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Erbschaftsteuer

Bewertungsrecht - Übungen

Übungen

Übungsaufgabe zum unbebauten Grundstück

Ein baureifes Grundstück (1.000 qm) wurde am 15.02.01 vererbt. Die zulässige Bebauung des Grundstücks ergibt eine Geschossflächenzahl von 0,4. Auf dem Grundstück befinden sich Wegbefestigungen im Wert von 5.000 €. Der Gutachterausschuss hat einen Bodenrichtwert für diese Gegend in Höhe von 500 € bei einer Geschossflächenzahl von 0,6 ermittelt.

Das Grundstück ist Grundbesitz § 157 Abs.1 Satz 1 BewG. Für Zwecke der Erbschaftsteuer ist nach § 12 Abs. 3 ErbStG der Grundbesitzwert nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG gesondert festzustellen. Das Grundstück (§ 70 Abs. 1 BewG) gehört zum Grundvermögen, § 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Die Bewertung erfolgt auf den Bewertungsstichtag. Dies entspricht dem Tag der Steuerentstehung (Todestag 15.02.01), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG. Die Wertverhältnisse und die tatsächlichen Verhältnisse vom Bewertungsstichtag sind zu berücksichtigen, § 157 Abs. 1 BewG.

Zurechnung: § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG auf den Erben, bzw. die Erbengemeinschaft, § 1922 BGB, § 39 Abs. 1 AO

Art: § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG unbebautes Grundstück, § 178 Abs. 1 BewG, da auf dem Grundstück kein benutzbares Gebäude vorhanden ist.

Wert: § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG, § 177 BewG mit gemeinem Wert; dieser ermittelt sich nach § 179 BewG mittels Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert

 

Der Bodenrichtwert ist mittels Umrechnungskoeffizienten anzupassen, da das Bodenrichtwertgrundstück mit dem zu bewertenden Grundstück in so weit nicht übereinstimmt, R B 179.2 Abs. 1 und 2 ErbStR, H B 179.2 ErbStH:

Geschossflächenzahl 0,4Umrechnungskoeffizient: 0,66
Geschossflächenzahl 0,6Umrechnungskoeffizient: 0,78
0,66/0,78 x 500 € =423,07 €

Der Bodenwert pro Quadratmeter wird auf volle Cent gerundet, R B 179.3 Abs. 1 Satz 1 ErbStR.

1.000 qm x 423,07 €/qm =423.070 €

 Der Bodenwert wird auf volle Euro abgerundet, R B 179.3 Abs. 1 Satz 2 ErbStR.

Die vorhandenen Außenanlagen bleiben rechnerisch unberücksichtigt, sind jedoch mit dem errechneten Wert erfasst, R B 179.2 Abs. 8 ErbStR.

Der Steuerpflichtige kann nach § 198 BewG einen niedrigeren gemeinen Wert durch Gutachten oder zeitnahen Kaufpreis unter fremden Dritten nachweisen.

Übungsaufgabe zum Ertragswertverfahren (Rechtsstand 2023)

1992 kaufte der Erblasser (Todestag 01.10.2023) ein Haus in Kaufbeuren, Fernsehstraße 6. In dem Gebäude (Baujahr 1962) befinden sich 4 gleich große und gleichwertige Einheiten (EG, 1. und 2. OG, DG), die alle vermietet sind. Im Erdgeschoss befindet sich eine örtliche Sparkassenfiliale. Diese bezahlt für die Räume (ortsüblich) monatlich 1.000 € zuzüglich 200 € für Nebenkosten. In dem 1. und 2. Obergeschoss befindet sich jeweils eine Wohnung, die (jeweils) für monatlich 800 € zuzüglich 170 € Nebenkosten ortsüblich vermietet ist. Das Dachgeschoss hatte der Erblasser ab 01.10.2022 an seine Tochter für lediglich 150 € zuzüglich 170 € Nebenkosten vermietet, da seine Tochter beruflich häufig in Kaufbeuren zu tun hat und die Wohnung als Zweitwohnung nutzt. Mietrückstände bestehen für das gesamte Objekt nicht.

In 2007 renovierte der Erblasser das Haus vollumfänglich (neue Heizung, neue Bäder, Wärmedämmung von Außenwänden und Dach, neue Fenster).

Von der Stadt Kaufbeuren erfuhr die Erbin (Ehefrau des Erblassers), dass der Bodenrichtwert bei einer Geschossflächenzahl von 0,8 in dieser Gegend 200 € pro qm beträgt. Das Grundstück Fernsehstraße 6 ist 900 qm groß und hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,9.

Lösung:

Für das Grundstück in Kaufbeuren ist ein Grundbesitzwert zu ermitteln, da das Grundstück Teil des Grundbesitzes, § 157 Abs. 1 Satz 1 BewG ist und zum Grundvermögen, § 70 Abs. 1 BewG, § 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG gehört. Für Zwecke der ErbSt, § 12 Abs. 3 ErbStG ist der Grundbesitzwert gesondert festzustellen, § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Die Bewertung erfolgt gemäß § 157 Abs. 3 BewG auf den Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag = 01.10.2023), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG

Zurechnung: § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG auf die Ehefrau als Alleinerbin zu 1/1, § 39 Abs. 1 AO, § 1922 BGB

Art: § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG bebautes Grundstück, § 180 Abs. 1 BewG, gemischt genutztes Grundstück, § 181 Abs. 1 Nr. 5 BewG, § 181 Abs. 7 BewG, da 75 % der Wohn- und Nutzfläche Wohnzwecken dient und es sich weder um ein Ein- noch um ein Zweifamilienhaus handelt.

Wert: Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse vom Stichtag, § 157 Abs. 1 BewG

Bewertung nach § 177 BewG, § 9 BewG mit dem gemeinen Wert; Ermittlung im Ertragswertverfahren, § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG, da eine Miete ermittelbar, § 184 BewG (getrennte Wertermittlung für Gebäude und Grund und Boden)

Bodenwert: § 184 Abs. 2 BewG, § 179 BewG Bewertung wie unbebautes Grundstück mit Bodenrichtwert x Fläche

Der Bodenrichtwert ist wegen der Geschossflächenzahl umzurechnen, R B 179.2 Abs. 2 ErbStR, H B 179.2 ErbStH mittels Umrechnungskoeffizienten: 0,95 : 0,9 x 200 €/qm = 211,11 € (auf volle Cent zu runden, R B 179.3 Abs. 1 Satz 1 ErbStR)

Bodenwert: 211,11 € x Fläche 900 qm = 189.999 €

Gebäudewert: § 184 Abs. 1 BewG, § 185 BewG

Rohertrag: tatsächliche Jahresmiete ohne Umlagen/ Nebenkosten.

Für die Wohnung an die Tochter ist die übliche Miete anzusetzen, da die Abweichung über 20 % liegt, § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG.

