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Steuerbefreiung nach § 13d ErbStG
Zu Wohnzwecken vermietete bebaute Grundstücke im Inland, in der EU oder im EWR (Norwegen, Island, Liechtenstein), die nicht zum begünstigten Betriebs- oder land- und forstwirtschaftlichen Vermögen gehören, werden nur mit 90 % des Steuerwertes (Grundbesitzwertes) bei der Erbschaftsteuer angesetzt (Verschonungsabschlag von 10 %).
Eine Behaltensfrist oder eine Vermietung zu Wohnzwecken nach dem Stichtag besteht nicht. Entscheidend für die Begünstigung ist damit nur, dass der Erblasser das Grundstück im Zeitpunkt der Entstehung der Steuer zu Wohnzwecken vermietete (daher verneinte der BFH auch die Begünstigung des § 13d ErbStG bei einem Erbbaurechtsgrundstück, wenn dieses durch den Erbbauberechtigten zu Wohnzwecken vermietet wird, BFH vom 11.12.2014, II R 25/14, BStBl 2015 II S. 343). In wie weit der Erwerber es vermietet, selbst nutzt, abbricht, etc. ist für die Begünstigung ohne Bedeutung.
Auf die Ausführungen in R E 13d ErbStR wird verwiesen.
Zu beachten ist, dass eine rückwirkende Gewährung des § 13d ErbStG bei Nachversteuerung wegen § 13 Abs. 1 Nr. 4b/4c ErbStG nicht möglich ist.
Beispiel
Ausgangsfall: Der Erblasser vererbt sein eigen genutztes Einfamilienhaus an seinen Sohn. Der Sohn vermietet es nach Erbfall zu Wohnzwecke an fremde Dritte.
Die Befreiung § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG ist nicht möglich, da der Sohn nicht seinen Lebensmittelpunkt dort begründet. § 13d ErbStG ist ebenfalls ausgeschlossen, da im Zeitpunkt der Steuerentstehung (Todestag, § 9 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG) eine Vermietung zu Wohnzwecken nicht erfolgt.
Abwandlung: Wie oben. Der Sohn zieht zunächst selbst ein. Nach 3 Jahren wird er dienstlich versetzt und zieht aus. Das Haus wird nun zu Wohnzwecken vermietet.
Die Begünstigung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG wird zunächst gewährt, fällt jedoch mit Wirkung für die Vergangenheit weg, da mangels objektiven Hinderungsgrund eine schädliche Verwendung innerhalb des 10-Jahreszeitraumes erfolgte. § 13d ErbStG ist mangels Vermietung am Todestag auch ausgeschlossen.
Soweit eine Vermietung nur teilweise zu Wohnzwecken erfolgt, ist die Aufteilung nach der Wohn-/ Nutzfläche vorzunehmen. Im festgestellten Grundbesitzwertbescheid sind die hierzu erforderlichen Angaben nachrichtlich festzustellen. Ein vorübergehender Leerstand bei beabsichtigter Vermietung zu Wohnzwecken ist befreiungsunschädlich. Ein dauerhafter Leerstand und ein noch nicht bezugsfertiges Gebäude steht jedoch der Begünstigung entgegen, vgl. BFH in BStBl 2015 II S. 340 und 344. Eine Weitergabeverpflichtung des Erwerbers ist ferner nach § 13d Abs. 2 ErbStG schädlich. Auf die Grundsätze zu § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG wird entsprechend verwiesen.
Zu beachten ist ferner der eingeschränkte Schuldabzug nach § 10 Abs. 6 Sätze 1 und 3 ErbStG.
Beispiel
In einem Mehrfamilienhaus befinden sich 4 gleich große Wohnungen. Eine Wohnung wurde vom Erblasser zu eigenen Wohnzwecken als Familienheim genutzt. Der Erbe (Sohn) zieht dort unverzüglich nach dem Erbfall ein und begründet dort ebenfalls seinen Familienmittelpunkt. 2 Wohnungen wurden am Todestag zu Wohnzwecken vermietet. 1 Wohnung wird an eine nahe stehende Person unentgeltlich überlassen. Der Grundbesitzwert des Mietwohngrundstücks wurde mit 800.000 € zutreffend festgestellt. Im Nachlass befindet sich eine Hypothek in Höhe von 200.000 € im Zusammenhang mit dem Mietwohngrundstück.
Grundbesitzwert, § 12 Abs. 3 ErbStG: 800.000 €
Eigengenutzte Wohnung § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG (unterstellt unter 200 qm Wohnfläche): - 200.000 €
Unentgeltlich überlassene Wohnung ist nicht steuerbegünstigt.
Die zu Wohnzwecken vermieteten Wohnungen sind nach § 13d ErbStG mit 90 % anzusetzen, bzw. Abschlag von 10 %: 400.000 € x 10 % = - 40.000 €
ErbSt-licher Ansatz: 560.000€
Die Hypothek ist mit 200.000 € x 560.000 € / 800.000 € = 140.000 € als Nachlassverbindlichkeit abzugsfähig, § 10 Abs. 5 Nr. 1 ErbStG, § 10 Abs. 6 ErbStG.
