Bestimmte Erwerbsvorgänge sind von der Grunderwerbsteuer befreit. Das GrEStG teilt die Steuerbefreiungen in allgemeine Befreiungen von der Besteuerung (§ 3 GrEStG) und spezielle Befreiungen von der Besteuerung (§ 4 GrEStG) ein. Weitere Besonderheiten sind in den §§ 5-6a GrEStG geregelt.
Das Gesetz zur Grunderwerbsteuer regelt zahlreiche Steuerbefreiungen, die im Fall eines steuerbaren Rechtsträgerwechsels an einem Grundstück greifen können.
§ 3 GrEStG enthält diverse Steuervergünstigungen, das heißt, Erwerbsvorgänge, die nicht der Grunderwerbsteuer unterliegen.
§ 3 Nr. 1 GrEStG: Bagatellerwerbe bis 2.500 EUR
Von der Besteuerung ausgenommen sind Erwerbe, bei denen der für die Berechnung der Grunderwerbsteuer maßgebende Wert der Gegenleistung die Freigrenze von 2.500 € nicht übersteigt, sog. Bagatellfälle. Diese Freigrenze ist, wenn mehrere Miteigentümer ein Grundstück auf einen Erwerber übertragen, für jeden Miteigentumsanteil zu prüfen.
Beispiel
Frau Meier und Herr Schmidt sind Miteigentümer eines Grundstücks. Sie entscheiden, das Grundstück an Herrn Bauer zu verkaufen. Die gesamte Gegenleistung für das Grundstück beträgt 2.400 €.
Da die Gegenleistung für das gesamte Grundstück 2.400 € beträgt und somit die Freigrenze von 2.500 € nicht übersteigt, fällt nach § 3 Nr. 1 GrEStG keine Grunderwerbsteuer an.
§ 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG: Der Erwerb eines Grundstücks von Todes wegen oder durch Schenkung unter Lebenden (§ 3 Nr. 2 S. 1 GrEStG). Ausgenommen hiervon ist gem. § 3 Nr. 2 S. 2 GrEStG die Schenkung unter Auflage, insoweit die Auflage bei der Ermittlung der Schenkungsteuer abziehbar ist. Diese unterliegt dann der Grunderwerbsteuer (und ist steuerpflichtig, sofern keine andere Steuerbefreiungsvorschrift greift). Bei der gemischten Schenkung eines Grundstücks unterliegt der entgeltliche Teil der Besteuerung nach dem GrEStG, der unentgeltliche Teil der Besteuerung nach dem ErbStG.
Beispiel
Herr Müller hat eine Enkelin namens Lena. Er entscheidet sich, ihr sein Haus zu schenken, jedoch mit der Auflage, dass sie monatlich 1.000 € an eine gemeinnützige Organisation für die nächsten 10 Jahre spenden muss. Dies bedeutet, dass Lena insgesamt 120.000 € (1.000 € x 12 Monate x 10 Jahre) an die Organisation spenden wird. Auf die Abzinsung soll nicht eingegangen werden.
Da es sich bei dieser Schenkung um eine Schenkung unter Auflage handelt und diese Auflage (die monatlichen Spenden) bei der Ermittlung der Schenkungsteuer abziehbar ist, unterliegt der Wert der Auflage der Grunderwerbsteuer. Das bedeutet, dass Lena Grunderwerbsteuer auf den Wert der Auflage von 120.000 € zahlen muss, es sei denn, es gibt eine andere Steuerbefreiungsvorschrift, die in diesem Fall anwendbar wäre.
Das Haus selbst, das Lena unentgeltlich von ihrem Großvater erhalten hat (abzüglich der Auflage), würde der Besteuerung nach dem Erbschaftsteuergesetz unterliegen, während der entgeltliche Teil, der dem Wert der Auflage entspricht, der Besteuerung nach dem Grunderwerbsteuergesetz unterliegt.
§ 3 Nr. 3 GrEStG: Erwerbe der Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung.
Beispiel
Herr Müller verstirbt und hinterlässt ein Grundstück im Wert von 300.000 €. Er hat zwei Kinder, Anna und Tom, und in seinem Testament verfügt er, dass beide zu gleichen Teilen erben sollen. Nach dem Tode von Herrn Müller sind Anna und Tom also jeweils zu 50 % Miteigentümer des Grundstücks.
Einige Monate später entscheiden sich die Geschwister für eine Erbauseinandersetzung, da Tom lieber das Bargeld hätte und Anna das Grundstück behalten möchte. Sie lassen das Grundstück schätzen und es hat immer noch einen Wert von 300.000 €. Anna zahlt Tom 150.000 € aus, um seinen 50 %-Anteil am Grundstück zu erwerben und somit alleinige Eigentümerin des Grundstücks zu werden.
