Inhaltsverzeichnis
Vermächtnisnießbrauch, dingliches Wohnrecht und obligatorisches Nutzungsrecht
In diesem Kapitel gehen wir auf weitere diverse Nutzungsrechte ein.
Vermächtnisnießbrauch
Ein Vermächtnisnießbrauch liegt vor, wenn aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Grundstückseigentümers durch dessen Erben einem Dritten das Nießbrauch an dem Grundstück eingeräumt worden ist. Ein Vermächtnisnießbrauch ist wie ein unentgeltlicher Zuwendungsnießbrauch zu behandeln. Der Vermächtnisnehmer darf die AfA für das vom Erblasser hinterlassene Gebäude nicht in Anspruch nehmen (BMF-Schreiben vom 30.9.2013, BStBl. I 2013, S. 1184, Rz. 32).
Sicherungsnießbrauch
Ein Sicherungsnießbrauch liegt vor, wenn der Eigentümer des Grundstücks einem Gläubiger ein Nießbrauch zur Befriedigung seiner Forderung einräumt. Wenn ein Sicherungsnießbrauch nicht ausgeübt wird, so ergeben sich daraus einkommensteuerrechtlich keine Konsequenzen.
Dingliches Wohnrecht
Wenn für ein Grundstück ein - im Grundbuch - eingetragenes Wohnrecht zugunsten eines Anderen begründet ist, sind die für den Zuwendungsnießbrauch geltenden Grundsätze entsprechend anzuwenden. Der Eigentümer kann eine Absetzung für Abnutzung auf den belasteten Gebäudeteil nur in Anspruch nehmen, wenn das Wohnrecht entgeltlich zugewendet worden ist. Der Werbungskostenabzug richtet sich nach § 21 Abs. 2 EStG. Bei der unentgeltlichen Einräumung eines Wohnrechts kommt für den Eigentümer grundsätzlich kein Werbungskostenabzug in Betracht. Wenn ein Eigentümer ein Gebäude vermietet, für das ein dingliches Wohnrecht besteht und dies in Abstimmung mit dem Wohnrechtsberechtigten erfolgt, so erzielt der Eigentümer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG. Die Vermietung muss im eigenen Namen erfolgen.
Wenn das Grundstück gegen die Einräumung eines vorbehaltenen dinglichen Wohnrechts übertragen wird, so ist der Vorgang nach den Grundsätzen für den Vorbehaltsnießbrauch zu beurteilen. Der Eigentümer kann die AfA für das Gebäude nur insoweit in Anspruch nehmen, wie sie auf den unbelasteten Teil entfällt. Ein Gestaltungsmissbrauch im Sinne des § 42 AO liegt nicht vor, wenn auf ein unentgeltlich eingeräumtes dingliches Wohnrecht verzichtet wird und ein gewöhnlicher Mietvertrag zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer geschlossen wird.
Obligatorische Nutzungsrechte
Ein obligatorischer Nutzungsberechtigter kann den Tatbestand der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung im Sinne des § 21 EStG erfüllen. Er muss selbst die Stellung des Vermieters oder Verpächters einnehmen. Voraussetzung hierfür ist eine gesicherte Rechtsposition. Eine gesicherte Rechtsposition ist dann gegeben, wenn der Eigentümer dem Nutzenden den Gebrauch des Grundstücks für die festgelegte Zeit nicht entziehen kann (BFH vom 29 11. 1983, BStBl. II 1984, S. 366). Obligatorische Nutzungsrechte sind bei nahen Angehörigen nur anzuerkennen, wenn sie klar vereinbart sind, ernsthaft gewollt und tatsächlich durchgeführt werden (BMF-Schreiben vom 30.9.2013, BStBl. I 2013, S. 1184, Rz. 2-4).
Zugewendetes obligatorisches Nutzungsrecht
Wenn ein Nutzungsberechtigter die Vermietung des Grundstücks vornimmt, sind die erzielten Einnahmen zu versteuern. Er darf die entsprechenden Aufwendungen inklusive des gezahlten Entgelts an den Eigentümer als Werbungskosten geltend machen. Es resultieren Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Der Eigentümer kann die AfA nur für Gebäudeteile in Anspruch nehmen, die nicht von dem Nutzungsrecht erfasst sind. Für andere Aufwendungen gilt entsprechendes.
Vorbehaltenes obligatorisches Nutzungsrecht
Unter einem vorbehaltenen obligatorischen Nutzungsrecht ist zu verstehen, dass sich der bisherige Eigentümer bei der Übertragung des Grundstücks ein obligatorisches Nutzungsrecht vorbehält. Die Einräumung des Nutzungsrechts ist nicht als Gegenleistung des Erwerbers zu werten (BMF-Schreiben vom 30.9.2013, BStBl. I 2013, S. 1184, Rz. 51). Der Nutzende hat die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung in seiner Steuererklärung anzugeben. Der Nutzende kann die AfA für das Gebäude in Anspruch nehmen und Aufwendungen als Werbungskosten geltend machen. Das Nutzungsentgelt an den Eigentümer kann ebenfalls als Werbungskosten geltend gemacht werden. Für den Eigentümer richtet sich die Behandlung nach den Grundsätzen des Vorbehaltsnießbrauchs. Er kann die Absetzung für Abnutzung nur für den unbelasteten Gebäudeteil geltend machen.
Wenn beispielsweise der Eigentümer dem Wohnungsberechtigten ein Entgelt für den Verzicht auf das Wohnrecht zahlt und das Grundstück dann vermietet, so besteht ein Zusammenhang zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (vgl. BFH vom 11.12.12, BFH/NV 2013, S. 914). Die vom Eigentümer übernommene Wohnungsmiete für den Wohnungsberechtigten ist eine Gegenleistung für den Verzicht die Ausübung des Wohnrechts.
