Inhaltsverzeichnis
Zu Beginn betrachten wir folgendes Lernvideo zur Einführung in das Mietrecht.
Welche typischen Einstiegsfragen in das Mietrecht Sie im Rahmen der mündlichen Prüfung erwarten können, erfahren Sie im folgenden Lernvideo:
Zustandekommen und Hauptpflichten des Mietvertrages
Der Mietvertrag ist ein gegenseitiger Vertrag und entsteht durch (mindestens) zwei übereinstimmende Willenserklärungen. Durch einen Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache (Räumlichkeiten, Grundstücke, Kraftfahrzeuge usw.) während der Mietzeit zu gewähren, § 535 Abs. 1 S. 1 BGB. Der Vermieter hat die Mietsache dem Mieter dabei in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter ist demgegenüber gem. § 535 Abs. 2 BGB verpflichtet, dem Vermieter die vereinbarte Miete zu entrichten.
Bei der Miete von Wohnraum und sonstigen Räumen ist die Miete im Voraus zu zahlen, §§ 556b Abs. 1, 579 Abs. 2 BGB; im Übrigen ist sie erst am Ende der Mietzeit bzw. nach Ablauf der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, § 579 Abs. 1 BGB. Es können auch besondere Mieten vereinbart werden, z. B. eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB).
Durch einen Mietvertrag wird ein Schuldverhältnis zwischen Mieter und Vermieter begründet, welches auf Dauer angelegt ist und daher ein Dauerschuldverhältnis darstellt.
Hinweis
Auch im Rahmen des Mietrechts hat sich der Gesetzgeber des sog. Klammerprinzips bedient, welches Sie bereits aus dem BGB AT kennen. Es gibt also einen allgemeinen Teil des Mietrechts (§§ 535–548a BGB) und einen besonderen Teil (§§ 549–580a BGB). Die allgemeinen Vorschriften aus dem allgemeinen Teil des Mietrechts gelten damit grundsätzlich auch für die Mietverhältnisse über Wohnräume, Grundstücke etc., allerdings nur, sofern im besonderen Teil des Mietrechts keine Sonderregelungen getroffen worden sind.
Form
Mietverträge können grundsätzlich formlos geschlossen werden.
Allerdings gilt es, für Wohnraummietverträge § 550 BGB zu beachten. Wird ein Vertrag über Wohnraum, der länger als ein Jahr dauern soll, nicht in Schriftform geschlossen, gilt er als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Es ist also nicht der Mietvertrag als solcher nichtig, sondern nur die Befristung. Die Nichtigkeit würde nämlich hier zu Lasten des Mieters gehen und ggf. erheblichen Rückabwicklungsaufwand verursachen. Der Sinn dieser Regelung besteht darin, dass der Vertrag, sofern er unbefristet ist, von beiden Parteien ordentlich gekündigt werden kann. § 550 S. 2 BGB schränkt dies nur insoweit ein, als dies frühestens zum Ablauf eines Jahres erfolgen kann. Wäre der Vertrag demgegenüber wirksam befristet, wäre eine ordentliche Kündigung ausgeschlossen, vgl. § 542 BGB. Ähnliches gilt auch für den Zeitmietvertrag nach § 575 BGB sowie den Landpachtvertrag, § 585a BGB.
Kauf bricht nicht Miete
Das Mietverhältnis bleibt auch bestehen, wenn das vermietete Grundstück während der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert wird. Der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis an die Stelle des vorhergehenden Vermieters ein, § 566 BGB. Der Mieter bleibt in dem Objekt wohnen, der Mietvertrag mit all seinen Konditionen wie Miete oder Kautionsansprüchen bleibt bestehen. Eine Kündigung durch den neuen Eigentümer ist nur unter bestimmten gesetzlichen Voraussetzungen wie Eigenbedarf möglich, wobei dort besondere Fristen und Sperrfristen gelten können.
Vorsicht
Wer bei dem Kapitel zum Verpflichtungs- und Verfügungsgeschäft besonders aufmerksam gewesen ist, wird es vielleicht bereits gemerkt haben: die Überschrift des Paragrafen („Kauf bricht nicht Miete“) enthält Ungenauigkeiten. § 566 BGB knüpft nämlich an den Eigentumsübergang und nicht an den Kaufvertragsabschluss über das vermietete Grundstück an.
Betriebskosten
Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und dessen Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 S. 2 BGB). Sie sollen möglichst verbrauchsorientiert auf die Mieter umgelegt werden (§ 556a BGB). Die Abrechnung hat bis spätestens 12 Monate nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes zu erfolgen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB).
Bestehen Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, so sind diese bis spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung zu erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB).
Leistungsstörungen und Mietminderungen
Auch während des Mietverhältnisses kann es zu Leistungsstörungen kommen, z. B. wenn Mängel an der Mietsache entstehen. Hierfür haftet der Vermieter gemäß §§ 536 ff. BGB. Wird die Nutzbarkeit der Mietsache erheblich eingeschränkt, ist die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes gemindert.
Entfällt die Nutzbarkeit der Mietsache komplett, so ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses komplett befreit (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine Erklärung gegenüber dem Vermieter ist nicht nötig, da die Minderung sich aus dem Gesetz ergibt (§ 536 BGB).
