Die Novelle zur Grundsteuer soll 2025 in Kraft treten. Die Länder hatten die Wahl zwischen dem Bundesmodell – dann ist weiter nichts zu tun – oder dem Sonderweg durch die Länderöffnungsklausel, welches Bayern durchgesetzt hat. In diesem Falle müssen zusätzliche Gesetze vom betreffenden Land erlassen werden.
Bundesmodell
Bei dem Bundesmodell ist Grundlage das sogenannte Ertragswertverfahren:
In die Berechnung fließen
- Bodenrichtwert,
- Fläche der Immobilie,
- Nettokaltmiete und
- Alter des Hauses ein.
Daraus wird von den jeweiligen Finanzämtern der Steuermessbetrag ermittelt – der wird dann mit dem individuell festgelegten Hebesatz der Gemeinden multipliziert. Die erste Hauptfeststellung soll nach derzeitigem Planungsstand am 1.1.2022 erfolgen – das heißt, das Finanzamt legt den Wert des Grundbesitzes fest, den er Ende 2021 hat. Für die Umsetzung der Neubewertung durch alle Länder gilt eine Frist bis Ende 2024.
Die Bundesländer im Überblick
Baden-Württemberg
Am 4. November 2020 hat Baden-Württemberg als erstes Bundesland ein eigenes Gesetz zur Grundsteuer verabschiedet. Die Neuberechnung basiert auf der Grundstücksfläche und dem Bodenrichtwert. Das "modifizierte Bodenwertmodell" entlastet Wohngebäudebesitzer, besteuert jedoch Brachflächen in Wohngebieten stärker. Trotz verfassungsrechtlicher Bedenken wurde eine Musterklage gegen diese Regelung am 3. Mai 2021 als unzulässig abgewiesen. Die Klägerin, Eigentümerin eines Einfamilienhauses, empfindet das Modell als ungerecht, da die Besteuerung unabhängig von der Art des Gebäudes auf dem Grundstück erfolgt.
Niedersachsen
Am 13. April 2021 haben die Regierungsparteien CDU und SPD in Niedersachsen den Gesetzentwurf von Finanzminister Reinhold Hilbers (CDU) für ein Flächen-Lage-Modell endgültig genehmigt. Zukünftig wird die Grundsteuer im Land anhand der Fläche berechnet und um wertbildende innerkommunale Lagefaktoren ergänzt. Die Verabschiedung des Gesetzes wird voraussichtlich im Sommer 2021 erfolgen.
Hamburg
Am 16. März 2021 hat der Hamburger Senat beschlossen, eine eigene Methode zur Berechnung der Grundsteuer einzuführen. Diese neue Regelung berücksichtigt nicht nur die Grundstücksfläche und die bebaute Fläche, sondern auch die Wohnlage der Immobilie. Der entsprechende Gesetzentwurf wird derzeit von der Bürgerschaft geprüft. Dieses sogenannte "Wohnlagenmodell" ist eine Reaktion auf die steigenden Bodenwerte in Hamburg. Der Senat plant, sich dabei am Mietspiegel zu orientieren, der Grundstücke in "normale" und "gute" Wohnlagen einteilt. Zusätzlich soll die "Grundsteuer C" eingeführt werden, um Bodenspekulation zu verhindern. Diese Steuervariante könnte für brachliegende Grundstücke mit Baugenehmigung einen höheren Hebesatz vorsehen. Die Bewertung der Grundstücksfläche beträgt unabhängig von der Nutzung 0,02 Euro pro Quadratmeter, während die Gebäudefläche mit 0,40 Euro pro Quadratmeter bewertet wird
Sachsen
Sachsen hat bereits ein eigenes Modell für die Berechnung der Grundsteuer verabschiedet, welches am 3. Februar 2021 vom Landtag gebilligt wurde. Die neue Regelung sieht vor, zwischen den Nutzungsarten "Wohnen", "Gewerbe" und "unbebaut" zu differenzieren. Für unbebaute und Wohngrundstücke beträgt die Steuermesszahl 0,36 Promille, während Geschäftsgrundstücke mit 0,72 Promille bewertet werden. Die Sächsische Landesregierung beabsichtigt mit diesem Gesetz unter anderem, eine zusätzliche Belastung für Wohngrundstücke zu verhindern.
