Förderung nach § 7b EStG

Zur Unterstützung des Mietwohnungsbaus hat der Steuergesetzgeber im Jahr 2019 eine Sonderabschreibung für neu errichtete Mietwohnungen gemäß § 7b EStG eingeführt. Durch das Jahressteuergesetz 2022 wurde die Regelung wieder aufgenommen und erweitert. Mit dem Wachstumschancengesetz wurden außerdem die Baukostenober- und Förderhöchstgrenzen aufgrund der gestiegenen Baukosten angepasst.

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ermöglicht es, neben der regulären linearen Abschreibung in den ersten vier Jahren bis zu 20 % der Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzuschreiben (maximal 5 % pro Jahr). Diese zusätzliche Abschreibung hilft, die Steuerlast in der Anfangsphase der Investition zu senken und soll Anreize für Neubauten schaffen.

Anwendungsbereich und Berechtigung

Grundsätzlich kann die Sonderabschreibung für jede neu errichtete Mietwohnung innerhalb der Europäischen Union in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG). Die Fördermöglichkeit gilt jedoch auch für Immobilien, die sich in bestimmten Staaten außerhalb der EU befinden. Voraussetzung ist, dass diese Staaten im Rahmen vertraglicher Verpflichtungen Amtshilfe nach dem EU-Amtshilfegesetz leisten und der Informationsaustausch für die Überprüfung der Voraussetzungen des § 7b EStG ausreicht.

Voraussetzungen für die Inanspruchnahme

1. Bauantrag bzw. Bauanzeige: Der Antrag muss entweder zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 oder nach dem 31. Dezember 2022 bis spätestens zum 30. September 2029 eingereicht worden sein.
2. Energie- und Nachhaltigkeitsanforderungen: Das geförderte Objekt muss die Anforderungen eines „Effizienzhauses 40“ erfüllen und den Nachweis der „Nachhaltigkeits-Klasse“ sowie das „Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude“ besitzen (§ 7b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG in der Fassung des Jahressteuergesetzes 2022).

Anpassungen durch das Wachstumschancengesetz

Aufgrund gestiegener Baukosten hat der Gesetzgeber mit dem Wachstumschancengesetz die Baukostenobergrenze sowie die Förderhöchstgrenze angepasst. Diese Erhöhungen sollen die Investitionen in neue Mietwohnungen erleichtern und weiterhin wirtschaftlich attraktiv gestalten.

Begünstigte Wohnungen im Rahmen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG kann ausschließlich für neu geschaffene Wohnungen in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 EStG). Solche Wohnungen entstehen durch Neubauprojekte wie Ein-, Zwei- oder Mehrfamilienhäuser oder durch den Ausbau bestehender Gebäude, etwa durch Dachgeschossausbauten, Gebäudestockerweiterungen oder Anbauten, die die Fläche erweitern. Auch die Umwandlung ehemals gewerblich genutzter Flächen in Wohnraum ist förderfähig.

Es reicht jedoch nicht aus, wenn vorhandener Wohnraum lediglich modernisiert oder saniert wird – selbst wenn dies erhebliche Investitionen oder eine deutliche Aufwertung der Ausstattung umfasst.

Falls die Wohnung durch Kauf und nicht durch eigenen Bau erworben wird, muss die Anschaffung spätestens im Jahr der Fertigstellung erfolgen, um sie als "neue" Wohnung und damit als förderfähig anzusehen (§ 7b Abs. 1 Satz 2 EStG). Ausschlaggebend für den Zeitpunkt der Anschaffung ist der Übergang der wirtschaftlichen Verfügungsmacht, was bedeutet, dass Eigenbesitz, Nutzen, Lasten und Risiken auf den Käufer übergehen.

Höhe der Sonderabschreibung

Neben der linearen Abschreibung kann eine Sonderabschreibung von bis zu 5% der Anschaffungs- oder Herstellungskosten jährlich in den ersten vier Jahren nach der Anschaffung oder Herstellung vorgenommen werden. Insgesamt lassen sich damit bis zu 20% der Kosten in den Anfangsjahren zusätzlich steuerlich geltend machen.

Ermittlung der förderfähigen Bemessungsgrundlage

Die förderfähige Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung gemäß § 7b EStG ergibt sich aus den abschreibungsfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten der neuen Wohnung. Dabei sind sowohl die Baukostenobergrenze als auch die Förderhöchstgrenze zu berücksichtigen.

