Die Grunderwerbsteuer kommt nur zum Tragen, sofern es sich um ein inländisches Grundstück i.S.d. § 2 GrEStG handelt. Laut § 2 Abs. 1 GrEStG entsprechen Grundstücke im Kontext dieses Gesetzes denen des bürgerlichen Rechts. Ein Grundstück umfasst neben dem Grund und Boden auch alle fest damit verbundenen Sachen, gemäß § 94 Abs. 1 Satz 1 BGB. Dies hat zur Konsequenz, dass bei einem Kauf eines bebauten Grundstücks die Grunderwerbsteuer auf den gesamten Kaufbetrag und nicht lediglich auf den Grund und Boden angewandt wird. Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks mit anschließender eigener Bebauung betrifft die Steuer jedoch nur den Wert des unbebauten Grundstücks.
Inländische Grundstücke sind somit:
- die unbebauten Grundstücke
- die bebauten Grundstücke (Grund und Boden mit Bauwerken)
Den Grundstücken stehen gleich nach § 2 Abs. 2 GrEStG:
- Erbbaurechte,
- Gebäude auf fremden Boden sowie
- dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte nach § 15 des WEG und des § 1010 BGB.
Nicht dazu gehören nach § 2 Abs. 1 S. 2 GrEStG:
- Maschinen und sonstige Vorrichtungen aller Art, die zu einer Betriebsanlage gehören (Betriebsvorrichtungen – siehe Beck Steuererlasse 200 § 68/1),
- Mineralgewinnungsrechte und sonstige Gewerbeberechtigungen (im Gegensatz zu den Bestimmungen des BGB) sowie
- Das Recht des Grundstückseigentümers auf den Erbbauzins
- Zubehör;
- Instandhaltungsrücklagen (str., vgl. BFH v. 16.09. 2020 II R 49/17, siehe nachfolgend); die Bestellung eines Dauerwohn- und Nutzungsrechts (§ 31 f. WEG).
Hinweis
Instandhaltungsrücklage (-rückstellung)
Der BFH hatte insbesondere mit Urteil vom 09.10.1991 entschieden, dass das mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung verbundene Guthaben aus der Instandhaltungsrücklage nicht in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen sei. Begründet wurde diese mit dem Charakter der Rücklage nach dem (damaligen) Wohnungseigentumsgesetz. Die Finanzverwaltung hat diese Entscheidung übernommen, z.B. zuletzt noch OFD Frankfurt/M. v. 09.06.2020.
Durch Urteil vom 16.09.2020 II R 49/17 hat der BFH entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage sehr wohl in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage einzubeziehen ist, da diese nach Änderungen des WEG nicht zum Vermögen des Wohnungseigentümers gehört, sondern Vermögen eines anderen Rechtssubjekts (nämlich der Wohnungseigentümergemeinschaft) ist. Somit fällt der anteilige Kaufpreis mit in die Bemessungsgrundlage (siehe auch BFH v. 02.03.2016 II R 27/14).
Sofern sich ein Rechtsvorgang auf mehrere Grundstücke, die zu einer wirtschaftlichen Einheit gehören, oder aber auf einen oder mehrere Teile eines Grundstücks bezieht, werden im ersten Falle die Grundstücke insgesamt, im zweiten Falle die einzelnen Teile oder mehrere Teile zusammen als ein Grundstück behandelt, § 2 Abs. 3 GrEStG.
Prüfungstipp
Sofern das Vorliegen eines inländischen Grundstücks unproblematisch bejaht werden kann, sollten Ausführungen in der Klausur eher knapp gehalten werden. Detailliertere Ausführungen sollten nur bei Vorliegen eines Erbbaurechts, Wohnungs- oder Teileigentum oder bei Betriebsvorrichtungen erfolgen.
Folendes Video behandelt unter anderem den Grundstücksbegriff und die grunderwerbsteuerliche Tatbestände:
