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Grunderwerbsteuer - Erwerb der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis, § 1 Abs. 2 GrEStG

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Grunderwerbsteuer

Erwerb der wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis, § 1 Abs. 2 GrEStG

Dieser Tatbestand hat den Zweck, auch solche Verkehrsvorgänge der Grunderwerbsteuer zu unterwerfen, in denen das Grundstückseigentum zwar nicht rechtlich, wohl aber bei wirtschaftlicher Betrachtung auf einen anderen übergeht. Nach § 1 Abs. 2 GrEStG unterliegen der Grunderwerbsteuer "auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten".

Über diese Norm werden Rechtsvorgänge der Besteuerung unterworfen, die (ohne dass es zu einem Rechtsträgerwechsel im eigentlichen Sinn kommt) es einem Dritten ermöglichen, den inneren Wert eines Grundstücks zu realisieren. Dieser Tatbestand ist erfüllt, wenn es einem Dritten rechtlich oder wirtschaftlich ermöglicht wird, über ein bestimmtes Grundstück wie ein Eigentümer zu verfügen. Dem Dritten müssen hierfür über die bloßen Besitz- und Nutzungsrechte hinaus Einwirkungsmöglichkeiten auf den Substanzwert des Grundstücks gewährt werden. § 1 Abs. 2 GrEStG definiert nicht, was unter einer wirtschaftlichen Verwertungsbefugnis zu verstehen ist, es existieren jedoch folgende klausurrelevante und von der Rechtsprechung geprägte Fallgruppen:

Gebäude auf fremden Grund und Boden

Da Gebäude in Abgrenzung zum Grundstück keine eigenständigen Rechte vermitteln können, kommt für deren Verkauf ohne zivilrechtliche Übertragung des Grundstücks (dessen Bestandteil das Gebäude ist) nur eine Besteuerung nach § 1 Abs. 2 i. V. m. § 2 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG in Betracht, wenn der Käufer die ausschließliche Verfügungsmacht über das Gebäude erhält (vgl. BFH v. 27.03.1985 – II R 37/83). Wichtigster Anwendungsfall ist die Errichtung eines Gebäudes durch einen Pächter, dass der Grundstückseigentümer bei Beendigung des Pachtverhältnisses erwirbt.

Atypischer Maklervertrag

Weiteres Paradebeispiel für eine wirtschaftliche Verwertungsbefugnis ist der sog. atypische Maklervertrag. Während beim typischen Maklervertrag der Grundstückseigentümer mit dem Makler einen reinen Dienstvertrag abschließt, nach dem der Makler für das Grundstück einen Käufer besorgt und dafür eine feste Vergütung erhält, wird beim atypischen Maklervertrag dem Makler eine Teilhabe am Veräußerungserlös gewährt. Dies erfolgt durch eine Vereinbarung mit dem

Grundstückseigentümer, wonach der Makler lediglich zur Herausgabe eines vorher festgelegten Mindestkaufpreises verpflichtet ist, aber den darüberhinausgehend erzielten Veräußerungserlös als Vergütung behalten kann (garantierte Substanzbeteiligung). Notwendig ist ferner, dass der Makler mit einer Vollmacht zur Veräußerung ausgestattet wird (BFH v. 14.09.1988 – II R 116/85). In diesem Fall fingiert das Gesetz einen eigenen Erwerb des Maklers nach § 1 Abs. 2 GrEStG, der so behandelt wird, als habe der Makler das Grundstück zuvor vom Eigentümer zum Mindestkaufpreis selbst erworben und erst anschließend zum höheren (tatsächlichen) Kaufpreis weiterveräußert.