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Grunderwerbsteuer - Steuervergünstigungen bei Übergang auf eine bzw. von einer Gesamthand, §§ 5 und 6 GrEStG

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Grunderwerbsteuer

Steuervergünstigungen bei Übergang auf eine bzw. von einer Gesamthand, §§ 5 und 6 GrEStG

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Übertragungen zwischen Personengesellschaften und ihren Gesellschaftern

Aufgrund der dinglichen Mitberechtigung von an einer Gesamthand beteiligten Personen befreien ("die Steuer wird nicht erhoben") § 5 und § 6 GrEStG bestimmte Übertragungen (ggf. anteilig) zwischen der Gesamthand und ihren Beteiligten sowie zwischen beteiligungsidentischen Gesamthandsgemeinschaften. Zu den begünstigten Gesamthandsgemeinschaften gehören sämtliche Personengesellschaften sowie die Erbengemeinschaft, jedoch mangels eines gesamthänderischen Vermögens nicht die Bruchteilsgemeinschaften i. S. der §§ 741 ff. bzw. 1008 ff. BGB oder stille Gesellschaften. Die Begünstigungen gelten zudem für mehrstufige Personengesellschaftsstrukturen; bei diesen ist jedoch anteilig auf die Beteiligungsverhältnisse der natürlichen oder juristischen Personen durchzurechnen (BFH v. 27.4.2005 – II R 61/03).

Prüfungstipp

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Steuerberaterprüfung

2016 wurden § 5 Abs. 1 GrEStG und § 5 Abs. 3 GrEStG in der Steuerberaterprüfung abgefragt.

Mit dem „Gesetz zur Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes“ wurde die sog. Vor- bzw. Nachhaltefrist zum 01.07.2021 von 5 auf 10 Jahre erhöht.

Diese Neuregelung auf 10 Jahre findet keine Anwendung, wenn die 5-Jahres-Frist am 01.07.2021 bereits abgelaufen war (§ 23 Abs. 24 GrEStG). Bereits abgelaufene Fristen werden gem. § 23 Abs. 24 GrEStG nicht verlängert.

 

Übergang auf eine Gesamthand, § 5 GrEStG

Der § 5 GrEStG wird auch in folgendem Video erläutert:

 

Wenn ein Grundstück von mehreren Miteigentümern auf eine Gesamthand übergeht, wird gem. § 5 Abs. 1 GrEStG die Steuer insoweit nicht erhoben, soweit der Anteil des Einzelnen an der Gesamthand seinem Bruchteil am Grundstück entspricht. Mittelbare Beteiligungen an der erwerbenden Gesamthand über weitere begünstigte Gesamthandsgemeinschaften (nicht Kapitalgesellschaften) werden anteilig berücksichtigt. Gleiches gilt nach § 5 Abs. 2 GrEStG für eine Übertragung eines Alleineigentümers an eine Gesamthand, an der dieser beteiligt ist.

Um einen Missbrauch durch steuerfreie Übertragung auf eine Gesamthand mit anschließender nicht steuerbarer Übertragung von Anteilen an der Gesamthand zu vermeiden, nimmt § 5 Abs. 3 GrEStG die nach Abs. 1 oder 2 gewährte Befreiung zurück, soweit sich der Anteil des Veräußerers am Vermögen der Gesamthand innerhalb von 10 Jahren (bis 30.06.2021: von 5 Jahren) nach dem Übergang des Grundstücks vermindert.

Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem steuerauslösenden Ereignis für den Erwerb der Gesamthand, sprich der Verwirklichung des Erwerbsvorgangs i. S. d. § 1 GrEStG. Schädlich für die Steuerbefreiung ist die Verringerung der Beteiligung des oder der das Grundstück auf die Gesamthand übertragender Gesamthänders an der Gesamthand. Eine solche schädliche Verminderung der Gesamthand kann entweder durch eine Übertragung der Beteiligung auf einen anderen Gesamthänder bzw. einen fremden Dritten (derivativer Erwerb) oder durch einen Beitritt neuer Gesamthänder erfolgen (originärer Erwerb). Daneben führt auch die Verringerung der Beteiligung am Vermögen – d. h. der Reduzierung der dinglichen Mitberechtigung – des oder der das Grundstück zuvor übertragender Gesamthänder zur Versagung der Steuerbefreiung, während die Erhöhung der Beteiligung am Vermögen sowie eine Verringerung der Beteiligung derjenigen Gesamthänder unschädlich ist, die nicht zuvor das Grundstück auf die Gesamthand übertragen haben.

