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Bewertung unbebauter Grundstücke nach §§ 178, 179 BewG
Hinweis
Unbebaute Grundstücke sind Grundstücke gemäß § 178 Abs. 1 BewG
- auf denen sich keine benutzbaren Gebäude befinden (R B 178 Abs. 1 ErbStR),
- auf denen sich Gebäude befinden, die auf Dauer keiner Nutzung zugeführt werden können (§ 178 Abs. 2 S. 1 BewG) bzw.
- auf denen infolge von Zerstörung oder Zerfall der Gebäude kein benutzbarer Raum vorhanden ist (§ 178 Abs. 2 S. 2 BewG).
Bewertung
Der Wert unbebauter Grundstücke ist gemäß § 179 S. 1 BewG nach der Fläche und den jeweils aktuellen vom zuständigen Gutachterausschuss festgestellten Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB) zu ermitteln. Mit dem Grundbesitzwert sind auch die Außenanlagen abgegolten (R B 179.1 Abs. 1 S. 1 ErbStR).
$ Grundbesitzwert = Grundstücksfläche \cdot aktueller Bodenrichtwert $
Merke
Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die von den Gutachterausschüssen nach § 196 BauGB auf Grund der Kaufpreissammlung flächendeckend unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt werden.
Die Bodenrichtwerte sind regelmäßig im Abstand von zwei Jahren von den Gutachterausschüssen zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen (kein eigener anfechtbarer Verwaltungsakt). Es sind die Bodenrichtwerte des letzten Feststellungsstichtags, der dem Bewertungsstichtag vorausging, zugrunde zu legen (§ 157 Abs. 1 S. 1 BewG i. V. m. § 179 S. 3 BewG), auch wenn dieser Wert dem Finanzamt erst später mitgeteilt wurde (R B 179.2 Abs. 1 S. 2 ErbStR).
Hinweis
Der aus dem Bodenrichtwert abgeleitete Bodenrichtwert pro m² ist auf volle Cent abzurunden und ergibt multipliziert mit der Grundstücksfläche den Wert des Grund und Bodens (Bodenwert). Der Bodenwert ist auf volle € abzurunden, R B 179.3 Abs. 1 S. 2 ErbStR.
Wertbeeinflussende Merkmale
Für Grundstücke, die mit den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks in der jeweiligen Bodenrichtwertzone übereinstimmen, ist der Bodenrichtwert anzusetzen. Als wertbeeinflussende Merkmale kommen insbesondere die Art und das Ausmaß der baulichen Nutzung (ausweislich der Geschossflächenzahl und der Anzahl der Geschosse), die Grundstückstiefe, die Grundstücksgröße sowie die Unterteilung in erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland in Betracht, vgl. R B 179.2 Abs. 1 S. 7 ErbStR.
Prüfungstipp
Im Sachverhalt der Prüfungsaufgabe ist der Bodenrichtwert üblicherweise vorgegeben.
Der Wert von Grundstücken, die von den wertbeeinflussenden Merkmalen des Bodenrichtwertgrundstücks abweichen, ist der Bodenrichtwert nach den Vorgaben des Gutachterausschusses aus dem Bodenrichtwert der jeweiligen Richtwertzone abzuleiten (R B 179.2 Abs. 1 S. 9 ErbStR).
Beispiel
Wird zum Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl (GFZ) angegeben, ist bei Grundstücken, deren GFZ von der des Richtwertgrundstücks abweicht, eine Umrechnung vorzunehmen. Die Formel dazu ist R B 179.2 Abs. 2 ErbStR zu entnehmen. Die Umrechnungskoeffizienten sind in H B 179.2 "Abweichende planungsrechtlich zulässige GFZ" ErbStR angegeben. (Beispiele - siehe H B 179.2 ErbStR)
Prüfungstipp
Steuerberaterprüfung
Die Umrechnung des Bodenrichtwerts aufgrund abweichender GFZ findet regelmäßig in den Prüfungsklausuren seinen Niederschlag, zuletzt in den Prüfungsklausuren 2017 und 2019.
Weitere wertbeeinflussende Merkmale, wie bspw. Ecklage, Lage, Zuschnitt, Oberflächenbeschaffenheit, Lärm-, Staub- oder Geruchsbelästigungen bleiben außer Ansatz (R B 179.2 Abs. 8 ErbStR) und können höchstens über den Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes gemäß § 198 BewG berücksichtigt werden.
Sonderfälle im Rahmen des § 179 BewG
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