Mit der Übergabe der Kaufsache geht das Risiko des zufälligen Untergangs oder der Verschlechterung der Sache auf den Käufer über, der sogenannte Gefahrübergang (§ 446 S. 1 BGB). Dies gilt auch bei der Übergabe von unbeweglichen Sachen, gerade im Hinblick auf den Übergang von Nutzen und Lasten (§ 446 S. 2 BGB).
Vor allem beim Kauf von Grundstücken gewinnt dieser Umstand an Bedeutung. Die Vertragsparteien können in bestimmten Fällen z.B. vertraglich abweichende Vereinbarungen im Kaufvertrag treffen.
Beispiel
K kauft von V ein Haus und zahlt den Kaufpreis am 01.07.2023. Sie vereinbaren im Kaufvertrag, dass alle Gefahren und Lasten des Grundstückes mit dem Tag der Kaufpreiszahlung auf K übergehen.
Die Grundsteuer wird aber anders als im Kaufvertrag vereinbart, immer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Eine bewertungsrechtliche Zurechnungsfortschreibung des Grundstücks und die damit verbundene Neufestsetzung des Grundsteuermessbetrages erfolgen im oben genannten Beispiel erst zum 01.01.2024.
V bleibt somit noch das gesamte Jahr 2023 Schuldner der Grundsteuer gegenüber der Gemeinde. K und V steht es aber frei, sich im Kaufvertrag untereinander über den Ausgleich der restlichen Steuersumme für das Jahr 2023 zu einigen.
Hinweis
Abweichungen vom Grundsatz des Gefahrübergangs bei Übergabe der Kaufsache ergeben sich nur in besonders geregelten Fällen, z.B. beim Versendungskauf nach § 447 BGB, wobei hier wiederum Besonderheiten zu beachten sind, wenn es sich um einen Verbrauchsgüterkaufvertrag handelt, vgl. § 475 Abs. 2 BGB.
Zum Schluss schauen wir uns die Übergabe im Allgemeinen nochmals vertiefend an:
