Inhaltsverzeichnis
- Bewertung bebauter Grundstücke nach §§ 180 – 191 BewG
- Grundstücksarten und Bewertungsverfahren allgemein
- Bewertung
- Die Grundstücksarten
- Wert der bebauten Grundstücke
- Vergleichswertverfahren, § 183 BewG
- Die Ermittlung des Grundbesitzwertes
- Ertragswertverfahren, §§ 184 - 188 BewG
- Mindestens ist der Bodenwert anzusetzen nach § 184 Abs. 3 S. 2 BewG
- Rohertrag
- Bewirtschaftungskosten
- Bodenwertverzinsung
- Vervielfältiger
- Niedrigerer gemeiner Wert gemäß § 198 BewG
- Fallbeispiel
- Sachwertverfahren, §§ 189 - 191 BewG
- Regelherstellungskosten
- EXKURS
- Bruttogrundfläche
- Alterswertminderung
- Wertzahl § 191 BewG
- Niedrigerer gemeiner Wert gemäß § 198 BewG
Bewertung bebauter Grundstücke nach §§ 180 – 191 BewG
Grundstücksarten und Bewertungsverfahren allgemein
Merke
Grundstücke, auf denen sich benutzbare Gebäude befinden, sind als bebaute Grundstücke zu qualifizieren (§ 180 Abs. 1 S. 1 BewG, R B 180 Abs. 1 S. 1 ErbStR).
Nach § 180 Abs. 2 BewG gilt als bebautes Grundstück auch ein Gebäude, das auf fremdem Grund und Boden errichtet wurde oder in sonstigen Fällen einem anderen als dem Eigentümer des Grund und Bodens zuzurechnen ist, selbst wenn es wesentlicher Bestandteil des Grund und Bodens geworden ist.
Zur wirtschaftlichen Einheit eines bebauten Grundstücks gehören der Grund und Boden, die Gebäude, sonstige Bestandteile und das Zubehör (R B 180 Abs. 3 ErbStR). Nicht einzubeziehen sind Maschinen und Betriebsvorrichtungen. Durch den Verweis auf R B 176.1 Abs. 1 ErbStR ist mit dem Grund- und Bodenwert auch nach wie vor der Wert der Außenanlagen abgegolten.
Bewertung
Hinweis
Bei der Bewertung der bebauten Grundstücke sind gemäß § 181 Abs. 1 BewG folgende sechs Grundstücksarten zu unterscheiden (R B 181.1 ErbStR):
- Ein- und Zweifamilienhäuser,
- Mietwohngrundstücke,
- Wohnungs- und Teileigentum,
- Geschäftsgrundstücke,
- gemischt genutzte Grundstücke und
- sonstige bebaute Grundstücke.
Die vorstehende Aufzählung ist abschließend. Jedes bebaute Grundstück muss einer der sechs Grundstücksarten zugeordnet werden. Die Grundstücksart ist ausschlaggebend für das anzuwendende Bewertungsverfahren.
Die Grundstücksarten
Ein- und Zweifamilienhäuser sind gemäß § 181 Abs. 2 BewG Wohngrundstücke, die bis zu zwei Wohnungen enthalten (vgl. zum Wohnungsbegriff nachfolgend § 181 Abs. 9 BewG) und kein Wohnungseigentum sind. Eine Nutzung zu anderen Zwecken als Wohnzwecken (z. B. zu gewerblichen Zwecken) ist für die Annahme eines Ein- oder Zweifamilienhauses insoweit unschädlich, als die andere Nutzung unter 50 % der Wohn- oder Nutzfläche des Hauses bleibt und dadurch die Eigenart als Ein- oder Zweifamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird.
Mietwohngrundstücke liegen nach § 181 Abs. 3 BewG vor, wenn zu mehr als 80 % der Wohn-/ Nutzfläche des Hauses eine Nutzung zu Wohnzwecken erfolgt und es sich nicht um Ein- oder Zweifamilienhäuser oder Wohnungseigentum handelt.
Wohnungseigentum ist nach § 181 Abs. 4 BewG das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (Definition entspricht § 1 Abs. 2 WEG).
Teileigentum ist nach § 181 Abs. 5 BewG das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentum an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört (Definition entspricht § 1 Abs. 3 WEG).
Bei Geschäftsgrundstücken im Sinne von § 181 Abs. 6 BewG handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 % der Wohn-/ Nutzfläche des Hauses eigenen oder fremden betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen und die nicht Teileigentum sind.
