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Abbruchkosten bei Abbruch oder Teilabbruch
Wird ein Gebäude bzw. ein Gebäudeteil abgerissen, sind für die steuerrechtliche Behandlung gemäß H 6.4 EStH "Abbruchkosten" folgende 4 Fallkonstellationen denkbar:
- Das Grundstück befand sich schon vor dem Abbruch im Eigentum des Steuerpflichtigen.
- Das Gebäude wurde ohne Abbruchabsicht erworben, es sollte im Zeitpunkt des Erwerbs also regulär ohne weitere Maßnahmen genutzt werden.
- Es bestand bei Erwerb Abbruchabsicht.
- Das Gebäude gehört zum Privatvermögen, ein Abbruch wird geplant sowie die Errichtung eines Betriebsgebäudes.
Ein Erwerb mit Abbruchabsicht ist in diesem Kontext anzunehmen, wenn innerhalb von drei Jahren nach Erwerb mit dem Abbruch begonnen wird (Beweis des ersten Anscheins). Dieser kann jedoch durch Gegenbeweis entkräftet werden, z.B. wenn der Abbruch durch ein außergewöhnliches Ereignis notwendig wurde, H 6.4 EStH "Abbruchkosten" S. 6 u. 7.
In den Fällen 1 und 2 sind im Jahr des Abbruchs die Abbruchkosten und der Restwert des abgebrochenen Gebäudes sofort abzugsfähige Betriebsausgaben. Der Restwert wird als Absetzung für außergewöhnliche technische Abnutzung (AfaA) nach § 7 Abs. 1 S. 7 EStG behandelt.
Beispiel
Einzelunternehmer E hat vor vielen Jahren von seinem Vater das Einzelunternehmen vor vielen Jahren erworben. Hierzu gehörte auch eine alte Lagerhalle, die allerdings nicht mehr den heutigen Anforderungen für das Geschäft des E genügt. Diese hatte noch einen Restbuchwert von 10.000 EUR, die Abbruchkosten betrugen 20.000 EUR.
Da das Grundstück sich schon vor dem Abbruch im Eigentum des E befand, ist sowohl der Restwert des Gebäudes zum Abbruchzeitpunkt von 10.000 EUR aufwandswirksam im Wege der AfaA nach § 7 Abs. 1 S. 7 EStG zu erfassen, ebenfalls sind die Abbruchkosten von 20.000 EUR sofort als Betriebsausgaben zu erfassen.
Im Fall der Nr. 3 sind nun 2 Unterfälle zu unterscheiden:
3a) Das Gebäude war technisch und/oder wirtschaftlich verbraucht, also objektiv wertlos:
Der Restbuchwert des Gebäudes gehört zu den AK des Grund und Bodens. Die Abbruchkosten gehören zu den HK des neuen Gebäudes, sofern der Abbruch des Gebäudes mit der Herstellung in einem engen wirtschaftlichen Zusammenhang steht, anderenfalls zu den AK des Grund und Bodens.
3b) Das Gebäude war technisch und wirtschaftlich nicht verbraucht:
Die Abbruchkosten und der Restbuchwert des abgerissenen Gebäudes gehören zu den Herstellungskosten des neuen Gebäudes, sofern ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang des Abbruchs mit dem neuen Gebäude besteht, anderenfalls zu den AK des Grund und Bodens.
Beispiel
Unternehmer U erwirbt in 00 ein bebautes Grundstück zu AK von 200.000 EUR, wovon auf den Grund und Boden 100.000 EUR entfallen. Direkt nach dem Erwerb lässt er das Gebäude abreißen (Kosten hierfür netto 50.000 EUR) und baut ein modernes Verwaltungsgebäude darauf, Ende der Fertigstellung am 02.01.01, Rechnung des Bauunternehmers netto 1 Mio. EUR.
Da der Abbruch innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung (zeitlich direkt folgend) erfolgte, ist dem ersten Anschein nach ein Erwerb mit Abbruchabsicht zu unterstellen. Die angefallenen Abbruchkosten und der Restbuchwert (Summe 150.000 EUR) sind als HK des neuen Gebäudes zu aktivieren, da ein enger wirtschaftlicher Zusammenhang mit dem Bau des neuen Gebäudes besteht. Somit betragen die HK des Neubaus 1.150.000 EUR.
