Finanzierungskosten für eine Immobilie sind als Werbungskosten steuerlich absetzbar, wenn das Fremdkapital direkt für eine Immobilie verwendet wird, die Einkünfte erbringt. Finanzierungskosten für eine zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie können dagegen nicht berücksichtigt werden. Problematisch wird die Ermittlung der abziehbaren Finanzierungskosten, wenn das Gebäude gemischt, d.h. teilweise vermietet und teilweise zu eigenen Wohnzwecken, genutzt wird.
Lassen sich die Fremdmittel nicht von vornherein eindeutig dem vermieteten Gebäudeteil zuordnen, können die Finanzierungskosten nicht in voller Höhe abgezogen werden. Bei diesen gemischt genutzten Immobilien ist vielmehr eine Aufteilung vorzunehmen (BFH-Urteil vom 24. Juni 2008 IX R 26/06).
Gemischt genutzte Immobilie
Wer eine gemischt genutzte Immobilie nutzt, hat insbesondere bei den Werbungskosten auf die Zuordnung zu achten. In vollem Umfang sind die Finanzierungskosten nur dann zu berücksichtigen, wenn der Stpfl. die Kosten den jeweiligen Gebäudeteilen zuordnet und diese gesondert zugeordneten Kosten (u.A. auch Entgelte für Lieferungen und Leistungen) – objektiv nachprüfbar – auch tatsächlich mit Darlehensmitteln bezahlt.
Werden die Kosten hingegen einheitlich abgerechnet, ohne die auf den vermieteten Gebäudeteil entfallenden Kosten gesondert auszuweisen, sind die Darlehenszinsen nur nach dem Verhältnis der selbst genutzten Wohn-/Nutzflächen des Gebäudes zu denen, die der Einkünfteerzielung dienen, abziehbar (BFH Urteil vom 27.10.1998, IX R 29/96, BStBl II 1999, 680 und BFH Beschluss vom 14.4.2004, IX B 106/03, BFH/NV 2004, 1392).
Beispiel
Steuerpflichtiger A kauft ein Mehrfamilienhaus mit 4 Eigentumswohnungen. Davon sind drei Wohnungen mit einer Fläche von insgesamt 450 m² vermietet, eine Wohnung mit insgesamt 300 m² nutzt Herr A selbst. Der Gesamtkaufpreis beträgt 750.000 Euro. Davon entfallen 150.000 Euro auf die selbst genutzten und 600.000 Euro auf die vermieteten Wohnungen. Finanziert wird das Ganze über drei Darlehen zu je 250.000 Euro. 150.000 EUR ist der selbst genutzten Wohnung, der Rest (insgesamt 600.000 Euro) sind den vermieteten Wohnungen zugeordnet. Nachdem die Darlehensbeträge auf dem Girokonto von Herrn A eingegangen sind, überweist er den Gesamtkaufpreis von 750.000 Euro in einem Betrag auf das Konto des Verkäufers.
Herr A hat die Zahlungsströme vermischt, sodass der wirtschaftliche Zusammenhang der Darlehenszinsen mit Vermietungseinkünften aufgehoben ist. Die Finanzverwaltung akzeptiert entsprechend den Flächenverhältnissen nur 60 Prozent der Darlehenszinsen als Werbungskosten (= 450 m²/ 750 m² x 100 Prozent).
Beispiel
Wie im Beispiel zuvor, jedoch ist im Kaufvertrag der gesamte Kaufpreis genau auf die unterschiedlich genutzten Immobilienflächen aufgeteilt – und zwar weder willkürlich noch zum Schein (BFH, Urteil vom 1.4.2009, Az. IX R 35/08, BFH/NV 2009 S. 1193).
Die Schuldzinsen sind nach dem Verhältnis der Anschaffungskosten der selbst genutzten und vermieteten Gebäudeteile zuzuordnen. Entscheidend hierbei ist, dass der Kaufpreis für die vermieteten Gebäudeteile dem Verkehrswert entsprechen. Entsprechend den separat ausgewiesenen Anschaffungskosten der Gebäudeteile sind 80 Prozent der Zinsaufwendungen als Werbungskosten absetzbar (= 600.000 Euro / 750.000 Euro x 100 Prozent).