Gemischt genutzte Grundstücke sind nach § 181 Abs. 7 BewG Grundstücke, die mehreren unterschiedlichen Zwecken dienen (Wohnzwecke, eigene oder fremde betriebliche oder öffentliche Zwecke) und nicht den vorstehenden vier anderen Grundstücksarten zuzuordnen sind, beispielsweise ein Einfamilienhaus, das neben Wohnzwecken zu mehr als 50 %, aber zu weniger als 80 % gewerblich genutzt wird.
Als sonstige bebaute Grundstücke nach § 181 Abs. 8 BewG gelten alle übrigen Grundstücke, die nicht in die vorstehenden fünf anderen Grundstücksarten eingeordnet werden können. Sie dienen weder Wohn- noch betrieblichen noch öffentlichen Zwecken, beispielsweise Vereinsheime, Sportstätten- oder Sporthallen, Jagdhütten, privat genutzte selbständige Garagengrundstücke etc.
Wert der bebauten Grundstücke
Der Wert der bebauten Grundstücke ist gemäß § 182 Abs. 1 BewG je nach Art des bebauten Grundstücks nach dem Vergleichswertverfahren, dem Ertragswertverfahren oder dem Sachwertverfahren zu ermitteln (R B 182 Abs. 1 ErbStR). Die Festlegung in § 181 BewG lässt keine Verfahrenswahl zu.
Hinweis
Die Zuordnung der Grundstücksarten erfolgt nach dem Verhältnis der Wohn- und Nutzflächen nach R B 181.1 Abs. 1 Satz 3 ErbStR. Dabei sind Nutzflächen, die in einem Nutzungszusammenhang mit Wohnflächen stehen beispielsweise Garagen oder Kellerräume, nicht mit einzubeziehen; siehe hierzu R B 181.1 Abs. 1 Satz 4 ErbStR.
Die drei Wertermittlungsverfahren
Alle drei Wertermittlungsverfahren leiten sich von gleichnamigen Verfahren der ImmoWertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) sowie der hierzu ergangenen WertR (Wertermittlungsrichtlinien) ab, die in Deutschland allgemein die Grundsätze für die Wertermittlung bei Immobilien regeln.
Die WertR regeln die Auslegung der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB und stellen die einheitliche Anwendung gleicher Grundsätze bei der Ermittlung von Grundstücksverkehrswerten sicher.
Die Gutachterausschüsse müssen die ImmoWertV verbindlich anwenden. Hinsichtlich der Heranziehung für Zwecke der steuerlichen Bewertung wurden diese Wertermittlungsverfahren jedoch mit dem Ziel der weitergehenden Typisierung teilweise abweichend ausgestaltet.
Merke
Neben den drei vorgenannten Bewertungsverfahren enthält das BewG unter Punkt IV. des sechsten Abschnitts des BewG noch Vorschriften zur Bewertung von folgenden Sonderfällen:
- Erbbaurechtsfälle §§ 192–194 BewG,
- Gebäude auf fremdem Grund und Boden § 195 BewG,
- Grundstücke im Zustand der Bebauung § 196 BewG
- sowie Gebäude und Gebäudeteile für den Zivilschutz § 197 BewG.
Hinweis
§ 181 Abs. 9 BewG enthält die Definition einer Wohnung im bewertungsrechtlichen Sinne: Danach muss eine Wohnung gegenüber anderen Wohnungen baulich abgeschlossen sein, einen eigenen Zugang haben, über eine Küche, eine Waschgelegenheit und eine Toilette verfügen und eine gewisse Mindestgröße (23 m²) aufweisen, so dass die Führung eines selbständigen Haushaltes möglich ist.
Vergleichswertverfahren, § 183 BewG
Im Vergleichswertverfahren sind nach § 182 Abs. 2 BewG grundsätzlich zu bewerten
- das Wohnungseigentum,
- das Teileigentum sowie
- Ein- und Zweifamilienhäuser
Die Ermittlung des Grundbesitzwertes
Zur Ermittlung des Grundbesitzwertes stehen zwei Verfahrenswege zur Verfügung: die Heranziehung von Vergleichspreisen einerseits sowie die Anwendung von Vergleichsfaktoren andererseits.
Anwendung von Vergleichspreisen
Merke
Rückgriff auf Vergleichspreise: Nach § 183 Abs. 1 S. 1 BewG sind Kaufpreise von Grundstücken heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen – sogenannte Vergleichsgrundstücke.