Rohertrag der gewerblichen Flächen: 1.100 € x 12 Monate =13.200 €
Rohertrag der Wohnflächen: 3 x 800 € x 12 Monate =28.800 €
Gesamter Rohertrag: 13.200 € + 28.800 € =42.000 €
 
Bewirtschaftungskosten: § 187 BewG, Anlage 23; 
Gewerbliche Nutzung (EG) entspricht der Gebäudeart 5.2 
Verwaltungskosten 3 % von 13.200 € =396 €
Instandhaltungskosten: 100 % von 9 € indiziert mit 122,2/81,6 =13,5 € pro qm
kaufmännisch auf eine
Nachkommastelle gerundet
100 qm x 13,5 €/qm =1.350 €
Mietausfallwagnis: 4 % vom Rohertrag 13.200 € =528 €
 
Wohnnutzungen: 
Verwaltungskosten: 230 € je Wohnung indiziert mit 122,2/81,6 =344 €
kaufmännisch auf volle Euro gerundet; 3 Wohnungen x 344 € =1.032 €
Instandhaltungskosten: 9 € indiziert mit 122,2/81,6 =13,5 € pro qm
kaufmännisch auf eine
Nachkommastelle gerundet
300 qm x 13,5 €/qm =4.050 €
Mietausfallwagnis: 2 % vom Rohertrag 28.800 € =576 €
gesamte Bewirtschaftungskosten =7.932 €
 
Grundstücksreinertrag: 42.000 € - 7.932 € =34.068 €
Abzüglich Bodenwertverzinsung, § 185 Abs.2 BewG, § 188 Abs. 2 Nr. 2 BewG mit 4,5 % von 189.999 € =8.550 €
Gebäudereinertrag: 34.068 € - 8.550 € =25.518 €
 
VV § 185 Abs. 3 BewG, Anlage 21:
abhängig vom Alter und Restnutzungsdauer nach Anlage 22: Gesamtnutzungsdauer für gemischt- genutztes Grundstück 80 Jahre; eine Verlängerung der Nutzungsdauer aufgrund der Modernisierung liegt nicht vor, da diese nicht innerhalb der letzten 10 Jahre erfolgte (2007 – 2023), § 185 Abs. 3 Satz 4 BewG, R B 185.3 Abs. 4 Satz 1 ErbStR; damit ist das Gebäude 2023 – 1962 (R B 185.3 Abs. 1 Satz 2 ErbStR, § 185 Abs. 3 Satz 4 BewG) = 61 Jahre alt; Restnutzungsdauer beträgt damit 19 Jahre; mindestens jedoch nach § 185 Abs. 3 Satz 6 BewG 30 % der GesamtND 80 Jahre, also 24 Jahre
14,50 (Zins 4,5 % und Restnutzungsdauer 24 Jahre)
Gebäudewert: 25.518 € x 14,50 =370.011 €
Grundstückswert: § 184 Abs. 3 BewG
Bodenwert + Gebäudewert = 189.999 € + 370.011 € =560.010 €
Mindestens Bodenwert, § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG
Ein Nachweis nach § 198 liegt offensichtlich nicht vor.

Abwandlung: Übungsaufgabe zum Ertragswertverfahren (Rechtsstand 2024)

1993 kaufte der Erblasser (Todestag 01.10.2024) ein Haus in Kaufbeuren, Fernsehstraße 6. In dem Gebäude (Baujahr 1963) befinden sich 4 gleich große und gleichwertige Einheiten (EG, 1. und 2. OG, DG), die alle vermietet sind. Im Erdgeschoss befindet sich eine örtliche Sparkassenfiliale. Diese bezahlt für die Räume (ortsüblich) monatlich 1.000 € zuzüglich 200 € für Nebenkosten. In dem 1. und 2. Obergeschoss befindet sich jeweils eine Wohnung, die (jeweils) für monatlich 800 € zuzüglich 170 € Nebenkosten ortsüblich vermietet ist. Das Dachgeschoss hatte der Erblasser ab 01.10.2023 an seine Tochter für lediglich 150 € zuzüglich 170 € Nebenkosten vermietet, da seine Tochter beruflich häufig in Kaufbeuren zu tun hat und die Wohnung als Zweitwohnung nutzt. Mietrückstände bestehen für das gesamte Objekt nicht.

In 2008 renovierte der Erblasser das Haus vollumfänglich (neue Heizung, neue Bäder, Wärmedämmung von Außenwänden und Dach, neue Fenster).

Von der Stadt Kaufbeuren erfuhr die Erbin (Ehefrau des Erblassers), dass der Bodenrichtwert bei einer Geschossflächenzahl von 0,8 in dieser Gegend 200 € pro qm beträgt. Das Grundstück Fernsehstraße 6 ist 900 qm groß und hat eine zulässige Geschossflächenzahl von 0,9.

 

Lösung:

Für das Grundstück in Kaufbeuren ist ein Grundbesitzwert zu ermitteln, da das Grundstück Teil des Grundbesitzes, § 157 Abs. 1 Satz 1 BewG ist und zum Grundvermögen, § 70 Abs. 1 BewG, § 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG gehört. Für Zwecke der ErbSt, § 12 Abs. 3 ErbStG ist der Grundbesitzwert gesondert festzustellen, § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Die Bewertung erfolgt gemäß § 157 Abs. 3 BewG auf den Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag = 01.10.2024), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG

Zurechnung: § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG auf die Ehefrau als Alleinerbin zu 1/1, § 39 Abs. 1 AO, § 1922 BGB

Art: § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG bebautes Grundstück, § 180 Abs. 1 BewG, gemischt genutztes Grundstück, § 181 Abs. 1 Nr. 5 BewG, § 181 Abs. 7 BewG, da 75 % der Wohn- und Nutzfläche
Wohnzwecken dient und es sich weder um ein Ein- noch um ein Zweifamilienhaus handelt.

Wert: Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse vom Stichtag, § 157 Abs. 1 BewG

Bewertung nach § 177 BewG, § 9 BewG mit dem gemeinen Wert; Ermittlung im Ertragswertverfahren, § 182 Abs. 3 Nr. 2 BewG, da eine Miete ermittelbar, § 184 BewG (getrennte Wertermittlung für Gebäude und Grund und Boden)

 

Bodenwert: § 184 Abs. 2 BewG, § 179 BewG Bewertung wie unbebautes Grundstück mit
Bodenrichtwert x Fläche

Der Bodenrichtwert ist wegen der Geschossflächenzahl umzurechnen, R B 179.2 Abs. 2 ErbStR, H B 179.2 ErbStH mittels Umrechnungskoeffizienten: 0,95 : 0,9 x 200 €/qm = 211,11 € (auf volle Cent zu runden, R B 179.3 Abs. 1 Satz 1 ErbStR)

Bodenwert: 211,11 € x Fläche 900 qm = 189.999 €

 

Gebäudewert: § 184 Abs. 1 BewG, § 185 BewG

Rohertrag: tatsächliche Jahresmiete ohne Umlagen/ Nebenkosten.

Für die Wohnung an die Tochter ist die übliche Miete anzusetzen, da die Abweichung über 20 % liegt, § 186 Abs. 2 Nr. 2 BewG.

