Beispiele

A besitzt ein Einfamilienhaus in Köln, welches er mit seiner Familie bewohnt.

Die Herstellung erfolgte im Jahr 1990, sodass nunmehr eine Renovierung ansteht.

Hierfür wendet er folgende Beträge (brutto) auf im Jahr des Maßnahmenbeginns, der Bauausführung bzw. des Bauabschlusses 2020:

1. Die Heizungsanlage wird gegen eine Biomasseanlage ausgetauscht  60 TEUR
2. Das Dach wird neu eingedeckt, da die Ziegel schon arg mitgenommen
   aussahen, 50 TEUR
3. Das Dach wird gleichzeitig neu gedämmt, Wärmeduchgangskoeffizient Umax in W/(m2 K): 0,09; 20 TEUR
    

Die tarifliche Einkommensteuer betrage

Frage: Welchen Betrag kann AN jeweils im Rahmen des § 35c EStG geltend machen?

Lösung:

Förderung dem Grunde nach: 

• Das EFH ist mit Lage in Köln begünstigt.
• Es wird ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt.
• Die Maßnahme wurde nach dem 31.12.2019 begonnen (2020) und auch vor dem 01.01.2030 beendet (2020) 

Förderung der Höhe nach:

• 2020: 7 % der Aufwendungen, max. 14 TEUR
  => nur Heizung und Dachdämmung zu berücksichtigen (60 TEUR +20 TEUR) * 7 % = 5,6 TEUR, max. jedoch tarifliche ESt von 4 TEUR
• 2021: 5,6 TEUR, max. tarifliche ESt von 20 TEUR, also 5,6 TEUR
• 2022: (60 TEUR +20 TEUR) * 6 %  = 4,8 TEUR, max. 15 TEUR, also 4,8 TEUR
  
  Summe 14,4 TEUR (< Höchstbetrag von 40 TEUR je Objekt, § 35c Abs. 1 S. 5 EStG)

Herr Müller wohnt in Garmisch-Patenkirchen und erwirbt, im Jahr 2021, in der Stadt Leer (Ostfr.) einen Altbau mit acht Wohneinheiten. Sechs Wohneinheiten vermietet er an die Studierenden der Fachhochschule Emden Leer (Nautik und Seeverkehr). In eine Wohnung zieht seine 28 Jahre alte Tochter, die ebenfalls in Leer (Ostfr.) Nautik und Seeverkehr studiert, ein. Um zwei- bis dreimal im Jahr das schöne Ostfriesland besuchen zu können, dient Herrn Müller und seiner Frau eine Wohnung als Ferienwohnung.

Im Jahr 2022 entscheidet sich die Familie Müller die Immobilie umfangreich zu renovieren. Es werden auch dem Grunde nach förderfähige Sanierungsmaßnahmen nach § 35c EStG in Höhe von 80.000 EUR durchgeführt. Die Zuordnung auf die Wohneinheiten ist mit jeweils 1/8 unstrittig.

Aufgabe: Ermitteln Sie die Höhe der möglichen Steuerermäßigung.

Lösungsvorschlag:

Die anteiligen Sanierungsaufwendungen für die fremdvermieteten Wohnungen sind nicht förderfähig, können aber im Rahmen der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung als sofort abzugsfähiger Erhaltungsaufwand oder Herstellungskosten (im Rahmen von Abschreibungen) abgezogen werden.

Die anteiligen Sanierungsaufwendungen aus der Überlassung der Wohnung an die Tochter sind nicht nach § 35c EStG begünstigt, da Herr Müller diese Wohnung nicht selbst nutzt und die Tochter kein zu berücksichtigendes Kind i.S.d. § 32 EStG ist.

Die anteiligen Sanierungsaufwendungen für die Ferienwohnung sind nach § 35c EStG begünstigt, da Herr Müller diese selbst nutzt. Eine gelegentliche Nutzung ist für die Förderung unschädlich.