Eine hinreichende Übereinstimmung liegt vor, wenn sie insbesondere hinsichtlich ihrer Lage, ihrer Art, ihres Maßes der baulichen Nutzung, ihrer Größe, ihres Erschließungszustands und ihres Alters des Gebäudes mit dem zu bewertenden Grundstück weitgehend übereinstimmen bzw. die Abweichungen in sachgerechter Weise berücksichtigt werden können (R B 183 Abs. 2 S. 3 und S. 4 ErbStR).
Vorrangig sind dabei die von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Vergleichspreise zu berücksichtigen. Nachrangig kann auf die in der Finanzverwaltung vorliegenden Unterlagen zu vergleichbaren Kauffällen zurückgegriffen werden (R B 182 Abs. 2 S. 7 ErbStR).
Anwendung von Vergleichsfaktoren
Merke
Rückgriff auf Vergleichsfaktoren: Anstelle von Preisen für Vergleichsgrundstücke können nach § 183 Abs. 2 Satz 1 BewG Vergleichsfaktoren, beispielsweise Gebäudefaktoren oder Ertragsfaktoren, herangezogen werden, die von den Gutachterausschüssen für geeignete Bezugseinheiten, insbesondere Raum- oder Flächeneinheiten des Gebäudes, ermittelt und mitgeteilt werden.
Werden Vergleichsfaktoren verwendet, die sich nur auf das Gebäude beziehen, ist der Bodenwert gesondert zu berücksichtigen (§ 183 Abs. 2 S. 2 BewG, R B 183 Abs. 3 S. 4 ErbStR).
Abweichung wertbeeinflussender Faktoren
Merke
Abweichung wertbeeinflussender Faktoren: Weichen die Grundstücksmerkmale der Vergleichsgrundstücke beziehungsweise der den Vergleichsfaktoren zugrunde liegenden Grundstücke von den Grundstücksmerkmalen des zu bewertenden Grundstücks ab, so sind diese Abweichungen durch Zu- oder Abschläge nach Vorgabe des Gutachterausschusses zu berücksichtigen, R B 183 Abs. 4 Satz 1 ErbStR.
Stehen vom örtlichen Gutachterausschuss im Fall der Abweichung keine Anpassungsfaktoren zur Verfügung, kann eine hinreichende Übereinstimmung im Sinne des § 183 Abs. 1 Satz 1 BewG noch unterstellt werden, wenn die Grundstücksmerkmale des zu bewertenden Grundstücks um höchstens 20 % vom Vergleichsgrundstück abweichen, H B 183 (4) ErbStR.
Ertragswertverfahren, §§ 184 - 188 BewG
Das Ertragswertverfahren kommt gemäß § 182 Abs. 3 BewG insbesondere bei bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen der nachhaltig erzielbare Ertrag für die Werteinschätzung am Grundstücksmarkt im Vordergrund steht (typische Renditeobjekte).
Hinweis
Das Ertragswertverfahren ist daher regelmäßig für Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt, anzuwenden.
Das Ertragswertverfahren ist geregelt in den §§ 184 - 188 Bewg. Beim Ertragswertverfahren wird der Grundbesitzwert auch Ertragswert des Grundstücks genannt. Dieser ergibt sich aus der Summe von Gebäudewert (Gebäudeertragswert genannt) und Bodenwert, § 184 Abs. 1 und Abs. 3 S. 1 BewG.
Der Bodenwert ist nach § 184 Abs. 2 BewG wie der Wert eines unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG zu ermitteln.
Mit dem Ertragswert des Gebäudes sind auch die sonstigen baulichen Anlagen, insbesondere Außenanlagen, abgedeckt, § 184 Abs. 3 S. 3 BewG.
