Grundstücksgemeinschaften sind überwiegend Personengesellschaften, können aber auch als Körperschaft betrieben werden. Eine GbR ist für die Einkommensteuer insoweit Steuerrechtssubjekt, als sie in der gesamthänderischen Verbundenheit ihrer Gesellschafter Merkmale eines Besteuerungstatbestands verwirklicht, welche den Gesellschaftern für deren Besteuerung zuzurechnen sind. Eine Vermietungs-GbR erzielt in der Regel Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem § 21 EStG und unterliegt nicht der GewSt.
Nach § 179 Abs. 2 Satz 2, § 180 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a AO sind Einkünfte i.S. von § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 7 EStG gesondert und einheitlich festzustellen, wenn daran mehrere Personen beteiligt sind und die Einkünfte diesen zuzurechnen sind. Dies ist bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung der Fall, wenn mehrere Personen gemeinschaftlich -in der Form einer Gesamthandsgemeinschaft- den Tatbestand der Vermietung und Verpachtung i.S. des § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG verwirklichen und dadurch Einkünfte erzielen. Dies ist insbesondere bei einer vermögensverwaltenden GbR gegeben. Gehört also eine Immobilie (z.B. ein Gebäude, Gebäudeteile oder eine Eigentumswohnung) mehreren Eigentümern und wird diese Immobilie von ihnen gemeinschaftlich vermietet, muss die Grundstücksgemeinschaft eine Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben, damit die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in einem Feststellungsbescheid gesondert und einheitlich festgestellt auf die einzelnen Miteigentümer verteilt werden können.
Bei zusammen veranlagten Ehegatten, denen eine Immobilie gemeinsam gehört, wird auf eine gesonderte und einheitliche Feststellung verzichtet. Die zusammen veranlagten Ehegatten erklären ihre Einkünfte in einer gemeinsamen Einkommensteuererklärung. Grundsätzlich werden die Mieteinkünfte auf die Miteigentümer nach den bürgerlich-rechtlichen Miteigentumsanteilen aufgeteilt (vgl. hierzu R 21.6 Satz 1 EStR).
Infektions- und Abfärbetheorie
Bei der Besteuerung von einer Vermietungs-GbR ist insbesondere die Infektionstheorie zu beachten. Unter den Voraussetzungen des § 15 Abs. 3 Nr. 1 Alt. 1 EStG erzielt die Grundstücksgemeinschaft gewerbliche Einkünfte, wenn neben den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung auch gewerbliche Einkünfte erzielt werden.
Gewinnermittlung und Gewinnverteilung
Die GbR ist für die Einkommensteuer insoweit Steuerrechtssubjekt, als sie in der gesamthänderischen Verbundenheit ihrer Gesellschafter Merkmale eines Besteuerungstatbestands verwirklicht, welche den Gesellschaftern für deren Besteuerung zuzurechnen sind. Solche Merkmale sind insbesondere die Verwirklichung des Tatbestands einer bestimmten Einkunftsart und das Erzielen von Gewinn oder Überschuss im Rahmen dieser Einkunftsart. Für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bedeutet dies, dass zu den Einkünften der Gesellschafter einer vermögensverwaltenden Immobilien-GbR -unbeschadet eventueller zusätzlicher Sondereinnahmen und Sonderwerbungskosten des einzelnen Gesellschafters- die Anteile am Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten gehören, welche die GbR erzielt (§ 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6, Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, § 21 EStG); denn die Einkünfte einer vermögensverwaltenden GbR aus Vermietung und Verpachtung sind durch Überschussrechnung zu ermitteln.
Additive Überschussermittlung
Entsteht einem Gesellschafter einer vermögensverwaltend tätigen GbR Aufwand für den Erwerb seiner Gesellschafterstellung, sind diese Anschaffungskosten in einer separaten Ergänzungsrechnung zur Überschussrechnung der Gesellschaft zu erfassen und auf die Wirtschaftsgüter des Gesamthandsvermögens zu verteilen. Die steuerrechtliche Bewertung der in einer solchen Ergänzungsrechnung ausgewiesenen Rechnungsposten -wie etwa der in der Ergänzungsrechnung zu berücksichtigenden AfA des betreffenden Gesellschafters- ist grundsätzlich nicht von der Handhabung in der Gesamthandsbilanz abhängig.
Im Bereich der Gewinnermittlung einer Mitunternehmerschaft werden Ergänzungsbilanzen gebildet, um Wertansätze in der Steuerbilanz (= Gesamthandsbilanz) der Mitunternehmerschaft für den einzelnen Mitunternehmer zu korrigieren. Bezugsgrößen hierfür sind einerseits das anteilige Eigenkapital an der Mitunternehmerschaft und andererseits die Anschaffungskosten bzw. die Tauschwerte der in die Mitunternehmerschaft eingebrachten Wirtschaftsgüter. Im Falle des entgeltlichen Erwerbs eines Gesellschaftsanteils ist in der Ergänzungsbilanz das Kapitalkonto des Veräußerers in der Gesellschaftsbilanz auf den Anschaffungspreis zu berichtigen; so sind insbesondere die Erwerbsaufwendungen des neuen Gesellschafters, soweit diese den Buchwert seines Kapitalkontos in der Bilanz der Gesellschaft übersteigen, in einer Ergänzungsbilanz als Anschaffungskosten für die erworbenen Anteile an den einzelnen Wirtschaftsgütern des Gesellschaftsvermögens zu aktivieren.
Die in den Abschnitten Sonderbetriebsergebnisse Ermittlung der Einkünfte und Gewinnverteilung unter den Mitunternehmern besprochene Systematik ist bei den Einkünften aus Vermeitung und Verpachtung anzuwenden.
§ 15a EStG
Gemäß § 21 Abs. 1 S. 2 EStG sind die Regelungen des § 15a EStG auch bei den Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine vermögensverwaltenden Gesellschaft anzuwenden. Lesen Sie bitte hierzu den Abschnitt Verluste bei beschränkter Haftung.