Rohertrag der gewerblichen Flächen: 1.100 € x 12 Monate =13.200 €
Rohertrag der Wohnflächen: 3 x 800 € x 12 Monate =28.800 €
Gesamter Rohertrag: 13.200 € + 28.800 € =42.000 €
Bewirtschaftungskosten: § 187 BewG, Anlage 23;
Gewerbliche Nutzung (EG) entspricht der Gebäudeart 5.2
Verwaltungskosten 3 % von 13.200 € =Instandhaltungskosten: 100 % von 9 € indiziert mit 117,8/77,1= 13,8 € pro qm kaufmännisch auf eine Nachkommastelle gerundet396 €
100 qm x 13,8 €/qm =1.380 €
Mietausfallwagnis: 4 % vom Rohertrag 13.200 € =Wohnnutzungen:Verwaltungskosten: 230 € je Wohnung indiziert mit 117,8/77,1 = 351 €528 €
kaufmännisch auf volle Euro gerundet; 3 Wohnungen x 351 € = Instandhaltungskosten: 9 € indiziert mit 117,8/77,1 = 13,8 € pro qm kaufmännisch auf eine Nachkommastelle gerundet1.053 €
300 qm x 13,8 €/qm =4.140 €
Mietausfallwagnis: 2 % vom Rohertrag 28.800 € =576 €
gesamte Bewirtschaftungskosten =8.073 €
Grundstückreinertrag: 42.000 € - 8.073 € =33.927 €
Abzüglich Bodenwertverzinsung, § 185 Abs.2 BewG, § 188 Abs. 2 Nr. 2 BewG mit 4,5 % von 189.999 € =8.550 €
Gebäudereinertrag: 33.927 € - 8.550 € =25.377 €
 
VV § 185 Abs. 3 BewG, Anlage 21:
abhängig vom Alter und Restnutzungsdauer nach Anlage 22: Gesamtnutzungsdauer für gemischtgenutztes Grundstück 80 Jahre; eine Verlängerung der Nutzungsdauer aufgrund der Modernisierung liegt nicht vor, da diese nicht innerhalb der letzten 10 Jahre erfolgte (2008 – 2024), § 185 Abs. 3 Satz 4 BewG, R B 185.3 Abs. 4 Satz 1 ErbStR; damit ist das Gebäude 2024 – 1963 (R B 185.3 Abs. 1 Satz 2 ErbStR, § 185 Abs. 3 Satz 4 BewG) = 61 Jahre alt; Restnutzungsdauer beträgt damit 19 Jahre; mindestens jedoch nach § 185 Abs. 3 Satz 6 BewG 30 % der GesamtND 80 Jahre, also 24 Jahre 14,50 (Zins 4,5 % und Restnutzungsdauer 24 Jahre)
Gebäudewert: 25.377 € x 14,50 =367.966 €
Grundstückswert: § 184 Abs. 3 BewG
Bodenwert + Gebäudewert = 189.999 € + 367.966 € =557.965 €
Mindestens Bodenwert, § 184 Abs. 3 Satz 2 BewG
Ein Nachweis nach § 198 liegt offensichtlich nicht vor.

Übungsaufgabe zum Sachwertverfahren (Rechtsstand 2023)

Der Erblasser (Todestag 02.01.2023) war Eigentümer eines eigenbetrieblich genutzten Verwaltungsgebäudes, 3 Geschosse, Baujahr 1993, mittlere Ausstattung (Standardstufe 3), Bruttogrundfläche je Geschoss 20 m x 20 m. Das Grundstück ist 2.000 qm groß. Der Bodenrichtwert beträgt 200 €/qm.

 

Lösung:

Das Grundstück ist Grundbesitz, § 157 Abs. 1 Satz 1 BewG. Es stellt ein Betriebsgrundstück nach § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dar, wird aber bewertet wie Grundvermögen, § 99 Abs. 3 BewG, § 176 Abs. 1 BewG, § 157 Abs. 3 BewG. Die Bewertung ist für Zwecke der Erbschaftsteuer nach § 12 Abs. 3 ErbStG vorzunehmen. Es erfolgt nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG eine gesonderte Feststellung. Die Bewertung erfolgt mit dem gemeinen Wert, § 177 BewG, § 9 BewG. Bewertungsstichtag ist der Tag der Steuerentstehung (Todestag, 02.01.2023), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Zurechnung: auf den/die Erben, § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG, § 1922 BGB, § 39 Abs. 1 AO

Art: bebautes Betriebsgrundstück, § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG, § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG, § 180 Abs. 1 BewG; Geschäftsgrundstück § 181 Abs. 1 Nr. 4 BewG, § 181 Abs. 6 BewG, da Nutzung zu mehr als 80 % der Fläche zu betrieblichen Zwecken

Wert: Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse vom Bewertungsstichtag, § 157 Abs. 1 BewG, Bewertung im Sachwertverfahren § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG mangels üblicher Miete, §§ 189 ff BewG. Es erfolgt eine getrennte Wertermittlung von Boden- und Gebäudewert, § 189 Abs. 1 Satz 1 BewG. Etwaige Außenanlagen bleiben in der Regel außer Ansatz, § 189 Abs. 1 Satz 2 BewG.

Bodenwert: Bewertung wie beim unbebauten Grundstück nach § 189 Abs. 2 BewG,
§ 179 BewG durch Bodenrichtwert x Fläche
2.000 qm x 200 €/qm400.000 €
  
Gebäudewert: § 190 Abs. 1 BewG 
Regelherstellungskosten nach Anlage 24 II, Gebäudeklasse 6.11.040 €
 
Flächeneinheiten § 190 Abs. 1 Satz 2 BewG
20 m x 20 m x 3 Geschosse =1.200 Flächen­einheiten
1.40 € X 1.200 QM1.248.000 €
Anpassung nach § 190 Abs. 2 BewG mit Index166,9
Gebäuderegelherstellungswert: § 190 Abs. 1 Satz 3 BewG 
1.248.000 € x 166,9/100 =2.082.912  €
  
Regionalfaktor: § 190 Abs. 5 Satz 3 BewG mit 1,0 da kein1,0
Faktor durch den Gutachterausschuss ermittelt wurde. 
Alterswertminderungsfaktor: § 190 Abs. 6 BewG
Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22: 60 Jahre
Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag 2023- 1993 = 30 Jahre 
Restnutzungsdauer: 60 – 30 = 30 Jahre, § 190 Abs. 6 Satz 2 und 3 
mindestens § 190 Abs. 6 Satz 5 30 % der Gesamtnutzungsdauer 
30 % von 60 Jahren = 18 Jahre (hier ohne Bedeutung) 
Alterswertminderungsfaktor: 30/60 = 0,50,5
Gebäudesachwert1.041.456 €
Vorläufiger Sachwert: 400.000 € + 1.041.456 € 1.441.456 €
Wertzahl § 189 Abs. 3 BewG, § 191 BewG, Anlage 25: 
zwischen 1 Mio. € und 1,5 Mio. € erübrigt sich eine Interpolation, da gleicher Wert. Aber zwischen 150 € und 400 € muss interpoliert werden. Der BoRiWe beträgt 200 € und liegt damit 50/250 = 1/5 über den Wert von 150 €. Die Differenz der Faktoren beträgt 0,1; davon 1/5 = 0,02 
Der interpolierte Faktor beträgt damit 0,82 
Sachwert (Grundbesitzwert) 1.441.456 € x 0,82 =1.181.993 €
Ein Nachweis nach § 198 BewG wurde nicht erbracht. 

 

Alternative Übungsaufgabe zum Sachwertverfahren (Rechtsstand 2024)

Der Erblasser (Todestag 02.01.2024) war Eigentümer eines eigenbetrieblich genutzten Verwaltungsgebäudes, 3 Geschosse, Baujahr 1994, mittlere Ausstattung (Standardstufe 3), Bruttogrundfläche je Geschoss 20 m x 20 m. Das Grundstück ist 2.000 qm groß. Der Bodenrichtwert beträgt 200 €/qm.