Mindestens ist der Bodenwert anzusetzen nach § 184 Abs. 3 S. 2 BewG
Rohertrag
Bei der Ermittlung des Gebäudeertragswerts ist von dem Reinertrag des Grundstücks auszugehen (§ 185 Abs. 1 S. 1 BewG):
Rohertrag des Grundstücks
./. Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstücks
Hinweis
Rohertrag ist gemäß § 186 Abs. 1 Satz 1 BewG das Entgelt, das für die Benutzung des bebauten Grundstücks nach den am Bewertungsstichtag geltenden vertraglichen Vereinbarungen für den Zeitraum von zwölf Monaten zu zahlen ist (vereinbarte Jahresmiete). Zum Entgelt in diesem Sinne rechnen die (R B 186.1 Abs. 1 S. 3 ErbStR):
- vertraglich vereinbarte Miete für die Raumnutzung,
- Mieteinnahmen für Stellplätze,
- Mieteinnahmen für Nebengebäude, z. B. für Garagen,
- Vergütungen für außergewöhnliche Nebenleistungen des Vermieters, die nicht die Raumnutzung betreffen, aber neben der Raumnutzung aufgrund des Mietvertrags gewährt werden (z. B. Reklamenutzung oder das Aufstellen von Automaten),
- Vergütungen für Nebenleistungen, die zwar die Raumnutzung betreffen, jedoch nur einzelnen Mietern zugutekommen, beispielsweise zusätzliche Mieteinnahmen für die Verkabelung des Gebäudes zwecks Datenfernübertragung, für den Einbau einer Klimaanlage oder für die Nutzung eines Schwimmbads,
- Untermietzuschläge,
- Baukostenzuschüsse und Mietvorauszahlungen, soweit sie auf die Miete anzurechnen sind,
- Zahlungen des Mieters an Dritte für den Eigentümer, soweit es sich nicht um Betriebskosten im Sinne des § 27 II. BV (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz) oder § 2 BetrKV (Betriebskostenverordnung) handelt, beispielsweise Erschließungskosten,
- Leistungen des Mieters, die nicht in Geld bestehen, soweit sie nicht gleichzeitig als Betriebskosten zu berücksichtigen waren, beispielsweise die Übernahme der Grundstücksverwaltung,
- um Neben- und Betriebskosten bereinigte Leasing-Raten, soweit sie auf die Überlassung des Grundstücks entfallen.
Nicht in das Entgelt einzubeziehen sind
- Umlagen, die zur Deckung der Betriebskosten gezahlt werden,
- Einnahmen für die Überlassung von Maschinen und Betriebsvorrichtungen,
- Einnahmen für die Überlassung von Einrichtungsgegenständen (z. B. bei möblierten Wohnungen, Ferienwohnungen, Studentenwohnheimen),
- Dienstleistungen, die nicht die Grundstücksnutzung betreffen (Reinigungsdienste),
- Zuzahlungen Dritter außerhalb des Mietverhältnisses (z. B. bei Bauherrengemeinschaften Zahlungen des Mietgarantiegebers),
- Aufwendungszuschüsse im öffentlich geförderten Wohnungsbau,
- die Umsatzsteuer.
Merke
Bei dem Entgelt i. S. des § 186 Abs. 1 S. 1 BewG handelt es sich um eine Sollmiete. Es ist daher nicht auf die tatsächlich gezahlte Miete abzustellen.
Hieraus folgt, dass bei Mietausfall – trotz des geringeren Ertrags – eine Bewertung auf der Basis der vereinbarten Miete vorzunehmen ist (R B 186.1 Abs. 1 S. 7 ErbStR).
Auch für den Fall von am Bewertungsstichtag noch ausstehenden Mietzahlungen ist auf die vereinbarte Miete abzustellen. Die Berücksichtigung der ausstehenden Miete erfolgt im Wege des übrigen Vermögens als Kapitalforderung (Bewertung gemäß § 12 Abs. 1 ErbStG i. V. m. § 12 Abs. 1 BewG grundsätzlich mit dem Nennwert).
Merke
Gemäß § 186 Abs. 2 BewG kommt der Ansatz der üblichen Miete in Betracht, wenn
- Grundstücke oder Grundstücksteile eigengenutzt
- ungenutzt,
- zu vorübergehendem Gebrauch
- unentgeltlich überlassen sind oder
- der Eigentümer diese dem Mieter zu einer mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat.
Die übliche Miete kann aus Vergleichsmieten oder Mietspiegeln abgeleitet, mit Hilfe einer Mietdatenbank (§ 558e BGB) geschätzt oder durch ein Mietgutachten ermittelt werden nach R B 186.5 Abs. 1 ErbStR.
Bewirtschaftungskosten
Bei den Bewirtschaftungskosten handelt es sich um die bei gewöhnlicher Bewirtschaftung nachhaltig entstehenden Verwaltungskosten, Betriebskosten, Instandhaltungskosten sowie das Mietausfallwagnis; durch Umlagen gedeckte Betriebskosten bleiben unberücksichtigt nach R B 187 Abs. 1 S. 1 ErbStR.
Die Bewirtschaftungskosten sind nach Erfahrungssätzen anzusetzen. Vorrang sind hier geeignete Erfahrungssätze der örtlichen Gutachterausschüsse heranzuziehen; hilfsweise greifen die pauschalierten Bewirtschaftungskosten nach Anlage 23 zum BewG. Individuelle Erfahrungssätze spielen keine Rolle und dürfen nicht verwendet werden.
