Mit dieser Übersicht sind weitere Beweisanzeichen, die gegen eine EEA sprechen, zusammengestellt.
Luxuswohnungen
Als Luxuswohnungen sind besonders aufwändig gestaltete oder ausgestattete Wohnungen (> 250m², Schwimmhalle, usw.) definiert. Oftmals werden diese verbilligt an Angehörige vermietet. Im ersten Prüfungsschritt ist ein Fremdvergleich durchzuführen. Nach dem Fremdvergleich sind die Voraussetzungen des § 21 Abs. 2 EStG, verbilligte Überlassung, zu prüfen.
In einem weiteren Prüfungsschritt ist, unabhängig davon, ob die Vermietung auf Dauer angelegt ist, die EEA zu prüfen. In Abhängigkeit vom Ergebnis der ersten Prüfungsschritte ist die Prognose nur mit den anteiligen Aufwendungen oder mit den gesamten Aufwendungen durchzuführen.
Langjährig leer stehende Immobilie
Ein gegen die EEA sprechendes Beweisanzeichen liegt dann vor, wenn sich der Steuerpflichtige bei Erwerb eines Objekts noch nicht entschieden hat, ob er dieses veräußern, selbst nutzen oder dauerhaft vermieten will (vgl. auch Tz. 5 ff. a.a.O). Insbesondere ist bei leerstehenden Immobilien der Grund des Leerstand und somit auch die EEA der Steuerpflichtigen zu hinterfragen (Tz. 24 ff. a.a.O.).
Leerstand seit Anschaffung oder Fertigstellung
Steht eine Immobilie von Anfang an leer, ist nach einer gewissen Zeit zu prüfen, ob die Wohnung für die Vermietung am Wohnungsmarkt gedacht ist oder andere Gründe für den Leerstand vorliegen. Hier gilt es zu prüfen, ob die Immobilie in der angebotenen Form überhaupt geeignet ist. Der Leerstand kann seinen Grund z. B. darin haben, dass die geforderte Miete zu hoch ist und der Eigentümer nicht bereit ist, weniger zu verlangen. Als Beweisanzeichen können vergleichbare Wohnungen herangezogen werden, die zu niedrigeren Mieten tatsächlich vermietet werden.
Leerstand nach vorheriger Vermietung
Steht eine Wohnung nach einer vorherigen dauerhaften Vermietung leer, ist grundsätzlich von einer weiterhin bestehenden EEA auszugehen, sofern die Vermietungsabsicht nicht explizit aufgegeben wurde.
Handelt es sich aber um eine Immobilie, die auf dem Wohnungsmarkt objektiv nur sehr schwer oder gar nicht vermietbar ist, z. B. wegen nicht vorhandener Nachfrage aufgrund eines Überangebots vergleichbarer Wohnungen, aufgrund schlechter Lage oder von Anfang an bekannter Baumängel, kann die ursprünglich bestehende EEA – auch nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung – ohne Zutun oder Verschulden des Stpfl. wegfallen. Als ein Indiz für ein strukturelles Problem kann beispielsweise gesehen werden, wenn bei einer Wohnungsanlage ein Großteil der Wohnungen von Anfang an leer steht. In diesen Fällen ist es dem FA möglich, nach einer gewissen Zeit, z. B. fünf Jahre, ebenfalls die EEA – ab Erwerb bzw. Fertigstellung – zu überprüfen.
Ergibt die Überprüfung, dass keine EEA mehr vorliegt, sind Verluste ab diesem Zeitpunkt zu versagen; die Verluste der zurückliegenden Jahre können erhalten bleiben.
Den Umständen des jeweiligen Einzelfalles ist entsprechend Rechnung zu tragen.
Unbebaute Grundstücke
Die Grundsätze zur EEA bei auf Dauer angelegter Vermietung (Tz. 1 a.a.O.) gelten nicht für die dauerhafte Vermietung und Verpachtung von unbebautem Grundbesitz. Für die Ermittlung des Totalüberschusses ist Tz. 33 ff. entsprechend anzuwenden.