Lösung:

Das Grundstück ist Grundbesitz, § 157 Abs. 1 Satz 1 BewG. Es stellt ein Betriebsgrundstück nach § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG dar, wird aber bewertet wie Grundvermögen, § 99 Abs. 3 BewG, § 176 Abs. 1 BewG, § 157 Abs. 3 BewG. Die Bewertung ist für Zwecke der Erbschaftsteuer nach § 12 Abs. 3 ErbStG vorzunehmen. Es erfolgt nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG eine gesonderte Feststellung. Die Bewertung erfolgt mit dem gemeinen Wert, § 177 BewG, § 9 BewG. Bewertungsstichtag ist der Tag der Steuerentstehung (Todestag, 02.01.2024), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Zurechnung: auf den/die Erben, § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG, § 1922 BGB, § 39 Abs. 1 AO

Art: bebautes Betriebsgrundstück, § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG, § 99 Abs. 1 Nr. 1 BewG, § 180 Abs. 1 BewG; Geschäftsgrundstück § 181 Abs. 1 Nr. 4 BewG, § 181 Abs. 6 BewG, da Nutzung zu mehr als

80 % der Fläche zu betrieblichen Zwecken

Wert: Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse vom Bewertungsstichtag, § 157 Abs. 1 BewG, Bewertung im Sachwertverfahren § 182 Abs. 4 Nr. 2 BewG mangels üblicher Miete, §§ 189 ff BewG. Es erfolgt eine getrennte Wertermittlung von Boden- und Gebäudewert, § 189 Abs. 1 Satz 1 BewG. Etwaige Außenanlagen bleiben in der Regel außer Ansatz, § 189 Abs. 1 Satz 2 BewG.

Bodenwert: Bewertung wie beim unbebauten Grundstück nach § 189 Abs. 2 BewG,
179 BewG durch Bodenrichtwert x Fläche
Gebäudesachwert1.131.312 €
2.000 qm x 200 €/qm
Gebäudewert: § 190 Abs. 1 BewG
400.000 €
Regelherstellungskosten nach Anlage 24 II, Gebäudeklasse 6.1
Flächeneinheiten § 190 Abs. 1 Satz 2 BewG
1.040 €
20 m x 20 m x 3 Geschosse =1.200 Flächen­einheiten
1.40 € X 1.200 QM1.248.000 €
Anpassung nach § 190 Abs. 2 BewG mit Index
Gebäuderegelherstellungswert: § 190 Abs. 1 Satz 3 BewG
181,3
1.248.000 € x 181,3/100 =2.262.624 €
Regionalfaktor: § 190 Abs. 5 Satz 3 BewG mit 1,0 da kein Faktor durch den Gutachterausschuss ermittelt wurde.
Alterswertminderungsfaktor: § 190 Abs. 6 BewG
Gesamtnutzungsdauer nach Anlage 22: 60 Jahre
Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag 2024- 1994 = 30 Jahre Restnutzungsdauer: 60 – 30 = 30 Jahre, § 190 Abs. 6 Satz 2 und 3 mindestens § 190 Abs. 6 Satz 5 30 % der Gesamtnutzungsdauer
30 % von 60 Jahren = 18 Jahre (hier ohne Bedeutung)
1,0
Alterswertminderungsfaktor: 30/60 = 0,50,5
Gebäudesachwert1.131.312 €
Vorläufiger Sachwert: 400.000 € + 1.131.312 €
Wertzahl § 189 Abs. 3 BewG, § 191 BewG, Anlage 25:
1.531.312 €
Es erfolgt eine Interpolation entsprechend Rz. 64 der gleichlautenden Ländererlasse, AEBew JStG 2022:
k1 = 0,8 – (1.531.312 € - 1.500.000 €) x (0,8 – 0,8) / (2.000.000 € - 1.500.000 €) = 0,8
k2 = 0,9 – (1.531.312 € - 1.500.000 €) x (0,9 – 0,8) / (2.000.000 € - 1.500.000 €) = 0,9 – 31.312 € x 0,1 / 500.000 € = 0,894
k = 0,8 + (200 €/qm – 150 €/qm) x (0,894 – 0,8) / (400 €/qm – 150 €/qm) =
= 0,8 + 50 €/qm x 0,094 / 250 €/qm = 0,819
Der interpolierte Faktor beträgt damit 0,819 (kaufmännisch auf 3 Nachkommastellen gerundet)
Sachwert (Grundbesitzwert) 1.531.312 € x 0,819 = 1.254.144 €
Ein Nachweis nach § 198 BewG wurde nicht erbracht.

Übungsaufgabe zum Erbbaurecht

Im Nachlass befindet sich ein Erbbaurecht mit einer Restlaufzeit von 40 Jahren. Der jährliche Erbbauzins beträgt 8.000 €. Am Ende der Laufzeit ist das Gebäude durch den Grund und Boden-Eigentümer zu entschädigen.

Das Grundstück ist 2.000 qm groß; der Bodenrichtwert beträgt 100 €/qm. Das Gebäude ist ein Mietwohngrundstück. Der zutreffende Grundbesitzwert des Mietwohngrundstücks ohne Berücksichtigung des Erbbaurechts würde 700.000 € betragen (Ermittlung wie in der Übungsaufgabe zum Ertragswertverfahren).

Lösung:

Das Erbbaurecht ist Grundbesitz nach § 157 Abs.1 Satz 1 BewG. Nach § 176 Abs. 1 Nr. 2 BewG, § 157 Abs. 3 BewG gehört das Erbbaurecht zum Grundvermögen und ist für Zwecke der Erbschaftsteuer nach § 12 Abs. 3 ErbStG zu bewerten im Rahmen einer gesonderten Feststellung, § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Die Bewertung erfolgt mit dem gemeinen Wert, § 177 BewG, § 9 BewG auf den Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, § 157 Abs.1 BewG

Zurechnung: § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG auf den/ die Erben, § 1922 BGB, § 39 Abs. 1 AO

Art: § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG Erbbaurecht an einem bebauten Mietwohngrundstück, § 192 BewG, § 193 BewG, § 180 Abs. 1 BewG, § 181 Abs. 1 Nr. 2 BewG, § 181 Abs. 3 BewG

Wert: Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse vom Bewertungsstichtag, § 157 Abs. 1 BewG.

Die Bewertung erfolgt mangels Erbbaurechtskoeffizienten (§ 193 Abs. 1 BewG) nach § 193 Abs. 2 BewG.

GBW ohne Berücksichtigung des Erbbaurechts700.000 €
abzüglich Bodenwert x Fläche: 100 € /qm x 2.000 qm- 200.000 €
1. Teilbetrag nach § 193 Abs. 3 Nr. 1 BewG500.000 €
Bodenwert x Fläche x Liegenschaftszinssatz
nach § 193 Abs. 4 Nr. 2 und Abs. 4 Nr. 2 BewG:
 
100 €/qm x 2.000 qm x 3,5 %7.000 €
Jahreserbbauzins-5.000 €
Unterschiedsbetrag § 193 Abs. 3 Nr. 2 BewG2.000 €
Vervielfältiger Anlage 2121,36
2. Teilbetrag nach § 193 Abs. 3 und 4 BewG: 2.000 € x 21,3642.720 €
Der dritte Teilbetrag entfällt, da kein nicht zu entschädigender Anteil besteht, § 193 Abs. 5 BewG0
Gesamtwert 500.000 € + 42.720 € - 0 €542.720 €
Erbbaurechtsfaktor nach § 193 Abs. 2 Satz 3 BewG, da vom Gutachterausschuss keiner zur Verfügung steht1,0
Grundbesitzwert: 542.720 € x 1,0 542.720 €

Ein Nachweis nach § 198 BewG liegt nicht vor.

Übungsaufgabe zum mit Erbbaurecht belastetem Grundstück

Im Nachlass befindet sich ein mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück. Die Restlaufzeit des Erbbaurechts am Bewertungsstichtag beträgt noch 40 Jahre. Der jährliche Erbbauzins beträgt 8.000 €. Am Ende der Laufzeit ist der Gebäudewert zu entschädigen.

