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Einkommensteuer (Vertiefung) - Schuldzinsen als Werbungskosten

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Einkommensteuer (Vertiefung)

Schuldzinsen als Werbungskosten

Wie bereits bei den Finanzierungskosten dargestellt, ist die erläuterte Vorgehensweise auch bei den entrichteten Zinsen anzuwenden.  Dient ein Gebäude nicht nur dem Erzielen von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung, sondern auch der Selbstnutzung, und werden Darlehensmittel lediglich teilweise zur Einkünfteerzielung verwandt, so sind die für den Kredit entrichteten Zinsen nur anteilig als Werbungskosten abziehbar (z.B. BFH Urteil vom 16.4.2002, IX R 65/98, BFH/NV 2002, 1154).

In vollem Umfang sind die Schuldzinsen nur dann zu berücksichtigen, wenn der Stpfl. die Herstellungskosten direkt zuordnet und diese gesondert zugeordneten Herstellungskosten auch bezahlt. Werden die Herstellungskosten für die Errichtung eines Gebäudes einheitlich abgerechnet, sind die Darlehenszinsen nur nach dem Verhältnis der selbst genutzten Wohn-/Nutzflächen des Gebäudes abziehbar.

Um die Schuldzinsen bei einer gemischt genutzten Immobilie in voller Höhe abziehen zu dürfen, ist eine umfassende Dokumentation der Geldmittelverwendung nötig. Es empfiehlt sich bereits im notariellen Kaufvertrag oder später in der Steuererklärung genau zu belegen auf welchen Gebäudeteil wie viel vom Anschaffungspreis entfällt und wie dieses ermittelt wurde.

Werden mehrere Darlehen aufgenommen, sollte jedes einzelne Darlehen dem vermieteten bzw. selbst genutzten Gebäudeteil zugeordnet. Die maximale Höhe ist hierbei auf die Höhe der Anschaffungskosten des vermieteten Teils beschränkt. Die Vermischung der einzelnen Bereiche ist insoweit schädlich.

Schuldzinsen für gemischt genutzte Gebäude

Schuldzinsen als Werbungskosten

Beispiel

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Herr Meyer erwirbt ein Dreifamilienhaus zu einem Kaufpreis von 600.000 EUR. Auf die Wohnung 1, die er selbst nutzt, entfällt unstrittig ein Anteil von 40 % = 240.000 EUR. Auf die beiden anderen Wohnungen, die er mit Einkünfteerzielungsabsicht vermietet, entsprechend der Rest in Höhe von 360.000 EUR. Die Finanzierung der Gebäudeteile wird ordnungsgemäß wie folgt getrennt: Wohnung 1 wird mit komplett mit Eigenmitteln bezahlt, für die beiden vermieteten Wohnungen wird ein Darlehen aufgenommen.

Mit dem Vorliegen der Voraussetzungen (Trennung der Zahlungsströme und eine direkte Zuordnung der Darlehen ohne Vermischung der Zahlungströme) sind die die Darlehenszinsen in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

Beispiel

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Herr Meyer erwirbt ein Grundstück, um darauf ein Gebäude mit drei Wohnungen zu errichten. M teilt das Wohngrundstück in drei Eigentumswohnungen auf. Eine der Wohnungen veräußert er vor der Fertigstellung an seinen Sohn. Neben den Eigenmitteln nimmt M, zur Finanzierung der Wohnungen, diverse Darlehen auf. Als Verwendungszweck ist in den Darlehensverträgen die "anteilige Finanzierung des Neubaus“ aufgeführt. M begleicht sämtliche Baurechnungen über ein Baukonto und zahlt die Baurechnungen jeweils in einem Betrag, ohne eine Aufteilung hinsichtlich der drei Wohnungen vorzunehmen. In der Einkommensteuererklärung macht M die Zinsen in voller Höhe als sofort abziehbare Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend.

Bei der Veranlagung teilte das Finanzamt die Zinsaufwendungen auf die vorhandenen Wohnungen entsprechend den jeweiligen Miteigentumsanteilen auf und berücksichtigte im Einkommensteuerbescheid nur die Zinsaufwendungen, die auf die beiden vermieteten Wohnungen entfielen. M macht geltend, dass die veräußerte Wohnung nur mit Eigenmitteln finanziert wurde und die Darlehen ausschließlich für die vermieteten Wohnungen verwendet wurden. Mit der Klage hatte M kein Erfolg. Der Aufteilungsmaßstab nach den auf die jeweiligen Wohnungen entfallenden Miteigentumsanteilen ist nicht zu beanstanden.

 

Die Schuldzinsen sind nur dann in vollem Umfang als Werbungskosten abziehbar, wenn der Steuerpflichtige ein Darlehen aufnimmt, das er gezielt dem vermieteten Gebäudeteil zuordnet. Dazu ist es erforderlich, dass er mit den Darlehensmitteln tatsächlich die Aufwendungen begleicht, die der Herstellung des vermieteten Gebäudeteils konkret zuzurechnen sind. Der BFH bejaht einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen Schuldzinsen und den gesondert zugerechneten Herstellungskosten bei anteilig fremdvermieteten und anteilig selbstgenutzten Gebäuden also nur dann, wenn die Herstellungskosten tatsächlich mit den dafür aufgenommenen Darlehensmitteln bezahlt worden sind.

Werden aber die Herstellungskosten des gesamten Gebäudes einheitlich von einem Baukonto beglichen, auf dem sich die Darlehens- und Eigenmittel befinden, werden die Finanzierungsmittel unterschiedlicher Herkunft auf dem Baukonto vermischt. Die erforderliche objektbezogene Aufteilung der Kosten und die Zahlung entsprechend der Darlehenszuordnung ist dann nicht mehr möglich.