Die dingliche Mitberechtigung am Grundstück der zuvor übertragenden Gesamthänder und damit gleichzeitig die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 oder 2 GrEStG kann auch aufgrund von Umwandlungsvorgängen entfallen. Hierzu zählt der Formwechsel der Gesamthand in oder deren Verschmelzung auf eine Kapitalgesellschaft, da Kapitalgesellschafter keine dingliche Mitberechtigung am Gesellschaftsvermögen besitzen. Dagegen führt der heterogene oder homogene Formwechsel des übertragenden Gesamthänders nicht zum Entfallen der Steuerbefreiung, da die aus steuerlicher Sicht notwendige Identität des Rechtsträgers gewahrt bleibt.

Übergang von einer Gesamthand, § 6 GrEStG

Der § 6 GrEStG wird auch in folgendem Video besprochen:

 

Da § 5 GrEStG Übertragungen auf eine Gesamthand von der Steuer (teilweise) befreit, ist es aufgrund der dinglichen Mitberechtigung von Gesamthändern am Grundstück nur folgerichtig, wenn § 6 GrEStG entsprechend Übertragungen von einer Gesamthand anlaog begünstigt. § 6 Abs. 1 Satz 1 GrEStG befreit daher Grundstücksübertragungen von einer Gesamthand auf ihre Gesamthänder insoweit, als der Anteil des Einzelnen am Gesamthandsvermögen und am begründeten Miteigentum übereinstimmt. Gleiches gilt nach § 6 Abs. 1 S. 2 GrEStG im Falle der Auflösung der Gesamthand und der daraus folgenden Übertragung eines Grundstücks auf die Gesamthänder.

Bei Grundstücksübertragungen von einer Gesamthand in das Alleineigentum eines Gesamthänders ist gemäß § 6 Abs. 2 S. 1 GrEStG die Steuer insoweit ebenfalls nicht zu erheben, als der Erwerber am Vermögen der Gesamthand beteiligt ist. § 6 Abs. 2 S. 2 GrEStG begünstigt wiederum Grundstücksübertragungen aufgrund der Auflösung der grundstückshaltenden Gesamthand.

6 Abs. 3 S. 1 GrEStG begünstigt durch entsprechende Anwendung von Abs. 1 den Grundstückserwerb durch eine Gesamthand von einer anderen Gesamthand. Privilegiert ist damit eine beteiligungsidentische Gesamthand, soweit die Teilhabe der Mitglieder der Gesamthand am Grundstückswert deckungsgleich ist. Die Befreiungsvorschrift gilt nicht nur für die unmittelbare Übertragung des Eigentums an einem Grundstück, sondern auch für Anteilsübertragungen an einer grundstückshaltenden Personengesellschaft i. S. des § 1 Abs. 2a GrEStG, da ein entsprechender steuerbarer Gesellschafterwechsel, der zu einer Änderung von 90 % (bis 30.06.2021: 95 %) der Beteiligung am Gesellschaftsvermögen führt, eine „neue“ Personengesellschaft begründet.

 

Dagegen entfällt die Privilegierung nach § 6 Abs. 3 S. 2 GrEStG wiederum, soweit sich die Beteiligung des Gesamthänders am Vermögen der erwerbenden Gesamthand innerhalb von 10 Jahren (bis 30.06.2021: von 5 Jahren) nach dem Übergang des Grundstücks vermindert (Vorhaltefrist) und die Vorhaltefrist des § 6 Abs. 4 GrEStG nicht eingehalten wird. Bei mehrstöckigen Gesamthandsgemeinschaften ist die Steuerbefreiung des Abs. 1 ebenso zu versagen, als sich die Beteiligung des jeweiligen (mittelbaren) Gesellschafters nicht innerhalb der Frist deckungsgleich fortsetzt.

 6 Abs. 4 GrEStG

  • Als weitere spezielle Missbrauchsvermeidungsnorm verwehrt 6 Abs. 4 S. 1 GrEStG die Anwendung der Abs. 1 bis 3, soweit ein Gesamthänder – oder im Fall einer Erbfolge sein Rechtsvorgänger – seinen Anteil an der erwerbenden Gesamthand innerhalb von 10 Jahren (bis 30.06.2021: 5 Jahren) vor der Grundstücksübertragung durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat oder die vom Beteiligungsverhältnis abweichende Auseinandersetzungsquote innerhalb der letzten 10 Jahre (bis 30.06.2021: 5 Jahre) vor der Auflösung der Gesamthand vereinbart wurde.
  • Bei einem Erwerbsvorgang i.S.d. § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder 2 oder Abs. 3a GrEStG ist Bedingung, dass der Erwerber mehr als 15 Jahre vor dem Erwerbsvorgang seinen Anteil am Vermögen der Gesamthand erstmals durch Rechtsgeschäft unter Lebenden erworben hat, es sei denn, der Erwerb der Anteile am Gesellschaftsvermögen hat zu einem steuerpflichtigen Erwerbsvorgang i.S.d. § 1 Abs. 2a GrEStG geführt (siehe BFH v. 25.08.2020 – II R 23/18).