Grundstücke im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge oder Schenkung
Sofern ein Grundstück im Rahmen einer vorweggenommenen Erbfolge oder Schenkung (also unentgeltlich) übertragen wurde, ist für die Beurteilung, ob der enge zeitliche Zusammenhang von grundsätzlich 5 Jahren zwischen Errichtung und Veräußerung im Kontext der "Drei-Objekt-Grenze" gegeben ist auf die Anschaffung oder Herstellung des Rechtsvorgängers abzustellen.
Hinweis
Werden im zeitlichen Zusammenhang durch den Rechtsvorgänger und den Rechtsnachfolger insgesamt mehr als drei Objekte veräußert, liegen gewerbliche Einkünfte
- beim Rechtsvorgänger hinsichtlich der veräußerten Grundstücke;
- beim Rechtsnachfolger hinsichtlich der unentgeltlich erworbenen und veräußerten Grundstücke
vor.
In diesen Fällen sind beim Rechtsnachfolger die Veräußerungen der unentgeltlich erworbenen Grundstücke für die Frage, ob er daneben Einkünfte aus einem eigenen gewerblichen Grundstückshandel erzielt, als Objekte i.S.d. „Drei-Objekt-Grenze” mitzuzählen.
Beispiel
Vater V erwirbt im Jahr 01 vier Eigentumswohnungen E 1, E 2, E 3 und E 4. Im Jahr 03 veräußert er die Eigentumswohnungen E 1, E 2 und E 3. Die Eigentumswohnung E 4 überträgt er im Wege der vorweggenommenen Erbfolge im Jahr 03 auf seinen Sohn S. S hat im Jahr 02 die Reihenhäuser RH 1, RH 2 und RH 3 erworben. Im Jahr 04 veräußert S die Reihenhäuser und die Eigentumswohnung E 4.
Die Veräußerung der Eigentumswohnung E 4 innerhalb des zeitlichen Zusammenhangs durch S führt bei V zur Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels. Der Gewinn aus der Veräußerung der Eigentumswohnungen E 1 bis E 3 ist bei V steuerpflichtig.
Bei S ist der Gewinn aus der Veräußerung der Eigentumswohnung E 4 steuerpflichtig. Auch aus der Veräußerung der drei Objekte (RH 1 bis RH 3) erzielt er Einkünfte aus einem gewerblichen Grundstückshandel, weil die Veräußerung der Eigentumswohnung E 4 als sog. Zählobjekt mitzuzählen ist.
Erbfolge
Nicht einzubeziehen sind jedoch – unabhängig vom Umfang des Grundbesitzes – Grundstücke, die durch Erbfolge übergegangen sind (vgl. BFH-Urteil vom 15.03.2000, BStBl. 2001 II S. 530), es sei denn, dass bereits der Erblasser in seiner Person einen gewerblichen Grundstückshandel begründet hat und der Erbe einen unternehmerischen Gesamtplan fortführt oder der Erbe die Grundstücke vor der Veräußerung in nicht unerheblichem Maße modernisiert und hierdurch ein Wirtschaftsgut anderer Marktgängigkeit entstanden ist.
Grundsätzlich ebenfalls nicht in die "Drei-Objekt-Grenze" einzubeziehen ist ebenfalls ein zu eigenen Wohnzwecken genutztes Grundstück, es sei denn das zur Veräußerung bestimmte Wohnobjekt wurde nur vorübergehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
Bei einer Selbstnutzung von weniger als fünf Jahren ist das Grundstück dann nicht einzubeziehen, wenn der Veräußerer eine auf Dauer angelegte Eigennutzung nachweist, indem er darlegt, dass die Veräußerung auf offensichtlichen Sachzwängen beruhte (vgl. BFH-Urteil vom 18. September 2002,
BStBl. 2003 II S. 133).
Liegt bei einer Veräußerung keine Gewinnerzielungsabsicht hinsichtlich eines Grundstücks vor (un- oder teilentgeltliche Übertragung), so erfolgt grundsätzlich keine Einbeziehung dieses Vorgangs.
Eine teilentgeltliche Übertragung liegt dann vor, wenn der Veräußerungspreis die Selbstkosten nicht übersteigt.
Ehegatten
Bei Ehegatten erfolgt grundsätzlich keine Zusammenrechnung der entsprechenden Objekte, d.h. die Ehegatten werden dahingehend wie zueinander fremde Personen behandelt. Wird jedoch eine über die eheliche Lebensgemeinschaft hinausgehende zusätzlich enge Wirtschaftsgemeinschaft eingegangen, beispielsweise als Gesellschaft bürgerlichen Rechts, in die die Ehegatten (fast) alle Grundstücke eingebracht haben, erfolgt eine Zusammenrechnung.
Realteilung
Erfolgt eine Übertragung im Wege des Rechtsinstituts der Realteilung einer vermögensverwaltenden Personen-gesellschaft oder auch einer Bruchteilsgemeinschaft an die einzelnen Gesellschafter zu deren Alleineigentum, erfolgt kein Einbezug in die "Drei-Objekt-Grenze".