Das Grundstück ist 2.000 qm groß. Der Bodenrichtwert beträgt 100 €/qm. Das Grundstück ist mit einem Mietwohngrundstück bebaut. Der Grundbesitzwert im Ertragswertverfahren des unbelasteten Mietwohngrundstücks beträgt 1.000.000 €.

Lösung:

Das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück ist Grundbesitz, § 157 Abs. 1 Satz 1 BewG und gehört zum Grundvermögen, § 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG, § 157 Abs. 3 BewG. Der Wert des belasteten Grundstücks ist für Zwecke der Erbschaftsteuer nach § 12 Abs. 3 ErbStG zu ermitteln im Rahmen einer gesonderten Feststellung, § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Die Bewertung erfolgt mit dem gemeinen Wert, § 177 BewG, § 9 BewG auf den Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Zurechnung: § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG auf den/ die Erben, § 1922 BGB, § 39 Abs. 1 AO

Art: § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG mit Erbbaurecht belastetes, bebautes Mietwohngrundstück, § 192 BewG, § 194 BewG, § 180 Abs. 1 BewG, § 181 Abs. 1 Nr. 2 BewG, § 181 Abs. 3 BewG

Wert: Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse vom Bewertungsstichtag, § 157 Abs. 1 BewG;

Bodenwert: § 179 BewG, § 194 Abs. 3 Satz 1 BewG
2.000 qm x 100 €/qm =
200.000 €
Abzinsungsfaktor nach Anlage 26,
§ 194 Abs. 4 BewG
0,2526
Abgezinster Bodenwert: 200.000 € x 0,2526 =50.520 €
Kapitalwert des Erbbauzinses: 
8.000 € x 21,36 (Anlage 21, § 194 Abs. 5 Satz 1 BewG) =170.880 €
Gesamtwert, § 194 Abs. 3 bis 5 BewG221.400 €
Erbbaugrundstücksfaktor, § 194 Abs. 2 Satz 3 mit 1,0 da vom Gutachterausschuss kein entsprechender Faktor ermittelt wurde.1,0
Grundbesitzwert: 221.400 € x 1,0221.400 €

Der Ansatz eines Gebäudewertanteiles unterbleibt, da das Gebäude am Ende der Laufzeit entschädigt wird, § 194 Abs. 3 Satz 2 BewG

Ein Nachweis eines niedrigeren gemeinen Wertes nach § 198 BewG wurde nicht erbracht.

Übungsaufgabe zum Grundstück im Zustand der Bebauung

Im Nachlass befindet sich ein Grundstück, auf dem ein Einfamilienhaus errichtet wird. Das Grundstück ist 1.000 qm groß; der Bodenrichtwert beträgt 200 €/qm. Bis zum Todestag sind 300.000 € an Herstellungskosten entstanden.

Lösung:

Das Grundstück im Zustand der Bebauung ist Grundbesitz, § 157 Abs. 1 Satz 1 BewG und gehört zum Grundvermögen, § 176 Abs. 1 Nr. 1 BewG, § 157 Abs. 3 BewG, § 196 Abs. 1 BewG. Der Wert des Grundstücks ist für Zwecke der Erbschaftsteuer nach § 12 Abs. 3 ErbStG zu ermitteln im Rahmen einer gesonderten Feststellung, § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Die Bewertung erfolgt mit dem gemeinen Wert, § 177 BewG, § 9 BewG auf den Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Zurechnung: § 151 Abs. 2 Nr. 2 BewG auf den/ die Erben, § 1922 BGB, § 39 Abs. 1 AO

Art: § 151 Abs. 2 Nr. 1 BewG unbebautes Grundstück im Zustand der Bebauung, § 178 Abs. 1 BewG, § 196 Abs. 1 BewG

Wert: Wertverhältnisse und tatsächliche Verhältnisse vom Bewertungsstichtag, § 157 Abs. 1 BewG; Bewertung nach § 196 Abs. 2 BewG.

Bodenwert: § 179 BewG, § 196 Abs. 2 BewG 1.000 qm x 200 €/qm =200.000 €
Entstandene Herstellungskosten bis zum Bewertungsstichtag § 196 Abs. 2 BewG300.000 €
Grundbesitzwert500.000 €

Ein niedrigerer gemeiner Wert wurde nicht nachgewiesen, § 198 BewG.

Übungsaufgabe zum vereinfachten Ertragswertverfahren (Rechtsstand 2023)

Im Nachlass befindet sich ein Gewerbebetrieb (Einzelunternehmen). Todestag ist der 01.04.2023.

Aus den Ertragsteuerunterlagen sind folgende Angaben ersichtlich:

Gewinn2022189.000 €
 2021220.000 €
 2020180.000 €

Der Substanzwert beträgt 800.000 €.

Im Jahr 2022 wurde ein unbebautes (betriebsnotwendiges) Grundstück in den Betrieb eingelegt (gemeiner Wert/ Grundbesitzwert 120.000 €). In diesem Zusammenhang sind Aufwendungen in 2021 in Höhe von 1.000 € angefallen.

Ferner wurde 2022 eine Teilwertabschreibung in Höhe von 20.000 € vorgenommen.

In 2021 wurde ein Grundstück veräußert. Im Gewinn ist ein Veräußerungsgewinn in Höhe von 40.000 € enthalten.

Nach einem Branchenvergleich wäre ein Unternehmerlohn in Höhe von monatlich 7.500 € angemessen.

Lösung:

Das im Nachlass befindliche Einzelunternehmen ist ein Gewerbebetrieb nach § 15 Abs. 1 EStG und stellt damit Betriebsvermögen im Sinn des § 95 Abs. 1 BewG dar. Für Zwecke der Erbschaftsteuer ist der Betrieb nach § 12 Abs. 5 ErbStG zu bewerten. Dies erfolgt im Rahmen einer gesonderten Feststellung gemäß § 151 Abs. 1 Nr. 2 BewG auf den Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag = 01.04.2023), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Die Zurechnung erfolgt auf den/die Erben, § 151 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BewG, § 39 Abs. 1 AO, § 1922 BGB.

Zum Betriebsvermögen rechnen alle Wirtschaftsgüter (Aktiva und Passiva, § 103 Abs. 1 BewG), soweit sie bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum Betriebsvermögen gehören, § 95 Abs. 1 BewG (Bestandsidentität).

Die Bewertung erfolgt mangels Ableitung aus Verkäufen und mangels branchenüblicher Methode nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren, § 157 Abs. 5 BewG, § 109 Abs. 1 BewG, § 11 Abs. 2 BewG, § 199 Abs. 2 BewG.

Grundlage der Berechnung stellen die Gewinne (§ 4 Abs. 1 EStG) der letzten drei vor dem Stichtag abgelaufenen Wirtschaftsjahre dar, § 201 Abs. 1 BewG. Die Gewinne sind nach § 202 BewG zu korrigieren.

 202020212022
Gewinn nach § 4 Abs. 1 EStG180.000220.000189.000
Teilwertabschreibung,
§ 202 Abs. 1 Nr. 1a BewG
  + 20.000
Aufwendungen Grundstück
§ 202 Abs. 1 Nr. 1f BewG
  + 1.000
Einmaliger Veräußerungsgewinn
§ 202 Abs. 1 Nr. 2 b BewG
 - 40.000 
Unternehmerlohn
§ 202 Abs. 1 Nr. 2 d BewG
- 90.000- 90.000- 90.000
Betriebsergebnis vor Steuern90.00090.000120.000
Steuerabzug 30%
§ 202 Abs. 3 BewG
- 27.000- 27.000- 36.000
Betriebsergebnis nach Steuern63.00063.00084.000
Jahresertrag/Durchschnittsertrag
§ 201 Abs. 2 BewG
210.000 : 3 = 70.000

 Der Durchschnittsertrag ist nach § 200 Abs. 1 BewG mit dem Kapitalisierungsfaktor (§ 203 BewG) zu multiplizieren.

