Zum Einstieg schauen wir uns folgendes Lernvideo zur Hypothek an:
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Die Hypothek ist eine dingliche Belastung eines Grundstücks des Sicherungsgebers (also des Grundstückseigentümers), und gibt dem Gläubiger ein Verwertungsrecht, § 1113 BGB. Wird die Hypothek fällig, kann der Gläubiger das Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung verwerten und so seine gesicherte Forderung ganz oder teilweise befriedigen (§ 1147 BGB). Der Eigentümer des Grundstücks hat die Zwangsvollstreckung zu dulden.
Voraussetzungen für die Bestellung einer Hypothek sind insbesondere die Einigung über die Bestellung der Hypothek und die Eintragung der Hypothek in das Grundbuch.
Eine Hypothek entsteht nie ohne eine zu sichernde Forderung, sie ist also akzessorisch.
Das bedeutet, dass eine Hypothek dem Gläubiger nur zusteht, wenn die der Hypothek zugrunde liegende Forderung auch tatsächlich besteht (§ 1163 BGB). Sie kann nur zusammen mit der bestehenden Forderung übertragen werden (§ 1153 Abs. 2 BGB) und folgt dieser als Annex zur gesicherten Forderung immer automatisch nach (§ 1153 Abs. 1 BGB). Zudem gelten alle Einreden, die gegen die Forderung bestehen, ebenfalls gegen die Hypothek.
Für die Hypothek wird oftmals ein Hypothekenbrief erstellt, welcher die Umlauf- und Verkehrsfähigkeit der Hypothek erhöht, §§ 1154 Abs. 1, 1155 BGB (sogenannte Briefhypothek nach § 1116 Abs. 1 BGB). Wird die Hypothek nur ins Grundbuch eingetragen und auf die Erstellung eines Hypothekenbriefes verzichtet, muss die Übertragung statt durch Übergabe des Hypothekenbriefes immer durch Eintrag ins Grundbuch vorgenommen werden (sogenannte Buchhypothek, § 1116 Abs. 2 BGB).
Kommt der Schuldner seiner Zahlungspflicht aus der gesicherten Forderung nicht nach, kann der Gläubiger die Zwangsvollstreckung in das Grundstück betreiben, allerdings nur noch in der Höhe der bestehenden Restforderung.
Beispiel
B hat gegen A eine Forderung in Höhe von 300.000 €, welche durch eine Hypothek gesichert wird. A zahlt auf die Forderung 100.000 €, bevor er zahlungsunfähig wird. B kann aus der Hypothek nur noch über einen Betrag in Höhe von 200.000 € vollstrecken.