BMG: 80.000 x 1/8 x 7% = 700 EUR

In dem Altbau konnte Herr Müller nicht entspannen, weil die Studenten das Studentenleben laut genossen haben. Bei einem Ausflug an die Nordseeküste kaufte Herr Müller spontan eine direkt an der Nordsee gelegene Ferienwohnung in Carolinensiel. Für diese ausschließlich selbstgenutzte Immobilie (erbaut 1990) wurden noch im Jahr 2022 diverse energetische Sanierungsmaßnahmen in Auftrag gegeben.

Für die umfassende Wanddämmung zahlte Herr Müller insgesamt 25.000 €. Im Zuge dieser Renovierung wurden außerdem auch Erneuerungen an den elektrischen Leitungen für 5.500 € durchgeführt. Unabhängig von der Erneuerung der elektronischen Leitungen konnte der pfiffige Unternehmer Herrn Müller davon überzeugen ein Digitalpaket, welches zur energetischen Betriebs- und Verbrauchsoptimierung geeignet ist, für 7.500 EUR zu erwerben und das Haus als Teil-SMART-Haus auszustatten.

In die Planung der energetischen Sanierung wurde für 2.000 € ein, von der BAFA zugelassener, Energieberater einbezogen. Die Kosten der Bescheinigungen der Fachunternehmens betrugen insgesamt 1.000 €. Alle Kosten beinhalten eine Umsatzsteuer von 19 %. Sämtliche Arbeiten wurden im Juni 2022 abgeschlossen.

Gehen Sie davon aus, dass die hier aufgeführten Maßnahmen ausschließlich nur die Voraussetzungen des § 35c EStG erfüllen. Auf weitere Eventualitäten ist nicht einzugehen.

Aufgabe: Ermitteln Sie die Höhe der Steuerermäßigung i.S.d. § 35c EStG.

Lösungsvorschlag:

Gesamtkosten Renovierung

Die Immobilie ist älter als zehn Jahre und deshalb grundsätzlich begünstigt nach § 35c EStG. Die Bemessungsgrundlage für die Steuerermäßigung berechnet sich wie folgt:

Steuerermäßigung im Jahr 2022

Die Kosten für den Energieberatersind abweichend von § 35c Absatz 1 Satz 1 EStG in Höhe von 50 % der Aufwendungen im Jahr des Abschlusses der Maßnahme zu berücksichtigen und nicht auf drei Jahre zu verteilen (Rz. 50 a.a.O.). Die Kosten für den Energieberater als auch die Kosten für die Erteilung der Bescheinigung nach § 35c Abs. 1 Satz 7 EStG sind jeweils- wie die Aufwendungen für die energetischen Maßnahmen selbst – vom Höchstbetrag der Steuerermäßigung von 40.000 EUR umfasst.

Steuerabzug bei Abschluss der Maßnahme in 2022:

33.500 € × 7 % = 2.345 €. Der Höchstbetrag (inklusive Energieberatungskosten) von 14.000 € pro Jahr und pro Maßnahme wird nicht überschritten.

Steuerabzug im Jahr 2023:

33.500 € × 7 % = 2.345 €. Der Höchstbetrag von 14.000 € pro Jahr und pro Maßnahme wird nicht überschritten.

Steuerabzug im Jahr 2024:

33.500 € × 6 % = 2.010 €. Der Höchstbetrag von 12.000 € pro Jahr wird nicht überschritten.

Fazit: Die mögliche Steuerermäßigung für die Jahre 2022 bis 2024 beträgt insgesamt 6.700 €.

Für das Objekt verbleibt somit noch ein Steuerermäßigungsbetrag von 33.300 €. Für spätere energetische Sanierungen am selben Objekt unter Berücksichtigung der jeweiligen jährlichen Ermäßigungshöchstbeträge pro Maßnahme.

Wichtig: Die Arbeiten an weiteren Maßnahmen der energetischen Sanierung müssen bis zum 31.12.2030 abgeschlossen sein.