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Die Bemessungsgrundlage für die AfA ist im Falle des Baus eines Gebäudes die Herstellungskosten, im Falle eines entgeltlichen Erwerbs die Anschaffungskosten.
Unter Baukosten versteht man die Aufwendungen für Baumaterial, Handwerker, Heizungsanlagen, sanitäre Anlagen, Teppichböden, den Stromanschluss, den Anschluss an das Gasnetz und die Wasser- und Wärmeversorgung. Die Kosten für die Erdarbeiten sind ebenfalls zu den Herstellungskosten zu zählen (BFH vom 27.01.1994, BStBl. II 1994, S. 512). Unter die Baunebenkosten fallen die Aufwendungen für den Architekten, den Statiker, die Fahrtkosten des Bauherrn, Aushub und Vermessung der Baugrube etc.
Herstellungskosten in Bezug auf Grund und Boden können keine Bemessungsgrundlage für die AfA sein, da bei Grund und Boden kein regulärer Werteverzehr stattfindet.
Der Zeitpunkt der Fertigstellung eines Wohngebäudes ist der Zeitpunkt, ab dem das Gebäude bewohnbar ist. Bei einer unterjährigen Fertigstellung des Gebäudes ist die AfA zeitanteilig vorzunehmen, der angefangene Monat ist voll anzusetzen, § 7 Abs. 1 S. 4 EStG.
Bei einem entgeltlichen Erwerb stellen die Anschaffungskosten die Bemessungsgrundlage für die Absetzung für Abnutzung dar.
Unter den Anschaffungskosten sind die Aufwendungen zu verstehen, die der Steuerpflichtige gemacht hat, um die Verfügungsmacht über das Grundstück zu bekommen. Es ist unerheblich, wann die Anschaffungskosten bezahlt werden, da die AfA ab dem Zeitpunkt der Anschaffung vorzunehmen ist. Unter dem Zeitpunkt der Anschaffung ist beim Kaufvertrag der Tag zu verstehen, an dem Nutzen und Lasten an den Erwerber übergehen. Der Anteil der Anschaffungskosten, der auf Grund und Boden entfällt, stellt keinen Teil der AfA-Bemessungsgrundlage dar. Die Aufteilung ist dabei nach dem Verhältnis der Verkehrswerte von Grund und Boden und Gebäude vorzunehmen, sodass die Finanzverwaltung gegebenenfalls von der Aufteilung im Kaufvertrag abweichen kann. Eine entsprechende Aufteilung ist bei der Anschaffung von Eigentumswohnungen vorzunehmen. Das eingeschränkte Nutzungsrecht am Boden stellt keinen Grund für einen niedrigen Wertansatz des Bodenanteils dar. Der Anteil an der Instandhaltungsrücklage stellt bei einem Eigentumswohnungskauf jedoch keinen Bestandteil der Anschaffungskosten dar, vgl. H 7.3 "Anschaffungskosten" EStH.
Zu den Anschaffungskosten zählen auch sogenannte Erwerbsnebenkosten, worunter Maklerprovisionen, Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchgebühren, Säumniszuschläge zur Grunderwerbsteuer etc. zu verstehen sind.
Notargebühren, die auf die Eintragung von Grundschulden bzw. Hypotheken entfallen, sind als Geldbeschaffungskosten sofort abzugsfähige Werbungskosten im Sinne des § 11 Abs. 2 S. 1 EStG.
Zentraler Ausgangspunkt für die Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage ist zunächst die Aufteilung der Anschaffungskosten auf Gebäude und Grund und Boden. Eine Aufteilung nach der sogenannten Restwertmethode ist nicht zulässig, sondern nur eine Aufteilung im Verhältnis der Verkehrswerte des Grund und Bodens und des Gebäudes (BFH vom 10.10.2000, BStBl 2001 II, S. 183). Ausnahmsweise ist beim Kaufpreis eine Aufteilung nach der Restwertmethode zulässig.
Wenn eine einfache Aufteilung bzw. Berechnung nicht möglich ist, wie dies bei Sonderbauten wie Fabrikgrundstücken, Lagerhallen etc. der Fall ist, sollte die Aufteilung auf Basis eines Bausachverständigengutachtens erfolgen.
Bei einem unentgeltlichen Erwerb tritt nach § 11d EStDV der Erwerber in die Rechtsstellung seines Rechtsvorgängers und übernimmt entsprechend die AfA-Bemessungsgrundlage. Eine Schenkung und der Erbfall stellen den Standardfall eines unentgeltlichen Erwerbs dar.
Nachträgliche Herstellungskosten sind im Jahr der Entstehung der AfA-Bemessungsgrundlage des Jahres hinzuzurechnen.
Beispiel
Waldemar Safran baut an sein vermietetes Zweifamilienhaus, das nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden ist, eine Garage an, die am 1.4.08 fertiggestellt wird. Waldemar Safran schreibt das Gebäude nach § 7 Absatz 4 S. 1 Nummer 2 lit. a EStG ab. Die Rechnung des Bauunternehmers begleicht er am 1.8.08. Die Rechnung hatte einen Betrag von 9.000 €.
Die AfA-Bemessungsgrundlage des Zweifamilienhauses beträgt im Jahr 08 am Jahresanfang 200.000 €. Die Anschaffungskosten für die Garage werden bereits in der AfA für das Jahr 08 berücksichtigt. Hierfür wird die ursprüngliche Bemessungsgrundlage des Zweifamilienhauses verwendet und mit den nachträglichen Herstellungskosten verrechnet. Es entsteht eine AfA Bemessungsgrundlage von 209.000 €.
Die AfA für das Jahr 08 beträgt nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 2 lit. a EStG 2% von 209.000 € = 4.180 €. Die nachträglichen Herstellungskosten werden dabei so berücksichtigt als wären sie zu Beginn des Jahres aufgewendet worden (R 7.4 Abs. 9 S. 3 EStR).
Hinweis
Ob die von einem anderen Unternehmer in Rechnung gestellte Vorsteuer zu den Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten gehört (und damit Teil der AfA-Bemessungsgrundlage des jeweiligen Wirtschaftsgutes darstellt), hängt von deren umsatzsteuerrechtlichen Behandlung nach § 15 UStG ab, siehe § 9b Abs. 1 UStG:
Soweit der Vorsteuerabzug gemäß § 15 UStG möglich ist, liegen keine AK/HK vor. Im Umkehrschluss liegen AK/HK soweit vor, wie der Vorsteuerabzug nicht möglich ist.
Übersicht zur AfA
Das folgende Video enthält eine Übersicht zur Absetzung für Abnutzung (AfA) im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