Gemäß § 3 Nr. 3 GrEStG unterliegen Erwerbe der Miterben im Rahmen einer Erbauseinandersetzung nicht der Grunderwerbsteuer. In diesem Fall wäre der Erwerb von Toms Miteigentumsanteil durch Anna im Rahmen der Erbauseinandersetzung von der Grunderwerbsteuer befreit, obwohl eine Gegenleistung (die 150.000 €) gezahlt wurde.
§ 3 Nr. 4 GrEStG: Der Erwerb eines Grundstücks durch den Ehegatten oder den Lebenspartner.
Beispiel
Frau Schmidt besitzt ein Grundstück im Wert von 200.000 €. Sie ist seit 10 Jahren mit Herrn Schmidt verheiratet. Aus persönlichen Gründen entscheidet sich Frau Schmidt dazu, das Grundstück an ihren Ehemann, Herrn Schmidt, zu übertragen, ohne dafür eine Gegenleistung zu verlangen.
Nach § 3 Nr. 4 GrEStG ist der Erwerb eines Grundstücks durch den Ehegatten steuerbefreit. Daher wäre in diesem Fall der Erwerb des Grundstücks durch Herrn Schmidt von der Grunderwerbsteuer befreit, da er der Ehegatte der Verkäuferin ist.
§ 3 Nr. 5 GrEStG: Der Erwerb eines Grundstücks durch den früheren Ehegatten im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung.
§ 3 Nr. 5a GrEStG: Der Erwerb eines Grundstücks durch den früheren Lebenspartner im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Aufhebung einer Lebenspartnerschaft.
§ 3 Nr. 6 GrEStG: Der Erwerb eines Grundstücks durch Verwandte in gerader Linie sowie deren Ehegatten oder Lebenspartner.
§ 3 Nr. 7 GrEStG: Erwerbe bei fortgesetzter Gütergemeinschaft.
Steuerbefreit sind Grundstücksübergänge zwischen Ehegatten bzw. Lebenspartnern einer eingetragenen Lebenspartnerschaft nach dem LebensPartG, früheren Ehegatten/Lebenspartnern im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach Scheidung/ Aufhebung der Lebenspartnerschaft sowie in gerader Linie verwandten Personen und deren Ehegatten /Lebenspartnern, ferner die relevanten Vorgänge bei der Teilung des Gesamtguts (bei Güterstand der Gütergemeinschaft).
Beispiel
Herr und Frau Müller leben im Güterstand der Gütergemeinschaft. Sie besitzen gemeinsam ein Grundstück, das als Gesamtgut ihrer ehelichen Gütergemeinschaft zählt. Nach einigen Jahren entscheidet sich das Paar, die Gütergemeinschaft aufzulösen und zum Güterstand der Gütertrennung überzugehen. Im Zuge dieser Umstellung gehört das gemeinsam gehaltene Grundstück nur noch Herrn Müller.
Nach § 3 Nr. 7 GrEStG sind Grundstücksübergänge bei der Teilung eines Gesamtguts (bei Güterstand der Gütergemeinschaft) von der Grunderwerbsteuer befreit. Das bedeutet, dass trotz der Übertragung des hälftigen Anteils des Grundstücks von Frau Müller auf Herrn Müller keine Grunderwerbsteuer anfällt, da es sich hier um eine Teilung eines Gesamtguts im Rahmen einer Änderung des Güterstands handelt.
§ 3 Nr. 8 GrEStG: Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses, wenn durch den Treuhänder die Grunderwerbsteuer entrichtet worden ist.
Beispiel
Frau Schneider besitzt ein Grundstück im Wert von 200.000 €. Aus verschiedenen Gründen, beispielsweise zur Kreditabsicherung oder aus steuerlichen Überlegungen, entscheidet sie sich dafür, das Grundstück in ein Treuhandverhältnis zu Herrn Meier zu übertragen. Herr Meier tritt nach außen hin als Eigentümer des Grundstücks auf, obwohl er dieses nur treuhänderisch für Frau Schneider verwaltet. Für diese Übertragung wird die Grunderwerbsteuer fällig und wird von Herrn Meier entrichtet.
Einige Jahre später wird das Treuhandverhältnis aufgelöst, und das Grundstück soll wieder vollständig in das Eigentum von Frau Schneider übergehen.
Gemäß § 3 Nr. 8 GrEStG ist der Rückerwerb eines Grundstücks durch den Treugeber bei Auflösung des Treuhandverhältnisses von der Grunderwerbsteuer befreit, sofern durch den Treuhänder (in diesem Fall Herr Meier) bereits Grunderwerbsteuer für den ursprünglichen Erwerb des Grundstücks entrichtet wurde. Das bedeutet, dass für die Rückübertragung des Grundstücks von Herrn Meier an Frau Schneider keine erneute Grunderwerbsteuer anfällt.
