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Grunderwerbsteuer

Ergänzungstatbestände , § 1 Abs. 1 Nr. 2 – 7 GrEStG

Allgemein versteht man unter Ergänzungs- oder Hilfstatbeständen rechtliche Regelungen oder Definitionen, die dazu dienen, Haupttatbestände zu präzisieren, zu vervollständigen oder deren Anwendungsbereich zu erweitern. Sie sind dazu da, Lücken oder Unklarheiten im Haupttatbestand zu schließen oder besondere Sachverhalte zu berücksichtigen, die im Haupttatbestand nicht direkt geregelt sind.

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In der Rechtssprache kommen Ergänzungs- oder Hilfstatbestände oft vor, um die Anwendbarkeit eines Gesetzes oder einer Vorschrift sicherzustellen und um ungewollte Schlupflöcher zu vermeiden. Sie ergänzen den Haupttatbestand, ohne diesen zu ersetzen, und sorgen für eine umfassendere und präzisere rechtliche Regelung.

Auflassung nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG

Gemäß § 925 BGB bezeichnet die Auflassung eine notariell beglaubigte Übereinkunft über den Wechsel des Grundstückseigentums, die in Anwesenheit beider Parteien getroffen wird. Diese Übereinkunft, zusammen mit der Registrierung im Grundbuch, bildet einen zentralen Schritt im Prozess der Rechtstransaktion eines Grundstückes (siehe auch § 875 BGB).

Wenn jedoch kein zuvor gültiges Rechtsgeschäft besteht, das die Übereignung festlegt, wird die Auflassung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG besteuert. Dies soll verhindern, dass derselbe Übertragungsprozess mehrfach besteuert wird. Dabei ist zu beachten, dass die Steuerpflicht mit der notariellen Übereinkunft entsteht und nicht erst mit der offiziellen Registrierung des neuen Eigentümers im Grundbuch. Daher tritt dieser Fall in der Praxis eher selten auf.

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Bei Vorliegen eines gültigen Kaufvertrags erfolgt die Besteuerung unter Anwednung des Haupttatbestands gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG. Ist der Kaufvertrag jedoch nicht formunwirksam, kann die Besteuerung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG erfolgen.

Anders allerdings in den Fällen eines gesetzlichen Übereignungsanspruchs. Hier liegt ein Rechtsgeschäft zur Begründung des Übereignungsanspruches nicht vor, so dass in diesen Fällen die Auflassung als solche nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG zur Grunderwerbsteuerbarkeit führt. Als derartige Ansprüche kraft Gesetzes seien beispielhaft die folgenden Ansprüche genannt:

  • ungerechtfertigte Bereicherung gem. § 812 BGB,
  • Schadensersatzansprüche gem. § 249 BGB,
  • Herausgabeanspruch gem. § 667 BGB.

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Die Auflassung zur Erfüllung eines Vermächtnisses gemäß § 1939 BGB ist ebenfalls grunderwerbsteuerbar, allerdings nach § 3 Nr. 2 GrEStG grunderwerbsteuerbefreit.

Eigentumsübergang nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 S. 1 GrEStG wird der Übergang des Eigentums an einem Grundstück besteuert, sofern ihm kein Rechtsgeschäft zugrunde liegt, das einen Übereignungsanspruch gemäß Nr. 1 begründet und keine Auflassung gemäß Nr. 2 erforderlich ist. Dies betrifft Eigentumsübergänge, die außerhalb des Grundbuchs stattfinden, beispielsweise durch gesetzliche Regelungen oder durch behördliche oder gerichtliche Entscheidungen (in solchen Fällen wird das  fehlerhafte Grundbuch korrigiert).

Hauptanwendungsfälle sind hierbei 

  • Erbfolge gemäß §§ 1922 ff. BGB,
  • Anwachsung gemäß § 738 BGB durch Ausscheiden des vorletzten Gesellschafters,
  • Verschmelzung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 1 UmwG (‚übertragende‘ Umwandlung),
  • Spaltung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 2 UmwG (‚übertragende‘ Umwandlung),
  • Vermögensübertragung gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 UmwG (‚übertragende‘ Umwandlung),
  • Enteignung gemäß Artikel 14 Abs. 3 GG.

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Die rein „formwechselnden Umwandlungen“ unterliegen nicht der Grunderwerbsteuer (vgl. „Schreiben betr. Übergang von Grundstücken bei Umwandlungen, Einbringungen und anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage vom 12.12.1997, zuletzt geändert durch FM Bayern vom 14.02.2000, Tz. IV. Nr. 2). Sie können aber Vor- oder Nachhaltefristen gem. §§ 5, 6 GrEStG verletzen.

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 Buchst. a) bis c) GrEStG gibt es bestimmte Eigentumsübertragungen, die durch gesetzliche Regelung wiederum ausgenommen sind. Vollständigkeitshalber sind diese Vorgänge zur Information mit aufgeführt. Zu diesen Ausnahmen zählen:

  • Regelungen im Flurbereinigungsgesetz (siehe § 1 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. a)),
  • Regelungen zur Umlegung im Baugesetzbuch (gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. b)), und
  • Bestimmungen im Zwangsversteigerungsgesetz bezüglich des Zuschlags (nach § 1 Abs. 1 Nr. 3 Buchst. c)).

Diese Ausnahmen können in Bezug auf eine Klausur vernachlässigt werden.

Meistgebot nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG

Das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren unterliegt der Grunderwerbsteuer. Es wird also nicht der Übergang des Eigentums aufgrund des Zuschlags nach § 90 Abs. 1 ZVG, sondern das Meistgebot zur Steuer herangezogen. Dieses Gebot entspricht hinsichtlich seiner Wirkungen dem Abschluss eines schuldrechtlichen Verpflichtungsgeschäfts.

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Praktische Relevanz: Trotz der gesetzlichen Regelung, dass das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren grundsätzlich grunderwerbsteuerpflichtig ist, ist es in der Praxis durch die Ausnahme in § 1 Abs. 1 Nr. 3 S. 2 Buchst. c) GrEStG nicht steuerbar.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren für ein inländisches Grundstück. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG).

Bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben. Die in § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG verwendeten Begriffe sind dabei aus dem Recht der Zwangsversteigerung vorgegeben und i.S. des Zwangsversteigerungsrechts auszulegen (ständige Rechtsprechung, vgl. Beschluss des Bundesfinanzhofs—BFH—vom 14. Oktober 2008 II B 65/07, BFH/NV 2009, 214, m.w.N., und BFH-Urteil vom 15. Juli 2015 II R 11/14, BFH/NV 2015, 1602, Rz 10). 

Vorzeitige Verfügung über Grundstücke, 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG

Wenn die Erwerber eines Grundstücks bereits vorher über das Grundstück verfügen können, d.h. noch bevor sie als Eigentümer im Grundbuch festgehalten sind– etwa durch die Übertragung ihrer Ansprüche aus einem bestehenden Kaufvertrag oder durch die Rechte, die sich aus einem Meistgebot ergeben –, fallen diese Vorgänge bereits unter den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG.

Abtretung der Kaufangebotsrechte nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 6 GrEStG unterliegt ein Rechtsgeschäft der Grunderwerbsteuer, wenn es einen Anspruch auf Übertragung der Rechte aus einem Kaufangebot begründet oder einer ähnlichen Regelung entspricht.

Steuerbarkeit von Rechtsabtretungen nach § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG

Gemäß § 1 Abs. 1 Nr. 7 GrEStG wird die Übertragung der in Nr. 5 und 6 genannten Rechte besteuert, sofern kein vorheriges Rechtsgeschäft den Abtretungsanspruch vorangegangen ist.