Gemäß der alten Fassung des § 7b Abs. 2 Nr. 2 und Abs. 3 EStG (a.F.) sowie der neuen Fassung des § 7b Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 und 2 und Abs. 3 Nr. 1 und 2 EStG (n.F.) dürfen nur solche Kosten gefördert werden, die innerhalb dieser Grenzen liegen. Die Einhaltung dieser Grenzwerte ist zwingende Voraussetzung für die steuerliche Förderung.

Zu den Bemessungsgrundlagen zählen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten (gemäß § 255 HGB) der Wohnung, einschließlich der Anschaffungsnebenkosten und nachträglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten. Dabei ist § 9b EStG zu berücksichtigen.

Nicht förderfähig sind hingegen:

• die Anschaffungskosten des Grund und Bodens,
• Kosten für Außenanlagen,
• Baukosten für Maßnahmen zur Standardanhebung oder Herstellung der Betriebsbereitschaft, sowie
• anschaffungsnahe Aufwendungen gemäß § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Diese Aufwendungen können zwar grundsätzlich zu den steuerlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten zählen, werden jedoch nicht in die Bemessungsgrundlage nach § 7b EStG einbezogen, da sie nicht zur Schaffung einer bisher nicht vorhandenen, neuen Wohnung beitragen.

Baukostenobergrenze für die Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung nach § 7b EStG dient der Förderung von Neubauten im Mietwohnungsbau, jedoch möchte der Gesetzgeber keine Luxusneubauten unterstützen. Daher gelten für die Sonderabschreibung bestimmte Baukostenobergrenzen, die abhängig vom Bauantragszeitpunkt variieren:

• Erster Förderzeitraum: Für Wohnungen mit Bauantrag oder Bauanzeige zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021 dürfen die förderfähigen Anschaffungs- oder Herstellungskosten höchstens 3.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche betragen.
• Zweiter Förderzeitraum: Für Wohnungen mit Bauantrag oder Bauanzeige ab dem 1. Januar 2023 bis spätestens zum 30. September 2029 gelten folgende Baukostenobergrenzen:
  
  • Ursprünglich waren maximal 4.800 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche zulässig.
  • Mit dem Wachstumschancengesetz wurde die Obergrenze jedoch rückwirkend zum 1. Januar 2023 auf 5.200 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche angehoben, um den gestiegenen Baukosten und zusätzlichen Kosten der Energieeffizienzanforderungen Rechnung zu tragen.
    
    

Ausschluss der Förderung bei Überschreitung der Obergrenze

Wird die Baukostenobergrenze überschritten, ist die Sonderabschreibung nach § 7b EStG vollständig ausgeschlossen. Dies gilt auch, wenn durch nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten innerhalb von drei Jahren nach Fertigstellung die Grenze überschritten wird (§ 7b Abs. 4 Satz 1 Nr. 3 EStG).

Definition der Wohnfläche

Die förderfähige Wohnfläche umfasst die reinen Wohnräume sowie Nebenräume, Keller, Garagen und Tiefgaragenstellplätze. Die Wohnung muss zur selbstständigen Haushaltsführung geeignet sein und eine Mindestgröße von 20 Quadratmetern aufweisen.

Förderhöchstgrenze für die Sonderabschreibung

Nachdem die Baukostenobergrenze definiert wurde, folgt nun eine Erläuterung zur Förderhöchstgrenze, die den maximalen Betrag festlegt, bis zu dem die Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Wohnung in die Sonderabschreibung nach § 7b EStG einfließen können. Diese Förderhöchstgrenze variiert je nach Bauantragszeitraum und wurde zuletzt auch durch das Wachstumschancengesetz erheblich angehoben, um der Entwicklung der Baukosten und den Anforderungen an die Energieeffizienz gerecht zu werden.

Förderhöchstgrenzen nach Bauantragszeitraum, § 7b Abs. 3 EstG

• Erster Förderzeitraum (Bauantragstellung/Bauanzeige zwischen dem 1. September 2018 und dem 31. Dezember 2021):
  • Hier können maximal 2.000 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche für die Sonderabschreibung angesetzt werden, § 7b Abs. 3 Nr. 1 EStG.
• Zweiter Förderzeitraum (Bauantragstellung/Bauanzeige zwischen dem 1. Januar 2023 und dem 30. September 2029):
  • Ursprünglich waren maximal 2.500 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche zulässig.
  • Das Wachstumschancengesetz hat diese Förderhöchstgrenze jedoch rückwirkend zum 1. Januar 2023 auf 4.000 EUR pro Quadratmeter angehoben. Diese Anhebung macht die Sonderabschreibung für neue Bauprojekte nun deutlich attraktiver, da bis zu 60 % mehr Baukosten in die Bemessungsgrundlage einfließen können, § 7b Abs. 3 Nr. 2 EStG.