Der Kapitalisierungsfaktor beträgt:13,75, § 203 BewG.
Ertragswert: 70.000 € x 13,75 =
§ 200 Abs. 1 BewG
962.500 €
Nach § 200 Abs. 4 BewG ist das junge Betriebsvermögen (innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Bewertungsstichtag eingelegte Wirtschaftsgüter) mit dem gemeinen Wert (§ 9 BewG) separat zu erfassen (Grundbesitzwert, § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG, § 12 Abs. 3 ErbStG+ 120.000 €
Ertragswert des Betriebsvermögens1.082.500 €

Der Substanzwert in Höhe von 800.000 € (Mindestwert) ist überschritten, § 199 Abs. 2 BewG, § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG.

Abwandlung: Übungsaufgabe zum vereinfachten Ertragswertverfahren (Rechtsstand 2024)

Im Nachlass befindet sich ein Gewerbebetrieb (Einzelunternehmen). Todestag ist der 01.04.2024.

Aus den Ertragsteuerunterlagen sind folgende Angaben ersichtlich:

Gewinn2023189.000 €
 2022220.000 €
 2021180.000 €

Der Substanzwert beträgt 800.000 €.

Im Jahr 2023 wurde ein unbebautes (betriebsnotwendiges) Grundstück in den Betrieb eingelegt (gemeiner Wert/ Grundbesitzwert 120.000 €). In diesem Zusammenhang sind Aufwendungen in 2022 in Höhe von 1.000 € angefallen.

Ferner wurde 2023 eine Teilwertabschreibung in Höhe von 20.000 € vorgenommen.

In 2022 wurde ein Grundstück veräußert. Im Gewinn ist ein Veräußerungsgewinn in Höhe von 40.000 € enthalten.

Nach einem Branchenvergleich wäre ein Unternehmerlohn in Höhe von monatlich 7.500 € angemessen.

 

Lösung:

Das im Nachlass befindliche Einzelunternehmen ist ein Gewerbebetrieb nach § 15 Abs. 1 EStG und stellt damit Betriebsvermögen im Sinn des § 95 Abs. 1 BewG dar. Für Zwecke der Erbschaftsteuer ist der Betrieb nach § 12 Abs. 5 ErbStG zu bewerten. Dies erfolgt im Rahmen einer gesonderten Feststellung gemäß § 151 Abs. 1 Nr. 2 BewG auf den Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag = 01.04.2024), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Die Zurechnung erfolgt auf den/die Erben, § 151 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BewG, § 39 Abs. 1 AO, § 1922 BGB.

Zum Betriebsvermögen rechnen alle Wirtschaftsgüter (Aktiva und Passiva, § 103 Abs. 1 BewG), soweit sie bei der steuerlichen Gewinnermittlung zum Betriebsvermögen gehören, § 95 Abs. 1 BewG (Bestandsidentität).

Die Bewertung erfolgt mangels Ableitung aus Verkäufen und mangels branchenüblicher Methode nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren, § 157 Abs. 5 BewG, § 109 Abs. 1 BewG, § 11 Abs. 2 BewG, § 199 Abs. 2 BewG.

Grundlage der Berechnung stellen die Gewinne (§ 4 Abs. 1 EStG) der letzten drei vor dem Stichtag abgelaufenen Wirtschaftsjahre dar, § 201 Abs. 1 BewG. Die Gewinne sind nach § 202 BewG zu korrigieren.

 202120222023
Gewinn nach § 4 Abs. 1 EStG180.000220.000189.000
Teilwertabschreibung,
§ 202 Abs. 1 Nr. 1a BewG
  + 20.000
Aufwendungen Grundstück § 202 Abs. 1 Nr. 1f BewG  + 1.000
Einmaliger Veräußerungsgewinn § 202 Abs. 1 Nr. 2 b BewG - 40.000 
Unternehmerlohn
§ 202 Abs. 1 Nr. 2 d BewG
- 90.000- 90.000- 90.000
Betriebsergebnis vor Steuern90.00090.000120.000
Steuerabzug 30% § 202 Abs. 3 BewG- 27.000- 27.000- 36.000
Betriebsergebnis nach Steuern63.00063.00084.000
Jahresertrag/Durchschnittsertrag § 201 Abs. 2 BewG210.000 : 3 = 70.000

Der Durchschnittsertrag ist nach § 200 Abs. 1 BewG mit dem Kapitalisierungsfaktor (§ 203 BewG) zu multiplizieren.

13,75, § 203 Der Kapitalisierungsfaktor beträgt:

Ertragswert: 70.000 € x 13,75 = 962.500 €

§ 200 Abs. 1 BewG

Nach § 200 Abs. 4 BewG ist das junge Betriebsvermögen (innerhalb der letzten zwei Jahre vor dem Bewertungsstichtag eingelegte Wirtschaftsgüter)

+ 120.000 € mit dem gemeinen Wert (§ 9 BewG) separat zu erfassen (Grundbesitzwert, § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG, § 12 Abs. 3 ErbStG

Ertragswert des Betriebsvermögens1.082.500 €

Der Substanzwert in Höhe von 800.000 € (Mindestwert) ist überschritten, § 199 Abs. 2 BewG, § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG.

Übungsaufgabe zum Substanzwert

Der im Nachlass befindliche Gewerbebetrieb hat auf den Bewertungsstichtag folgende (verkürzt wiedergegebene) Bilanz erstellt:

Bilanz auf den Todestag 
Grundstück870.000Schulden Grundstück300.000
Maschinen200.000Rücklagen § 6b EStG50.000
Umlaufvermögen300.000Kapital1.220.000
GmbH- Anteile100.000  
Forderungen50.000  
Kasse, Bank50.000  
 1.570.000 1.570.000

Zu den einzelnen Bilanzposten ist Folgendes bekannt:

Für das Grundstück wurde ein Grundbesitzwert nach § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG in Höhe von 600.000 € ermittelt.

Die Maschinen wurden für 700.000 € angeschafft und werden ertragsteuerlich zutreffend abgeschrieben.

Im Umlaufvermögen sind stille Reserven aufgrund steuerlicher Verbrauchsfolgeverfahren von 10 % enthalten.

Für die GmbH- Anteile wurde nach § 151 Abs. 1 Nr. 3 BewG ein Anteilswert in Höhe von 130.000 € gesondert festgestellt.

Lösung des Substanzwertes:

Nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG darf der Substanzwert nicht unterschritten werden (Mindestwert). Dieser errechnet sich nach dem Bestand des Betriebsvermögens auf den Bewertungsstichtag. Die Berechnung des Substanzwertes erfolgt durch Ansatz der Aktiva und Abzug der Passiva.

Dabei sind etwaige immaterielle Wirtschaftsgüter, Rücklagen und Rückstellungen abweichend von der ertragsteuerlichen Betrachtung zu qualifizieren (Ausnahmen der Bestandsidentität). Die Rücklage nach § 6b EStG ist kein Schuldposten und daher nicht abzugsfähig, § 103 Abs. 3 BewG.