Hessen
Vor etwa einem Jahr hatte Finanzminister Michael Boddenberg (CDU) ein Modell angekündigt, das nicht nur die Größe des Grundstücks und der Wohnfläche, sondern auch die Lage bei der Berechnung der Grundsteuer berücksichtigen würde. Allerdings hat die derzeitige schwarz-grüne Landesregierung bisher noch keine konkreten Schritte unternommen. Die Opposition, insbesondere die FDP-Fraktion, brachte am 29. April 2021 ihren eigenen Vorschlag für ein reines "Flächenmodell" in den Landtag ein. Diese Idee stieß jedoch auf Widerstand, da eine alleinige Berechnung basierend auf der Grundstücksfläche als ungerecht angesehen wird.
Bayern
Am 6. Dezember 2020 wurde der bayerische Gesetzentwurf zur Grundsteuer von der Regierung (CSU und Freie Wähler) beschlossen. Trotzdem gibt es Bedenken: Ein von den Grünen in Auftrag gegebenes Rechtsgutachten behauptet, dass die vorgeschlagene Neuregelung gegen die Verfassung verstößt. Das Konzept sieht vor, die Grundsteuer anhand von Grundstücksfläche (vier Cent pro Quadratmeter) und Gebäudefläche (50 Cent pro Quadratmeter), Nutzung und Hebesatz (von den Kommunen festgelegt) zu berechnen, unabhängig vom Wert der Immobilie. Kritisiert wird, dass dies zu einer ungleichen Besteuerung führt, da Immobilien gleicher Größe, aber unterschiedlicher Lage und Ausstattung, gleich behandelt werden. Diese Bedenken sollen am 20. Mai im bayerischen Landtag erörtert werden.
Nordrhein-Westfalen
Nordrhein-Westfalen wird nicht von der Öffnungsklausel bei der Grundsteuer Gebrauch machen. Stattdessen wird das Bundesmodell in Nordrhein-Westfalen angewendet. Das Ministerium der Finanzen des Landes Nordrhein-Westfalen hat diese Entscheidung kürzlich bekannt gegeben.
Berlin
Von Anfang an wurde in Berlin die Präferenz für das Bundesmodell gezeigt.
Thüringen
Thüringen spricht sich ebenfalls für das Bundesmodell aus.
Rheinland-Pfalz
Auch Thüringen befürwortet das Bundesmodell.
Bremen
In Bremen wurde von Anfang an das Bundesmodell favorisiert.
Sachsen-Anhalt
Sachsen-Anhalt plant die Übernahme des Bundesmodells.
Brandenburg
Brandenburg beabsichtigt, ebenfalls das Bundesmodell zu übernehmen.
Mecklenburg-Vorpommern
Am 13. April 2021 hat das Kabinett in Mecklenburg-Vorpommern beschlossen, das Bundesmodell mit seiner wertabhängigen Komponente zu übernehmen.
Schleswig-Holstein
Im Januar 2021 wurde angekündigt, dass Schleswig-Holstein wahrscheinlich das Bundesmodell übernehmen wird. Zuvor hatte die FDP für ein eigenes Modell geworben, das Fläche und Lage berücksichtigen sollte.
Saarland
Das Saarland plant, das Bundesmodell größtenteils zu übernehmen, plant jedoch, von der Länderöffnungsklausel Gebrauch zu machen. Dies bedeutet, dass bei der Besteuerung des Grundvermögens im Bereich der Steuermesszahlen eine Differenzierung nach Grundstücksarten erfolgen soll.
Welche Berechnungsmethode nun der beste Algorithmus ist, ist und bleibt umstritten!
Fazit
Im Rahmen der Grundsteuerreform werden je nach Bundesland neue Regelungen zur Bestimmung der Grundsteuer eingeführt. Folgen die Länder dem Bundesmodell, sind fortan vier Ertragswerte von besonderer Relevanz. Anhand dieser wird der Grundstückwert und somit auch die zu zahlende Steuer bestimmt. Im Falle von eigenen Regelungen der Länder ist kein einheitlicher Trend zu erkennen.