Unterschiede zur Baukostenobergrenze

Es ist wichtig, die Förderhöchstgrenze von der Baukostenobergrenze zu unterscheiden:

• Baukostenobergrenze: Entscheidet über das "Ob" der Förderung, d.h., ob das Bauprojekt überhaupt förderfähig ist. Diese liegt je nach Bauantragszeitraum bei 3.000 EUR bzw. 5.200 EUR pro Quadratmeter.
• Förderhöchstgrenze: Beschränkt die Höhe der Anschaffungs- oder Herstellungskosten, die tatsächlich in die Sonderabschreibung einfließen. Diese liegt aktuell bei 2.000 EUR bzw. 4.000 EUR pro Quadratmeter je nach Zeitraum.

Hinweis zur Überschreitung der Förderhöchstgrenze

Wenn die tatsächlichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten die Förderhöchstgrenze überschreiten, kann der überschießende Teil nicht für die Sonderabschreibung berücksichtigt werden und fällt aus der Bemessungsgrundlage heraus.

Begünstigungszeitraum und Nutzung der Sonderabschreibung

Die Sonderabschreibung kann im Jahr der Anschaffung oder Fertigstellung sowie in den drei darauf folgenden Jahren in Anspruch genommen werden (§ 7b Abs. 1 Satz 1 EStG). Vermieter haben die Flexibilität, die Abschreibung auch nur für einzelne Jahre innerhalb dieses Zeitraums zu nutzen. Wichtig ist, dass die Sonderabschreibung eine Jahresabschreibung ist, sodass keine zeitanteilige Aufteilung erforderlich ist.

Flexibilität und Grenzen bei der Abschreibungshöhe

Vermieter können für jedes Jahr individuell entscheiden, ob sie die volle Abschreibung von 5 % in Anspruch nehmen oder einen geringeren Prozentsatz wählen. Nicht ausgeschöpfte Abschreibungsvolumina erhöhen den Restwert und können nach Ablauf des Begünstigungszeitraums linear über die Restnutzungsdauer abgeschrieben werden. Allerdings ist es nicht zulässig, das Gesamtvolumen der Sonderabschreibung über den Vierjahreszeitraum frei zu verteilen, wie etwa 11 % im ersten Jahr und jeweils 3 % in den Folgejahren.

Parallele Normalabschreibung (AfA)

Neben der Sonderabschreibung ist die reguläre Gebäudeabschreibung (AfA) nach § 7 Abs. 4 EStG zulässig. Diese wird auf einer separaten Bemessungsgrundlage berechnet und ist unabhängig von den Förderhöchstgrenzen der Sonderabschreibung. Nach Ablauf des Begünstigungszeitraums der Sonderabschreibung erfolgt die weitere lineare Abschreibung auf Basis des verbleibenden Restwerts und der Restnutzungsdauer der Wohnung.

Kumulationsverbot bei erhöhten Abschreibungen

Für Wohnungen in Sanierungsgebieten oder städtebaulichen Entwicklungsgebieten sowie Baudenkmäler gilt ein Kumulationsverbot: Vermieter müssen zwischen der Sonderabschreibung nach § 7b EStG und der erhöhten Abschreibung gemäß §§ 7h und 7i EStG wählen.

Nutzung innerhalb der ersten zehn Jahre

Eine der Voraussetzungen für die Sonderabschreibung nach § 7b EStG ist, dass die geförderte Wohnung im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den darauf folgenden neun Jahren entgeltlich zu Wohnzwecken vermietet wird (§ 7b Abs. 2 Nr. 3 EStG).

Falls die geförderte Wohnung jedoch innerhalb der Zehn-Jahres-Frist veräußert wird, entfällt die Sonderabschreibung nicht automatisch. Sie bleibt bestehen, wenn der Vermieter dem Finanzamt nachweisen kann, dass der neue Eigentümer die Wohnung weiterhin entgeltlich für fremde Wohnzwecke vermietet. Hierfür genügt eine Bestätigung des Erwerbers am Ende des Zehn-Jahres-Zeitraums.

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau