieht er selbst. Die restlichen sieben Wohnungen veräußert er innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung.
Sowohl nach der Zahl der verkauften Objekte (sieben) als auch nach dem kurzen zeitlichen Abstand zwischen Fertigstellung und Veräußerung der sieben Eigentumswohnungen spricht hier eine hohe Wahrscheinlichkeit für einen gewerblichen Grundstückshandel.
Beachte jedoch die folgende Abwandlung:
Beispiel
Privatinvestor P erwirbt ein unbebautes Grundstück, das er mit einem Vier-Familien-Haus bebauen lässt. Nach Fertigstellung des Gebäudes wandelt er das bebaute Grundstück in vier Eigentumswohnungen um. Eine der Wohnungen bezieht er selbst. Die restlichen drei Wohnungen veräußert er innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung.
Wegen der geringen Zahl von nur drei veräußerten Wohneinheiten ist ein gewerblicher Grundstückshandel zu verneinen.
