Kursangebot | Bürgerliches Recht | Mietverhältnisse (§§ 535 - 580a BGB)

Bürgerliches Recht

Mietverhältnisse (§§ 535 - 580a BGB)

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Zu Beginn betrachten wir folgendes Lernvideo zur Einführung in das Mietrecht.

Allgemeines

Form

Mietverträge können grundsätzlich formlos geschlossen werden.

Allerdings gilt für Wohnraummietverträge § 550 BGB zu beachten. Liegt kein schriftlicher Mietvertrag vor und soll der Mietvertrag länger als ein Jahr dauern, so gilt der Mietvertrag für auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann frühestens zum Ablauf des ersten Jahres nach Überlassung des Wohnraumes gekündigt werden.

Kauf bricht nicht Miete

Das Mietverhältnis bleibt auch bestehen, wenn das vermietete Grundstück während der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert wird. Der Erwerber tritt mit allen Rechten und Pflichten in das Mietverhältnis an die Stelle des vorhergehenden Vermieters ein, § 566 BGB.

Betriebskosten

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes und dessen Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen (§ 556 Abs. 1 BGB). Sie sollen möglichst verbrauchsorientiert auf die Mieter umgelegt werden (§ 556a BGB). Die Abrechnung hat bis spätestens 12 Monate nach Ende des vereinbarten Abrechnungszeitraumes zu erfolgen (§ 556 Abs. 3 S. 2 BGB).

Bestehen Einwände gegen die Betriebskostenabrechnung, so sind diese bis spätestens 12 Monate nach Zugang der Abrechnung zu erheben (§ 556 Abs. 3 S. 5 BGB). 

Pflichten der Vertragsparteien

Mietverträge kommen ebenfalls durch zwei übereinstimmende Willenserklärungen zustande.

Der Vermieter verpflichtet sich, dem Mieter die Mietsache (Räumlichkeiten, Grundstücke, Kraftfahrzeuge usw.) zum Gebrauch für den vereinbarten Zweck zu überlassen und der Mieter verpflichtet sich zur Zahlung des vereinbarten Mietzinses, § 535 BGB.

Dabei ist die Miete grundsätzlich im Voraus zu zahlen § 556b Abs. 1 BGB. Es können auch besondere Mieten vereinbart werden, z.B. eine Staffelmiete (§ 557a BGB) oder eine Indexmiete (§ 557b Abs. 1 BGB).

Leistungsstörungen und Mietminderungen

Auch während des Mietverhältnisses kann es zu Leistungsstörungen kommen, z.B. wenn Mängel an der Mietsache entstehen. Hierfür haftet der Vermieter gemäß §§ 536 ff. BGB. Wird die Nutzbarkeit der Mietsache erheblich eingeschränkt, kann der Mieter die Miete gemäß § 536 Abs. 1 BGB mindern.

Entfällt die Nutzbarkeit der Mietsache komplett, so ist der Mieter von der Zahlung des Mietzinses komplett befreit (§ 536 Abs. 1 BGB). Eine Erklärung gegenüber dem Vermieter ist nicht nötig, da die Minderung sich aus dem Gesetz ergibt (§ 536 BGB).

Hinweis

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Eine Einschränkung gilt allerdings für den Fall, wenn die Nutzungseinschränkungen auf einer Modernisierungsmaßnahme gemäß § 536 Abs. 1a BGB beruhen.

Wohnraummietverträge

Auch im Mietrecht hat der Gesetzgeber Sondervorschriften für besonders schützenswerte Personengruppen erlassen. Dies betrifft vor allem die Regelungen zu Wohnraummietverträgen (§§ 549 ff. BGB).

Bei der Erhöhung der Miete von Wohnraum sind für Vermieter diverse Sonderregelungen zu beachten (§§ 556d – 561 BGB), z.B. die sogenannte Mietpreisbremse (§ 556d BGB).

Will der Vermieter die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses erhöhen, so muss dies in Textform erfolgen und begründet werden, § 558a Abs. 1 BGB. Die Mieterhöhung tritt bei Zustimmung des Mieters gemäß § 558b Abs. 1 BGB ab dem dritten Monat nach Zugang des Schreibens ein. Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht zu, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen, § 558b Abs. 2 BGB. Gibt das Gericht der Klage des Vermieters statt, ersetzt dies die Zustimmung des Mieters.

Zudem gelten für Wohnraummietverträge gesonderte Kündigungsfristen gemäß § 573c BGB. Die Kündigung eines Wohnraummietvertrages muss immer schriftlich erfolgen (§ 568 BGB) und vom Vermieter begründet werden (§ 573 Abs. 3 BGB). Berechtigte Gründe für die Beendigung des Mietverhältnisses sind in § 573 Abs. 2 BGB geregelt, z.B. wegen Eigenbedarfs oder wenn der Mieter seine Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft und nicht unerheblich verletzt.

Kündigung und Beendigung des Mietverhältnisses

Für die Kündigung aller anderen Mietverhältnisse gelten die Kündigungsfristen aus § 580a BGB.

Eine fristlose Kündigung von Mietverhältnissen durch den Vermieter ist nur nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung, § 543 Abs. 3 BGB möglich.

Für den Mieter sind zudem die in § 569 BGB geregelten Ergänzungen zu § 543 BGB zu beachten.

Vermieterpfandrecht

Nach § 562 BGB steht dem Vermieter für Forderungen aus dem Mietverhältnis ein Pfandrecht an den durch den Mieter in die Mietsache eingebrachten Sachen zu.

Hinweis

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Dies gilt aber nur für Sachen, die der Pfändung unterliegen (vgl. hierzu § 811 ZPO).

Versucht ein Mieter das Pfandrecht des Vermieters zu umgehen, indem die eingebrachten Sachen aus dem Mietobjekt entfernt werden, kann der Vermieter dies auch ohne gerichtliche Hilfe im Rahmen von § 562b BGB verhindern (Selbsthilferecht) und ggf. auch Sachen in seinen Besitz nehmen. Allerdings müssen diese Maßnahmen vertretbar sein und dürfen nicht gegen geltendes Recht verstoßen. Würde der Vermieter den Mieter erschießen, wäre dies hier wohl nicht mehr vom Selbsthilferecht des Vermieters gedeckt.

 

Verjährung

Gemäß § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche aus dem Mietverhältnis in der Regel nach 6 Monaten, beginnend mit dem Ende des Mietverhältnisses bzw. ab Rückgabe der Mietsache.

Gewährleistung im Mietrecht

Zuletzt bertrachten wir in einem Lernvideo die Gewährleistung im Mietrecht.