Merke
Dies stellt einen wesentlichen Unterschied zum Kauf- und Werkrecht dar. Dort tritt die Minderung nicht, wie im Mietrecht, kraft Gesetzes ein, sondern nur nach einer entsprechenden Erklärung des Käufers bzw. Bestellers (§§ 441 Abs. 1 S. 1, 638 Abs. 1 S. 1 BGB: „durch Erklärung gegenüber dem Verkäufer“).
Hinweis
Eine Einschränkung gilt allerdings für den Fall, dass die Nutzungseinschränkungen auf einer Maßnahme der energetischen Modernisierung beruhen; die Minderung bleibt dann für die Dauer von drei Monaten außer Betracht (§ 536 Abs. 1a BGB).
Wohnraummietverträge
Auch im Mietrecht hat der Gesetzgeber Sondervorschriften für besonders schützenswerte Personengruppen erlassen. Dies betrifft vor allem die Regelungen zu Wohnraummietverträgen (§§ 549 ff. BGB).
Bei der Erhöhung der Miete von Wohnraum sind für Vermieter diverse Sonderregelungen zu beachten (§§ 556d–561 BGB), z. B. die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB).
Will der Vermieter die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen, so muss dies in Textform erfolgen und begründet werden, § 558a Abs. 1 BGB. Stimmt der Mieter zu, schuldet er die erhöhte Miete gemäß § 558b Abs. 1 BGB mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, § 558b Abs. 2 BGB. Gibt das Gericht der Klage des Vermieters statt, ersetzt dies die Zustimmung des Mieters.
Zudem gelten für Wohnraummietverträge gesonderte Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages muss immer schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und vom Vermieter begründet werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Berechtigte Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses sind in § 573 Abs. 2 BGB geregelt, z. B. wegen Eigenbedarfs oder wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.
Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses
Für die Kündigung aller anderen Mietverhältnisse gelten die Kündigungsfristen aus § 580a BGB.
Eine fristlose Kündigung von Mietverhältnissen wegen der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag ist grundsätzlich nur nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung möglich, § 543 Abs. 3 S. 1 BGB. Ausnahmen regelt § 543 Abs. 3 S. 2 BGB, z. B. beim Zahlungsverzug des Mieters.
Für Wohnraummietverhältnisse sind zudem die in § 569 BGB geregelten Ergänzungen zu § 543 BGB zu beachten.
Vermieterpfandrecht
Nach § 562 BGB steht dem Vermieter für Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den durch den Mieter in die Mietsache eingebrachten Sachen zu. Das Vermieterpfandrecht ist damit das gesetzliche Recht des Vermieters an den in die Mieträume eingebrachten Sachen des Mieters, um Forderungen aus dem Mietverhältnis abzusichern, wenn der Mieter seine Miete oder andere Zahlungen nicht leistet.
Hinweis
Dies gilt aber nur für Sachen, die der Pfändung unterliegen (vgl. hierzu § 811 ZPO). Unpfändbar sind beispielsweise Sachen, die der Schuldner oder eine Person, mit der er in einem gemeinsamen Haushalt zusammenlebt, für eine bescheidene Lebens- und Haushaltsführung, für die Ausübung einer Erwerbstätigkeit oder eine damit in Zusammenhang stehende Aus- oder Fortbildung oder aus gesundheitlichen Gründen benötigt, private Aufzeichnungen, durch deren Verwertung in Persönlichkeitsrechte eingegriffen wird oder auch Trauringe. Zudem erfasst das Vermieterpfandrecht nur Sachen des Mieters, nicht Sachen Dritter (z. B. Leasinggegenstände).
Versucht ein Mieter das Pfandrecht des Vermieters zu umgehen, indem die eingebrachten Sachen aus dem Mietobjekt entfernt werden, kann der Vermieter dies auch ohne gerichtliche Hilfe im Rahmen von § 562b BGB verhindern (Selbsthilferecht) und ggf. auch Sachen in seinen Besitz nehmen. Allerdings müssen diese Maßnahmen vertretbar sein und dürfen nicht gegen geltendes Recht verstoßen. Würde der Vermieter den Mieter erschießen, wäre dies selbstverständlich nicht mehr vom Selbsthilferecht des Vermieters gedeckt.
Verjährung
Gemäß § 548 BGB verjähren die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache sowie die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten, beginnend für den Vermieter mit der Rückgabe der Mietsache und für den Mieter mit dem Ende des Mietverhältnisses. Diese vergleichsweise kurze Verjährungsfrist bezweckt, dass die Ansprüche zwischen Vermieter und Mieter wegen des Zustands der Mietsache bei Rückgabe schnell und abschließend einer Klärung zugeführt werden und damit schnell Rechtsfrieden einkehrt. Dieser Regelung liegt außerdem der Gedanke zugrunde, dass die Mietsache nach erneuter Vermietung verändert werden wird (z. B. kann der neue Mieter die Wände neu streichen) und eine Beweiserhebung in Bezug auf den früheren Zustand natürlich umso schwerer fällt, je länger die Beendigung des Mietverhältnisses her ist.
Gewährleistung im Mietrecht
Zuletzt betrachten wir in einem Lernvideo die Gewährleistung im Mietrecht.