Bei der Bewertung sind Grundstücke mit dem Grundbesitzwert anzusetzen, die GmbH- Anteile mit dem Anteilswert, § 151 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 3 BewG, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs. 5 Satz 2 ErbStR.600.000
130.000
Die Maschinen sind mit 30 % ihrer Anschaffungskosten anzusetzen, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs.7 ErbStR210.000
Umlaufvermögen ist mit den Wiederbeschaffungskosten (also inklusive den stillen Reserven) zu bewerten, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs. 8 ErbStR330.000
Forderungen, Kassenbestand und Bankkonto sind mit dem gemeinen Wert (entspricht dem Nennwert) anzusetzen, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs. 5 Satz 1 ErbStR50.000
50.000
Schulden sind abzugsfähig, § 103 Abs. 1 BewG; Ansatz mit dem gemeinen Wert (entspricht dem Nennwert)- 300.000
Die Rücklage ist nicht anzusetzen, da sie kein Schuldposten darstellt, § 103 Abs. 3 BewG 
Substanzwert1.070.000 €

 

Abwandlung: Übungsaufgabe zur Ableitung (Rechtsstand 2024)

Im Nachlass befindet sich ein Gewerbebetrieb (Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr). Todestag ist der 01.05.2024. Auf den Bewertungsstichtag wurde keine Zwischenbilanz erstellt.

Bilanz zum 31.12.2023
Grundstück870.000Schulden Grundstück300.000
Maschine200.000Rücklagen § 6b EStG50.000
Umlaufvermögen300.000Kapital1.220.000
GmbH-Anteile100.000  
Forderungen50.000  
Kasse, Bank50.000  
 1.570.000 1.570.000

Aus den Unterlagen ist Folgendes ersichtlich:

Das Grundstück wurde am 01.04.2023 für 1.000.000 € veräußert. Der Veräußerungsgewinn in Höhe von 140.000 € wurde in Höhe von 100.000 € aufgedeckt; 40.000 € wurden zutreffend einer § 6b EStG-Rücklage zugeführt. Die Abschreibung für das Gebäude beträgt zutreffend 10.000 €.

Die Maschine wurde für 700.000 € angeschafft und wird ertragsteuerlich zutreffend abgeschrieben.

Im Umlaufvermögen sind stille Reserven aufgrund steuerlicher Verbrauchsfolgeverfahren von 10 % enthalten.

Für die GmbH- Anteile wurde nach § 151 Abs. 1 Nr. 3 BewG ein Anteilswert in Höhe von 130.000 € gesondert festgestellt.

Der Gewinn des Jahres 2024 beträgt 470.000 €. Darin enthalten ist die aufgedeckte § 6b- Rücklage in Höhe von 50.000 €.

Am 01.03.2024 wurde ein Betrag von 20.000 € durch den Betriebsinhaber entnommen.

 

Lösung: (nur Substanzwert mit Ableitung)

Für die Ermittlung des Substanzwertes als Mindestwert nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG ist das Betriebsvermögen zum Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag = 01.05.2024) maßgebend, § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, R B 109.3 Abs. 1 ErbStR. Die Berechnung erfolgt durch Abzug der Passiva von den Aktiva.

Nach R B 109.3 Abs.2 ErbStR ist zunächst der Substanzwert auf den letzten Bilanzstichtag zu ermitteln (Ausgangswert).

Bei der Bewertung sind die GmbH- Anteile mit dem Anteilswert, § 151 Abs. 1

 

Nr. 3 BewG, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs. 5 Satz 2 ErbStR anzusetzen

Das Grundstück ist nicht anzusetzen, da es am Bewertungsstichtag nicht mehr vorhanden ist.

130.000

Die Maschinen sind mit 30 % ihrer Anschaffungskosten anzusetzen, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs.7 ErbStR

Umlaufvermögen ist mit den Wiederbeschaffungskosten (also inklusive den

210.000

stillen Reserven) zu bewerten, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs.8 ErbStR

330.000

Forderungen, Kassenbestand und Bankkonto sind mit dem gemeinen Wert

(entspricht dem Nennwert) anzusetzen, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs. 5 Satz 1 ErbStR

50.000

50.000

Schulden sind abzugsfähig, § 103 Abs. 1 BewG; Ansatz mit dem gemeinen Wert (entspricht dem Nennwert)

Die Rücklage ist nicht anzusetzen, da sie kein Schuldposten darstellt, § 103 Abs. 3 BewG

- 300.000

Ausgangswert R B 109.3 Abs.2 ErbStR Korrekturen R B 109.3 Abs.3 ErbStR:

470.000 €

Entnahmen zwischen dem Bilanzstichtag und dem Bewertungsstichtag

Gewinn 2024                                                                                     470.000

Abschreibungen auf betrieblichen Grundbesitz                                    +10.000

Aufgelöste § 6b EStG- Rücklage                                                         -50.000

Enthaltene stille Reserven aus Grundstücksverkauf                            -100.000

Korrigierter Gewinn                                                                            330.000

- 20.000

Davon anteilig 4/12

110.000

Veräußerungserlös für das Grundstück

1.000.000

Abgeleiteter Substanzwert

1.560.000 €

 

Übungsaufgabe zur Ableitung (Rechtsstand 2023)

Im Nachlass befindet sich ein Gewerbebetrieb (Wirtschaftsjahr entspricht dem Kalenderjahr). Todestag ist der 01.05.2023. Auf den Bewertungsstichtag wurde keine Zwischenbilanz erstellt.

Bilanz zum 31.12.2022
Grundstück870.000Schulden Grundstück300.000
Maschine200.000Rücklagen § 6b EStG50.000
Umlaufvermögen300.000Kapital1.220.000
GmbH- Anteile100.000  
Forderungen50.000  
Kasse, Bank50.000  
 1.570.000 1.570.000

Aus den Unterlagen ist Folgendes ersichtlich:

Das Grundstück wurde am 01.04.2022 für 1.000.000 € veräußert. Der Veräußerungsgewinn in Höhe von 140.000 € wurde in Höhe von 100.000 € aufgedeckt; 40.000 € wurden zutreffend einer § 6b EStG-Rücklage zugeführt. Die Abschreibung für das Gebäude beträgt zutreffend 10.000 €.

Die Maschine wurde für 700.000 € angeschafft und wird ertragsteuerlich zutreffend abgeschrieben.

Im Umlaufvermögen sind stille Reserven aufgrund steuerlicher Verbrauchsfolgeverfahren von 10 % enthalten.

Für die GmbH- Anteile wurde nach § 151 Abs. 1 Nr. 3 BewG ein Anteilswert in Höhe von 130.000 € gesondert festgestellt.

Der Gewinn des Jahres 2023 beträgt 470.000 €. Darin enthalten ist die aufgedeckte § 6b- Rücklage in Höhe von 50.000 €.

Am 01.03.2023 wurde ein Betrag von 20.000 € durch den Betriebsinhaber entnommen.

 

Lösung: (nur Substanzwert mit Ableitung)

Für die Ermittlung des Substanzwertes als Mindestwert nach § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG ist das Betriebsvermögen zum Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag = 01.05.2023) maßgebend, § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG, R B 109.3 Abs. 1 ErbStR. Die Berechnung erfolgt durch Abzug der Passiva von den Aktiva.

Nach R B 109.3 Abs.2 ErbStR ist zunächst der Substanzwert auf den letzten Bilanzstichtag zu ermitteln (Ausgangswert).

