Mit einer Grundschuld wird die Zahlung eines Geldbetrags durch ein dinglich beschränktes Recht an einem Grundstück abgesichert, in das bei Zahlungsausfall vollstreckt werden kann, § 1191 BGB. Sie dient, wie die Hypothek, nämlich der Sicherung von Forderungen. Sie ist jedoch nicht akzessorisch und nicht vom Bestehen einer Forderung abhängig, d.h. eine Grundschuld kann auch ohne eine bestehende Forderung wirksam vereinbart werden.
Merke
Eine Grundschuld braucht keinen Schuldgrund.
Für die wirksame Bestellung einer Grundschuld müssen sich die der Sicherungsnehmer und der Sicherungsgeber über die Bestellung der Grundschuld einigen und sie in das Grundbuch eintragen lassen.
Genau wie bei der Hypothek gibt es auch hier eine Briefgrundschuld und eine Buchgrundschuld.
Bei einer Briefgrundschuld muss für eine wirksame Bestellung auch der Grundschuldbrief übergeben werden.
Dadurch, dass die Grundschuld nicht wie die Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden ist, ist sie im Rechtsverkehr wesentlich flexibler einsetzbar, insbesondere bei häufig wechselnden Forderungen (z.B. bei Immobilienkrediten mit gestaffelter Zinsbindung).
Beispiel
A hat zugunsten von B eine Grundschuld in Höhe von 500.000 € bestellen lassen. Das Darlehen, welches durch die Grundschuld gesichert wurde, ist mittlerweile abgezahlt. A möchte bei B aber ein neues Darlehen aufnehmen. Sie vereinbaren, dass das neue Darlehen weiter durch die noch bestehende Grundschuld abgesichert werden soll.
Hätten A und B hier eine Hypothek bestellen lassen, hätte diese im Grundbuch abgeändert werden müssen, da es sich um eine neue Forderung handelt.
Wechselt der Darlehensgeber, kann eine bestehende Grundschuld an den neuen Kreditgeber problemlos abgetreten werden.
Für die Übertragung von Brief- und Buchgrundschuld gelten dieselben Grundsätze wie für die Hypothek.
Wird der Schuldner zahlungsunfähig, muss der Gläubiger wie bei der Hypothek die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben. Aus dem Erlös kann er sich dann in Höhe seiner noch offenen Forderung befriedigen.