Die AfA erfolgt für das Jahr 01 nach § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG mit 3 % p.a., also in 01 in Höhe von 34.500 EUR.
Und nun ein Beispiel für einen Erwerb ohne Abbruchabsicht:
Beispiel
Unternehmer U erwirbt in 00 ein bebautes Grundstück zu AK von 200.000 EUR, wovon auf den Grund und Boden 100.000 EUR entfallen. U nutzt das Gebäude noch 5 Jahre zu Verwaltungszwecken, dann lässt er es abreißen (Kosten hierfür netto 50.000 EUR), um ein schickes neues Verwaltungsgebäude zu errichten. Ende der Fertigstellung am 02.01.01, Rechnung des Bauunternehmers netto 1 Mio. EUR. Der Restbuchwert des Gebäudes zum Zeitpunkt des Abbruchs betrage 50.000 EUR (es wurde entsprechend der bei Erwerb zutreffend geschätzten Restnutzungsdauer von 10 Jahren mit 10 % p.a. abgeschrieben, § 7 Abs. 4 S. 2 EStG).
Es liegt kein Erwerb mit Abbruchabsicht vor. Da der Abbruch innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung (zeitlich direkt folgend) erfolgte, ist dem ersten Anschein nach ein Erwerb mit Abbruchabsicht zu unterstellen. Die angefallenen Abbruchkosten und der Restbuchwert (Summe 100.000 EUR) sind sofort abzugsfähige Betriebsausgaben.
Im Fall Nr. 4 gehören der Wert des abgebrochenen Gebäudes und die Abbruchkosten zu den Herstellungskosten des neu zu errichtenden Gebäudes; der Einlagewert des Gebäudes ist nicht schon deshalb mit 0 Euro anzusetzen, weil sein Abbruch beabsichtigt ist.
Prüfungstipp
Aufgrund der erhöhten Komplexität der Nr. 3 wurde eine solche Fallgestaltung in der Vergangenheit am häufigsten in Klausuren abgeprüft.
Wird bei einem Gebäude ein Teilabbruch und insofern eine AfaA auf den abgebrochenen Teil vorgenommen, so ist die weitere AfA für das Restgebäude ab dem folgenden Veranlagungszeitraum (Wirtschaftsjahr) nach Maßgabe des § 11c Abs. 2 EStDV zu berechnen: Hiernach werden für Zwecke der Ermittlung der neuen Bemessungsgrundlage von den bisherigen AK/HK die AfaA abgezogen. Im Jahr des Teilabbruchs wird die BMG nicht geändert, sondern nur anteilig aufgeteilt.
Beispiel
X hat zum 02.01.00 ein Gebäude hergestellt mit HK von 500.000 EUR, dieses wurde ausschließlich betrieblich genutzt. Am 30.06.13 lässt er 25 % des Gebäudes abbrechen, die Abbruchkosten betragen 10.000 €. Wie hoch
ist die Gebäude-AfA im Jahr 13 und 14?
| ursprüngliche HK | 500.000 EUR | |
| AfA § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG: 3 % p.a. | ||
| 00-12: 12*3%*500.000 EUR | -180.000 EUR | |
| zeitanteilig 13 6 Monate | 7.500 EUR | |
| Restbuchwert 30.06.13 | 312.500 EUR | |
| Die Abbruchkosten von | 10.000 EUR | |
sowie der anteilige Restbuchwert des abgebrochenen Gebäudeteils | 78.125 EUR | |
sind sofort abzugsfähige Betriebsausgaben, H 6.4 EStH "Abbruchkosten" S. 1 Nr. 1 und S. 2 EStH. Für die Zeit 1.7.–31.12.13 ist laufende Gebäude-AfA nur mehr aus der verbleibenden AfA-BMG für den nicht abgebrochenen Gebäudeteil möglich. | ||
AfA BMG ab dem 01.07.13: 500.000 EUR - 78.125 EUR (AfaA Abbruch 1/4) = 421.875 EUR | ||
AfA § 7 Abs. 4 S. 1 Nr. 1 EStG zeitanteilig 6 Monate | 6.328,13 EUR | |
Summe Af(a)A und Abbruchkosten für 13 | 101.953,13 EUR |
Für das Jahr 14 beträgt die AfA-BMG ebenfalls 421.875 EUR
davon AfA 3 % für das gesamte Jahr 14 = 12.656,25 EUR
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