Bei der Bewertung sind die GmbH- Anteile mit dem Anteilswert, § 151 Abs. 1 Nr. 3 BewG, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs. 5 Satz 2 ErbStR anzusetzen130.000
Das Grundstück ist nicht anzusetzen, da es am Bewertungsstichtag nicht mehr vorhanden ist. 
Die Maschinen sind mit 30 % ihrer Anschaffungskosten anzusetzen, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs.7 ErbStR210.000
Umlaufvermögen ist mit den Wiederbeschaffungskosten (also inklusive den stillen Reserven) zu bewerten, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs.8 ErbStR330.000
Forderungen, Kassenbestand und Bankkonto sind mit dem gemeinen Wert (entspricht dem Nennwert) anzusetzen, R B 109.1 Satz 3 in Verbindung mit R B 11.5 Abs. 5 Satz 1 ErbStR50.000
50.000
Schulden sind abzugsfähig, § 103 Abs. 1 BewG; Ansatz mit dem gemeinen Wert (entspricht dem Nennwert)- 300.000
Die Rücklage ist nicht anzusetzen, da sie kein Schuldposten darstellt, § 103 Abs. 3 BewG 
Ausgangswert R B 109.3 Abs.2 ErbStR470.000 €
Korrekturen R B 109.3 Abs.3 ErbStR: 
Entnahmen zwischen dem Bilanzstichtag und dem Bewertungsstichtag- 20.000
Gewinn 2023470.000 
Abschreibungen auf betrieblichen Grundbesitz +10.000 
Aufgelöste § 6b EStG- Rücklage-50.000 
Enthaltene stille Reserven aus Grundstücksverkauf -100.000 
Korrigierter Gewinn330.000 
Davon anteilig 4/12 110.000
Veräußerungserlös für das Grundstück1.000.000
Abgeleiteter Substanzwert1.560.000 €

 

Übungsaufgabe zum Betriebsvermögen einer Personengesellschaft

Der Erblasser A ist Gesellschafter der ABC-OHG. Deren Gesamthandsvermögen beträgt (aufgrund vereinfachten Ertragswertverfahren unter Berücksichtigung des Substanzwertes als Mindestwert) 3.000.000 €.

Die Kapitalkonten auf den Todestag betragen

A700.000 €
B400.000 €
C400.000 €
Gesamt1.500.000 €

Die Gesellschafter A, B und C sind zu je ein Drittel am Gewinn und Verlust der OHG beteiligt.

A besitzt ein Grundstück, welches er der OHG zur Nutzung gegen Entgelt überlassen hat. Der gesondert festgestellte Grundbesitzwert beträgt 500.000 €. Ferner hat A in seiner Sonderbilanz ein Darlehen im Zusammenhang mit dem Grundstück passiviert. Der Nennwert des Darlehens am Todestag des A beträgt 200.000 €.

Lösung:

Der Anteil an der Personengesellschaft stellt Betriebsvermögen gemäß § 15 Abs. 1 und Abs. 3 EStG, § 97 Abs. 1 Nr. 5 BewG, § 95 Abs. 1 BewG dar. Für Zwecke der Erbschaftsteuer ist der anteilige Betriebsvermögenswert nach § 12 Abs. 5 ErbStG, § 151 Abs. 1 Nr. 2 BewG gesondert festzustellen auf den Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag), § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG.

Die Zurechnung des Anteils erfolgt auf den/die Erben, § 151 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BewG, § 39 Abs. 1 AO, § 1922 BGB.

Das Betriebsvermögen umfasst das Gesamthandsvermögen und das Sonderbetriebsvermögen, § 97 Abs. 1 Nr. 5 Sätze 1 und 2 BewG. Das Sonderbetriebsvermögen der Gesellschafter B und C wird nicht mit einbezogen, R B 97.2 Satz 5 ErbStR.

Die Bewertung erfolgt gemäß § 157 Abs. 5 BewG, § 109 Abs. 2 BewG, § 11 Abs. 2 BewG, § 199 Abs. 2 BewG.

Danach ist zunächst der Wert des Gesamthandsvermögens zu ermitteln (vereinfachtes Ertragswertverfahren §§ 199 ff BewG, mindestens der Substanzwert § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG).

Davon getrennt ist der gemeine Wert der Wirtschaftsgüter des Sonderbetriebsvermögen des Gesellschafters A zu ermitteln, § 97 Abs. 1a Nr. 2 BewG, R B 97.2 und 97.4 ErbStR. Dabei wird das Grundstück mit dem gesondert festgestellten Grundbesitzwert angesetzt, § 151 Abs. 1 Nr. 1 BewG. Das Darlehen wird nach § 103 Abs. 1 BewG mit dem Nennwert (gemeinem Wert) angesetzt.

Die Aufteilung der Werte erfolgt nach § 97 Abs. 1a BewG

  ABC
Gesamthandsvermögen3.000.000   
Zurechnung Kapitalkonten-1.500.000700.000400.000400.000
Verbleibender Wert nach Gewinnverteilungsschlüssel1.500.000500.000500.000500.000
Sonderbetriebsvermögen 500.000  
  - 200.000  
Anteilswert des A 1.500.000  

Übungsaufgabe zur Kapitalgesellschaft

Der Erblasser EL war Gesellschafter (10 %, das entspricht nominal 5.000 €) an der inländischen X-GmbH (Stammkapital 50.000 €). Im Rahmen des vereinfachten Ertragswertverfahrens unter Berücksichtigung des Substanzwertes als Mindestwert wurde ein Betriebsvermögenswert der GmbH in Höhe von 250.000 € errechnet. Verkäufe von Anteilen an der X- GmbH haben in den letzten Jahren nicht stattgefunden.

Lösung:

Die Bewertung der X-GmbH- Anteile erfolgt grundsätzlich nach § 12 Abs. 1 ErbStG in Verbindung mit § 11 Abs. 1 BewG. Ein Kurswert ist (mangels Börsennotierung) nicht vorhanden. Eine Ableitung aus Verkäufen innerhalb des letzten Jahres vor dem Bewertungsstichtag (Tag der Steuerentstehung = Todestag, § 11 ErbStG, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) ist nicht möglich, da keine Verkäufe in dieser Zeit stattgefunden haben. Daher erfolgt die Bewertung für Zwecke der Erbschaftsteuer nach § 12 Abs. 2 ErbStG in Verbindung mit § 151 Abs. 1 Nr. 3 BewG im Rahmen einer gesonderten Feststellung.

Die Zurechnung erfolgt nach § 151 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BewG, § 39 Abs. 1 AO auf den/die Erben, § 1922 BGB.

Nach § 11 Abs. 2 BewG wird mangels einer branchenüblichen Methode der gemeine Wert nach dem vereinfachten Ertragswertverfahren ermittelt, § 157 Abs. 4 BewG, § 109 Abs. 2 BewG, § 11 Abs. 2 BewG, § 199 Abs. 1 BewG. Dabei bilden alle Wirtschaftsgüter der Kapitalgesellschaft das Betriebsvermögen, § 95 Abs. 1 BewG, § 97 Abs. 1 Nr. 1 BewG.

Der Wert des vereinfachten Ertragswertverfahrens unter Berücksichtigung des Substanzwertes als Mindestwert beträgt 250.000 €, §§ 199 bis 203 BewG, § 11 Abs. 2 Satz 3 BewG.

Dieser Wert ist nach § 97 Abs. 1b BewG in das Verhältnis zum Nennkapital der Gesellschaft zu setzen:

250.000/ 50.000 = 500 %

Der gemeine Wert der Anteile des EL ist damit 500 % des nominalen Anteilswertes:

5.000 € Nominalwert der Anteile x 500 % = 25.000 € gemeiner Wert

Nach den Erbschaftsteuerrichtlinien ist der Zwischenschritt in % entbehrlich. Die Berechnung lautet dann

250.000 € / 50.000 € x 5.000 € = 25.000 €