Bodenwertverzinsung
Der Reinertrag des Grundstücks ist, um die angemessene Bodenwertverzinsung zu vermindern, der verbleibende Betrag ist der Gebäudereinertrag, § 185 Abs. 2 S. 1 BewG.
Reinertrag des Grundstücks
./. Bodenwertverzinsung
= Gebäudereinertrag
Der Verzinsung des Bodenwerts ist der Liegenschaftszins zugrunde zu legen.
Hinweis
Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem der Verkehrswert von Grundstücken im Durchschnitt marktüblich verzinst wird (§ 188 Abs. 1 BewG).
Anzuwenden sind dabei vorrangig die von den Gutachterausschüssen ermittelten örtlichen Liegenschaftszinssätze. Bei den Liegenschaftszinssätzen handelt es sich um Daten, die für die Verkehrswertermittlung von Grundstücken erforderlich sind; diese sind aus Kaufpreissammlungen abzuleiten. Die Ableitung der Liegenschaftszinssätze ist Aufgabe der Gutachterausschüsse.
Merke
Soweit von den Gutachterausschüssen für das zu bewertende Grundstück keine geeigneten Liegenschaftszinssätze zur Verfügung gestellt werden, gelten nach § 188 Abs. 2 Satz 2 BewG die folgenden typisierten Zinssätze:
- 5,0 % für Mietwohngrundstücke,
- 5,5 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von bis zu 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
- 6,0 % für gemischt genutzte Grundstücke mit einem gewerblichen Anteil von mehr als 50 %, berechnet nach der Wohn- und Nutzfläche,
- 6,5 % für Geschäftsgrundstücke.
Ist das Grundstück wesentlich größer, als es einer dem Gebäude angemessenen Nutzung entspricht, und ist eine zusätzliche Nutzung oder Verwertung einer Teilfläche (selbständig verwertbare Teilfläche) zulässig und möglich, ohne dass mehrere wirtschaftliche Einheiten vorliegen, ist diese Teilfläche bei der Berechnung des Bodenwertverzinsungsbetrages nicht zu berücksichtigen und darf nicht abgezogen werden (§ 185 Abs. 2 S. 3 BewG).
Hinweis
Dabei ist nicht entscheidend, ob die selbständig nutzbaren Teilflächen baulich nutzbar sind. Vielmehr ist jede sinnvolle Nutzung gemeint, bspw. als Lagerfläche, Abstellfläche, Gartenfläche, Schrebergärten usw. (R B 185.1 Abs. 3 ErbStR).
Im Ergebnis führt dies zu einem höheren Grundbesitzwert, da weniger abgezogen wird.
Verbleibt nach Abzug der Bodenwertverzinsung kein oder ein negativer Betrag, ist nach § 184 Abs. 3 S. 2 BewG der Bodenwert anzusetzen (Mindestwert).
Vervielfältiger
Nach § 185 Abs. 3 S. 1 BewG ist der Gebäudereinertrag mit dem sich aus der Anlage 21 zum BewG ergebenden Vervielfältiger zu kapitalisieren.
Hinweis
Dieser Vervielfältiger ergibt sich nach dem Liegenschaftszinssatz (LZS) und der Restnutzungsdauer des Gebäudes nach R B 185.2 Satz 1 ErbStR.
Die Restnutzungsdauer wird aus dem Unterschiedsbetrag zwischen der typisierten wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer (wGND) und dem tatsächlichen Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag ermittelt.
Nach R B 185.3 Abs. 1 Satz 2 ErbStR kann hierbei aus Vereinfachungsgründen das Alter des Gebäudes durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes (Baujahr) vom Jahr des Bewertungsstichtages bestimmt werden:
Jahr des Besteuerungszeitpunktes
./. Jahr der Bezugsfertigkeit
= Gebäudealter
Hinweis
Die typisierte wGND eines Grundstücks ist der Anlage 22 zum BewG zu entnehmen (§ 185 Abs. 3 S. 3 BewG).
Die RND eines noch nutzbaren Gebäudes beträgt gemäß § 185 Abs. 3 Satz 5 BewG mindestens 30 % der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer. Der Gesetzgeber hat hierbei angenommen, dass auch ein älteres Gebäude grundsätzlich nicht völlig wertlos ist und bei routinemäßiger Instandhaltung weiterhin einen gewissen Restwert behält.
