Beteiligt sich ein Steuerpflichtiger an einer Gesellschaft, die Grundstücke veräußert oder bebaut und anschließend veräußert, so ist in einem ersten Schritt zu prüfen, ob die Personengesellschaft selbst ein gewerbliches Unternehmen i.S.d. § 15 Abs. 2 EStG betreibt (denkbar auch durch eine gewerbliche Prägung i.S.d. § 15 Abs. 3 Nr. 2 EStG) und ihre Gesellschafter als Mitunternehmer i.S.d. § 15 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 S. 1 EStG zu qualifizieren sind (Vgl. BFH v. 25.6.1984 – GrS 4/82, BStBl. II 1984, 751).
Für die Prüfung, ob die Drei-Objekt-Grenze auf Ebene der Personengesellschaft überschritten ist, sind ausschließlich die Grundstücksveräußerungen der Personengesellschaft selbst zu betrachten, Veräußerungen auf Ebene der Gesellschafter der Personengesellschaft sind für die Prüfung der Drei-Objekt-Grenze bei der Personengesellschaft irrelevant (Vgl. BMF v. 26.3.2004, BStBl. I 2004, 434).
Auf Gesellschafterebene liegt hingegen ein gewerblicher Grundstückshandel vor, wenn die eigenen Grundstücksveräußerungen des Gesellschafters zusammen mit dem ihm aus der Beteiligung an der Personengesellschaft zuzurechnenden Grundstücksveräußerungen die Drei-Objekt-Grenze überschreiten, die Personengesellschaft entfaltet insoweit keine Abschirmwirkung (Vgl. BFH v. 3.7.1995 – GrS 1/93, BStBl. II 1995, 617).
Sollte hierdurch ein gewerblicher Grundstückshandel auf der Ebene eines Gesellschafters vorliegen, erzielt er (i) sowohl aus seiner Beteiligung an der Personengesellschaft als auch (ii) aus seiner eigenen Grundstücksveräußerung Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Nach Auffassung der Finanzverwaltung erfolgt die Zurechnung von Grundstücksveräußerungen durch die Personengesellschaft auf Ebene ihrer Gesellschafter jedoch nur, wenn die Beteiligung an der Personengesellschaft mindestens 10 % beträgt oder die Beteiligung wertmäßig 250.000 € überschreitet (Vgl. BMF v. 26.3.2004, BStBl. I 2004, 434, Rn. 14, 17).
Beispiel
A und B sind an der vermögensverwaltenden AB-GbR beteiligt, welche innerhalb eines Fünfjahreszeitraums drei Grundstücke anschafft und an fremde Dritte veräußert. A erwirbt und veräußert im selben Fünfjahreszeitraum ein Grundstück in seinem Privatvermögen. B tätigt im Fünfjahreszeitraum keine Anschaffungen oder Veräußerungen.
Lösung:
In einem ersten Schritt ist auf Ebene der AB-GbR zu prüfen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt. Dies ist jedoch im vorliegenden Fall zu verneinen, da die AB-GbR selbst nicht mehr als drei Objekte in einem Fünfjahreszeitraum angeschafft und veräußert hat. Auf Ebene des A liegt jedoch ein gewerblicher Grundstückshandel vor, da ihm die drei Grundstücksanschaffungen und -veräußerungen durch die AB-GbR zuzurechnen sind und die Drei-Objekt-Grenze aufgrund seiner eigenen (und damit vierten) Grundstücksanschaffung und -veräußerung überschritten wird. A erzielt damit sowohl aus der Beteiligung an der AB-GbR als auch aus seiner eigenen Grundstücksveräußerung Einkünfte aus Gewerbebetrieb. Auf Ebene des B liegt mangels eigener Grundstücksveräußerungen kein gewerblicher Grundstückshandel vor, somit findet insoweit auch keine Umqualifizierung der vermögensverwaltenden Tätigkeit der AB-GbR in gewerbliche Einkünfte statt.
Ein gewerblicher Grundstückshandel kann auch dadurch verwirklicht werden, dass ein Gesellschafter Anteile an einer vermögensverwaltenden Grundstücksgesellschaft veräußert, ohne dass der Gesellschafter selbst weitere Grundstücksveräußerungen tätigt.
Beispiel
A beteiligt sich an einer grundstücksverwaltenden GbR, welche insgesamt vier Grundstücke veräußert. A veräußert die Beteiligung an der GbR innerhalb von drei Jahren nach dem Erwerb.
Lösung:
Auf Ebene der GbR selbst liegt mangels Grundstücksveräußerungen kein gewerblicher Grundstückshandel vor. A werden jedoch gem. § 39 Abs. 2 Nr. 2 AO die Grundstücke im Gesamthandsvermögen der GbR zugerechnet. A hat demnach insgesamt vier Grundstücke innerhalb von drei Jahren erworben und veräußert. Somit liegt bei A ein gewerblicher Grundstückshandel vor.
