Verbilligte Überlassung einer Wohnung: Neue Regelung ab 2021
Ab dem VZ 2021 ist bei Vermietung einer Wohnung die Entgeltlichkeitsgrenze zu überprüfen. Diese Grenze beträgt unverändert 66 % der ortsüblichen Miete (§ 21 Abs. 2 Satz 2 EStG). Mit der Senkung der Entgeltlichkeitsgrenze auf 50 % versucht der Gesetzgeber den steigenden Mieten entgegenzuwirken. Ab VZ 2021 ist auch bei Vereinbarung einer Miete von 50 % und mehr, jedoch weniger als 66 %, eine volle Anerkennung der Werbungskosten 01.01.2021 möglich, wenn eine (positive) Totalüberschussprognose vorliegt.
Beträgt die vereinbarte Miete hingegen weniger als 50 % der Marktmiete liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor. Die Werbungskosten sind entsprechend anteilig zu kürzen.
Beispiel
Markus vermietet seinem Sohn eine Eigentumswohnung für eine monatliche Miete von
a) 1.125 €, b) 675 €. Die ortsübliche Miete beträgt 1.500 €.
- Bei einer monatlichen Miete von 1.125 € liegt die Entgeltlichkeitsquote bei 75 % (1.125€/1.500€); ein Werbungskostenabzug kommt ungekürzt in voller Höhe in Betracht.
- Bei einer monatlichen Miete von 675 € liegt eine teilentgeltliche Vermietung vor, d. h., die Werbungskosten sind lediglich im Verhältnis der gezahlten Miete zur Vergleichsmiete, also nur zu 675 € / 1.500 € = 45 % berücksichtigungsfähig.
Überprüfung der Mietverhältnisse zwischen nahen Angehörigen
In Anlehung an BMF-Schreiben vom 23.12.2010, BStB1 2011 IS. 37; Beck'sche Textausgaben Steuererlasse 1 § 4/3
Steuerlich relevante Verträge unter nahen Angehörigen (u.a. auch Mietverträge) werden nur dann berücksichtigt, wenn diese:
1. mit Einkunftserzielungsabsicht geschlossen wurden,
2. ein bürgerlich-rechtlich wirksamer Vertrag geschlossen ist (i.d.R. „nur“ Indizwirkung),
3. die Vertragsgestaltung und die tatsächliche Durchführung dem Fremdvergleich standhält und
4. die Tatbestände des Missbrauchs von rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten (§ 42 AO) nicht erfüllt sind.
- H 4.8 „Fremdvergleich“ EStH
- H 21.4 „ Fremdvergleich“ EStH
- und die analogen Anwendung des BMF-SChreibens : Steuerliche Anerkennung von Darlehensverträgen zwischen nahen Angehörigen, BMF v. 23.12.2010, Beck‘sche Erlasse 1 § 4/3.
Die Verträge mit nahen Angehörigen sind einem Fremdvergleich zu unterziehen und insbesondere auf die nachfolgenden Voraussetzungen zu prüfen:
Scheingeschäft
Es darf kein Scheingeschäft vorliegen (§ 41 AO)! Ein Scheingeschäft liegt vor, wenn sich die Vertragsbeteiligten über den Scheincharakter des Rechtsgeschäfts einig sind, was bereits daran offenkundig werden kann, dass sie die notwendigen Folgerungen aus dem Vertrag bewusst nicht gezogen haben
Vermögensbereiche
Eine Strikte Trennung der Vermögensbereiche ist zwingend notwendig. Die gezahlte Miete gelangt tatsächlich und endgültig aus dem Vermögen des Mieters in das Vermögen des Vermieters.
Pflichten
Die Hauptpflichten der Parteien müssen klar und eindeutig vereinbart und durchgeführt werden.
Merke
Ein Angehörigenmietverhältnis ist also nur dann anzuerkennen, wenn es einem Fremdvergleich sowohl beim Vertragsinhalt als auch bei der Durchführung standhält.
Gravierende Verstöße gegen den Fremdvergleich sind z. B.
- vereinbarte aber tatsächlich nicht geleistete Kaution,
- Mietzahlung entgegen der Vereinbarung nicht regelmäßig, sondern in späterem Jahr in einer Summe,
- fehlende Durchführung vereinbarter Mieterpflichten,
- fehlende Regelung / Unterscheidung: möblierte Vermietung oder unmöblierte Vermietung.
Hält das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht stand, wird das Mietverhältnis insgesamt nicht anerkannt, insbesondere mit der Folge, dass mit der Vermietung zusammenhängende Werbungskosten nicht geltend gemacht werden können.
Prüfungstipp
Prüfung der verbilligten Vermietung an Angehörige
- Fremdvergleich anerkannt?
- Nein = Das Mietverhältnis ist insgesamt einkommensteuerlich unbeachtlich.
- Ja = Aufteilung der Nutzungsübertragung im Verhältnis der tatsächlichen Miete zur Marktmiete, § 21 Abs. 2 EStG
- Prüfung der Entgeltlichkeitsgrenzen