Sind nach Bezugsfertigkeit des Gebäudes Veränderungen eingetreten, die die wGND des Gebäudes verlängert oder verkürzt haben, ist von einer der Verlängerung oder Verkürzung entsprechenden RND auszugehen (§ 185 Abs. 3 S. 4 BewG).
- Verlängerung der RND
Von einer die Nutzungszeit verlängernden Veränderung ist auszugehen, wenn innerhalb der letzten 10 Jahre durchgreifende Modernisierungen durchgeführt wurden, die zu einer wesentlichen Verlängerung der Nutzungsdauer führen.
Die Finanzverwaltung setzt dies in R B 185.3 Abs. 4 ErbStR mit einem schematischen Punktesystem um (Tabelle 1), nach dem für verschiedene Modernisierungsarbeiten Punkte vergeben werden und ab Erreichen einer bestimmten Punktzahl eine neue, „verlängerte“ RND anzunehmen ist. - Punktzahl von 14 – 16 Punkten = überwiegende Modernisierung
- Punktzahl von ≥ 18 Punkten = umfassende Modernisierung
Die verlängerte RND wird für die jeweilige wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer in Abhängigkeit des Alters des Gebäudes und des erreichten Modernisierungsgrades in 5-Jahresschritten gestaffelt in den Tabellen 2 – 6 in R B 185.3 Abs. 4 ErbStR ausgewiesen.
- Verkürzung der RND
Eine Verkürzung der RND kommt nur bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude in Betracht, R B 185.3 Abs. 5 ErbStR. Dann kann auch die Mindest-RND gem. § 185 Abs. 3 S. 5 BewG unterschritten werden, R B 185.3 Abs. 6 S. 3 ErbStR.
Baumängel bzw. Bauschäden führen zu keiner Verkürzung der RND, R B 185.3 Abs. 5 S. 2 ErbStR.
Besteht eine wirtschaftliche Einheit aus mehreren Gebäuden oder Gebäudeteilen mit einer gewissen baulichen Selbständigkeit, die eine verschiedene Bauart aufweisen, unterschiedlich genutzt werden oder die in verschiedenen Jahren bezugsfertig geworden sind, können sich unterschiedliche Restnutzungsdauern ergeben (z. B. Gebäudemix aus einer Fertigungshalle mit 40 Jahren und einem Verwaltungsgebäude mit 60 Jahren typisierter wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer).
Merke
In diesen Fällen ist eine gewogene Restnutzungsdauer zu ermitteln (R B 185.4 Abs. 1 ErbStR mit Beispiel in H B 185.4 ErbStR).
Anbauten teilen in der Regel auf Grund ihrer Bauart oder Nutzung das Schicksal des Hauptgebäudes, R B 185.4 Abs. 5 S. 1 ErbStR. Bei wirtschaftlichen Einheiten mit mehreren nichtselbständigen Gebäuden bzw. Gebäudeteilen ist von einer einheitlichen Restnutzungsdauer auszugehen, R B 185.4 Abs. 6 Satz 1 ErbStR.
Befinden sich auf einem Grundstück nicht nur Gebäude oder Gebäudeteile, die im Ertragswertverfahren zu bewerten sind, erfolgt die Wertermittlung für die gesamte wirtschaftliche Einheit einheitlich nach dem Sachwertverfahren (R B 182 Abs. 5 ErbStR).
Niedrigerer gemeiner Wert gemäß § 198 BewG
Gemäß § 198 BewG besteht die Möglichkeit, für die gesamte wirtschaftliche Einheit einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
Fallbeispiel
Ertragswert / Ertragswertverfahren im Bereich der Immobilien aus steuerlicher Sicht
Ertragswertverfahren im Rahmen des Bewertungsgesetzes
Sachwertverfahren, §§ 189 - 191 BewG
Merke
Das Sachwertverfahren kommt bei den bebauten Grundstücken in Betracht, bei denen für die außersteuerliche Verkehrswertermittlung am Grundstücksmarkt nicht der Ertrag, sondern vielmehr die Herstellungskosten die Bewertungsgrundlage bilden. Dies wird für ausgewählte Grundstücke der Fall sein, die grundsätzlich eigengenutzt werden oder für die sich kein Ertrag ermitteln lässt.
Im Sachwertverfahren sind nach§ 182 Abs. 4 BewG zu bewerten:
- Wohnungseigentum, Teileigentum sowie Ein- und Zweifamilienhäuser, soweit kein Vergleichswert vorliegt,
- Geschäftsgrundstücke und gemischt genutzte Grundstücke, für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt keine
übliche Miete ermitteln lässt, sowie
- sonstige bebaute Grundstücke.
Beim Sachwertverfahren wird gemäß § 189 Abs. 1 BewG der Wert der Gebäude (Gebäudesachwert) getrennt vom Bodenwert ermittelt. Er deckt auch den Wert sonstiger baulicher Anlagen (insbesondere Außenanlagen) regelmäßig mit ab. Nur in Einzelfällen mit besonders werthaltigen Außen- oder sonstigen Anlagen (insbesondere Einfriedungen, Wege- und Platzbefestigungen, Freitreppen, Schwimmbecken) sind gesonderte Wertansätze erforderlich.
Außenanlagen gelten als besonders werthaltig, wenn sie das übliche Maß der für die Gebäudeart typischen Außenanlagen offensichtlich überschreiten, R B 190.5 S. 3 ErbStR. Von einem gesonderten Wertansatz für Außenanlagen ist regelmäßig auszugehen, wenn ihre Sachwerte (RHK für Außenanlagen nach Alterswertminderung, siehe Tabelle zu R B 190.5 ErbStR) bei einer überschlägigen Berechnung 10 % des Gebäudesachwerts übersteigen, R B 190.5 S. 4 ErbStR.
Merke
Nach § 189 Abs. 3 BewG ergeben der Bodenwert und der Gebäudesachwert den vorläufigen Sachwert des Grundstücks. Dieser ist zur Anpassung an die Lage auf dem Grundstücksmarkt mit einer Wertzahl (§ 191 BewG) zu multiplizieren.
Regelherstellungskosten
Bei der Ermittlung des Gebäudesachwerts ist von den Regelherstellungskosten (RHK) auszugehen. Die RHK entsprechen allerdings nicht den tatsächlichen Herstellungskosten des Gebäudes, vielmehr sind typisierte Herstellungskosten maßgeblich, die aus der Anlage 24 zum BewG in Abhängigkeit von Grundstücksart, Gebäudeklasse (GKL) sowie Ausstattungsstandard abzuleiten sind.
Merke
Die Anlage 24 ist wie folgt aufgebaut:
- Begriff der Brutto-Grundfläche (R B 190.6 ErbStR);
- Tabelle der Regelherstellungskosten (€/m² Brutto-Grundfläche) gegliedert nach 18 Gebäudearten, aufgeteilt in Wohngebäude (Gebäudeart 1 bis 5) und Nichtwohngebäude (Gebäudeart 6 bis 18), siehe hierzu R B 190.2 ErbStR;
- Beschreibung der Gebäudestandards; bei Wohngebäuden (Gebäudeart 1 bis 5) ist zusätzlich ein sogenannter Wägungsanteil zu berücksichtigen. Einzelheiten in R B 190.4 ErbStR und den Beispielen in H B 190.4 ErbStR.
EXKURS
Unter Berücksichtigung der für Einfamilienhäuser maßgebenden Wägung der Bauwerksteile ergeben sich nachfolgend dargestellte gewichtete Regelherstellungskosten. In den Fällen von Standardstufen mit Wägungsanteilen ist mathematisch zu runden.
Da es sich bei den in der Anlage 24 dargestellten Regelherstellkosten um die Regelherstellkosten des Jahres 2010 handelt, müssen sie an die RHK des jeweiligen Bewertungsjahres angepasst werden. Dies geschieht gemäß § 190 Abs. 2 BewG durch Multiplikation mit dem durch das BMF jährlich veröffentlichten Baupreisindex. Das BMF hat mit Schreiben vom 18.01.2021 die Indizes für Bewertungsstichtage im Jahr 2021 bekanntgegeben.
Für das Jahr 2021 gelten folgende Baupreisindizes:
| Baupreisindex (2010 = 100) | |
Gebäudearten 1.01. bis 5.1. Anlage 24 Teil II BewG | Gebäudearten 5.2. bis 18.2. Anlage 24 Teil II BewG |
| 129,2 | 130,1 |
Bruttogrundfläche
Die Bruttogrundfläche (BGF) ist die Summe aller Grundrissebenen (Geschosse) eines Gebäudes einschließlich deren konstruktiver Umschließungen. Da die Ermittlung der BGF sehr kompliziert ist, wird Ihnen der Wert in der Klausur vorgegeben sein.
Alterswertminderung
Merke
Vom Gebäuderegelherstellungswert ist die Alterswertminderung (AWM) abzuziehen. Dies ergibt den Gebäudesachwert.
Die Alterswertminderung richtet sich nach dem tatsächlichen Gebäudealter am Bewertungsstichtag und der in Anlage 22 vorgegebenen wirtschaftlichen GND. Das Gebäudealter kann aus Vereinfachungsgründen (entsprechend der Vereinfachungsregel zur Ermittlung der RND im Ertragswertverfahren, vgl. dort R B 185.3 Abs. 1 S. 2 ErbStR) durch Abzug des Jahres der Bezugsfertigkeit des Gebäudes vom Jahr des Bewertungsstichtages bestimmt werden gemäß R B 190.7 Abs. 1 S. 3 ErbStR.
Von einem fiktiven früheren oder späteren Baujahr ist auszugehen, wenn nach der Bezugsfertigkeit Veränderungen eingetreten sind, die die wGND verlängern oder verkürzen, § 190 Abs. 4 S. 3 BewG.
- Fiktiv späteres Baujahr
Von einem fiktiv späteren Baujahr ist auszugehen, wenn innerhalb der letzten 10 Jahre durchgreifende Modernisierungen durchgeführt wurden.
Die Finanzverwaltung setzt dies in R B 190.7 Abs. 3 ErbStR mit einem schematischen Punktesystem um (Tabelle 1), nach dem für verschiedene Modernisierungselemente Punkte vergeben werden und ab Erreichen einer bestimmten Punktzahl eine neue, „verlängerte“ RND anzunehmen ist.
- Punktzahl von 14 – 16 Punkten = überwiegende Modernisierung
- Punktzahl von ≥ 18 Punkten = umfassende Modernisierung
Das fiktiv spätere Baujahr wird für die jeweilige wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer in Abhängigkeit des Alters des Gebäudes und des erreichten Modernisierungsgrades in 5-Jahresschritten gestaffelt in den Tabellen 2 – 6 in R B 190.7 Abs. 3 ErbStR ausgewiesen. Die Tabellen gelten sowohl für Wohngebäude als auch für Nichtwohngebäude.
Übersteigt das Gebäudealter am Bewertungsstichtag die übliche Gesamtnutzungsdauer, ermittelt sich gem R B 190.7 (3) ErbStR das fiktiv spätere Baujahr wie folgt:
Jahr des Bewertungsstichtags + Verschiebung Baujahr
./. wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Anl. 22 zum BewG)
= fiktiv späteres Baujahr
- Ansatz der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer
Bei bestehender Abbruchverpflichtung für das Gebäude ist nach § 190 Abs. 4 S. 4 BewG bei der Ermittlung der Alterswertminderung von der tatsächlichen Gesamtnutzungsdauer des Gebäudes auszugehen (§ 190 Abs. 4 S. 5 BewG gilt nicht.); siehe H B 190.7 Abs. 4 und 5 ErbStH.
Hinweis
Der Gebäudesachwert muss gemäß § 190 Abs. 4 S. 5 BewG mindestens 30 % des Gebäuderegelherstellungswertes betragen (AWM somit max. 70 %). Der Gesetzgeber ist hierbei davon ausgegangen, dass auch ein älteres Gebäude bei laufender Instandhaltung immer einen gewissen Restwert behält (R B 190.7 Abs. 5 ErbStR).
Fallbeispiel
Sachwertverfahren im Bereich der Immobilien
Wertzahl § 191 BewG
Merke
Der Gebäudesachwert und der Bodenwert ergeben den vorläufigen Grundstückssachwert. Dieser ist zur Anpassung an den gemeinen Wert mit einer Wertzahl (Marktanpassungsfaktor) zu multiplizieren.
Die Wertzahlen sind gemäß § 191 Abs. 1 BewG von den örtlich zuständigen Gutachterausschüssen zur Verfügung zu stellen und vorrangig anzuwenden. Stehen entsprechende Wertzahlen (bspw. im Sachverhalt einer Klausur) nicht zur Verfügung, ist nach § 191 Abs. 2 BewG auf die allgemeinen Wertzahlen der Anlage 25 zum BewG zurückzugreifen.
Die Tabellen sind wiederum nach Grundstücksart, Höhe des vorläufigen Grundstückssachwertes und teilweise nach Höhe des für den Bodenwert maßgeblichen Bodenrichtwertes untergliedert.
Niedrigerer gemeiner Wert gemäß § 198 BewG
Gemäß § 198 BewG besteht die Möglichkeit, für die gesamte wirtschaftliche Einheit einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen.
