Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG richtet sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung. Im regelfall ist dieser Wert der Kaufpreis (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG festgelegt).
Merke
Allgemein umfasst die Gegenleistung jede Leistung, die der Erwerber als Entgelt für das Grundstück dem Veräußerer gewährt oder die der Veräußerer als Entgelt für die Veräußerung erhält.
Was zur Gegenleistung zählt, richtet sich nach § 9 Abs. 1 GrEStG.
§ 9 Abs. 2 GrEStG regelt, welche Bestandteile der Leistung, neben dem eigentlichen Kaufpreis, zur Gegenleistung und somit auch als Bemessungsgrundlage zählen. Hierzu zählen beispielsweise Verbindlichkeiten, die durch ein Grundpfandrecht abgesichert sind und vom Käufer übernommen wurden, sowie der Wert von Wohnrechten, die dem Verkäufer zugestanden wurden. Auch wenn Leistungen für Dritte erbracht werden (wie die Ablösung eines Vorkaufsrechts) oder wenn Dritte für den Verkäufer Leistungen erbringen (z. B. durch Eltern des Erwerbers), zählt dies zur Gegenleistung.
Falls ein Grundstück gemeinsam mit anderen Gütern, die laut § 2 GrEStG nicht zum Grundstück zählen (etwa Betriebsvorrichtungen), zu einem Gesamtpreis gekauft wird, muss die Gegenleistung im Verhältnis der gemeinen Werte aufgeteilt werden. Dabei wird nur der Teil, der dem Grundstück gemäß § 2 GrEStG zugeordnet ist, als Bemessungsgrundlage verwendet. Wenn die Vertragsparteien angemessene Einzelpreise festgelegt haben, gelten diese für die weitere Berechnung.
Wird also ein nicht direkt aufteilbarer Kaufpreis sowohl für das Grundstück als auch für sonstige Wirtschaftsgüter geleistet, so ist die Gesamtgegenleistung nach der sog. Boruttau’schen Formel aufzuteilen:
Gesamtpreis x Gemeiner Wert des Grundstücks
Gemeiner Wert der sonstigen Gegenstände + Gemeiner Wert des Grundstücks
Kosten, die der Verkäufer für die Auflassung, Eintragung und Beurkundung des Kaufes gem. § 448 Abs. 2 BGB zu tragen hat, fallen nicht unter die Gegenleistung. Wird der Kaufpreis unverzinslich und langerfristig gestundet, so handelt es sich um eine verdeckte Kaufpreisminderung. In diesem Fall ist der nach § 12 Abs. 3 BewG berechnete Kaufpreis zu besteuern.
Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks mit anschließender Bebauung muss geklärt werden, ob der Kaufpreis das unbebaute oder das bebaute Grundstück betrifft. Wenn die Parteien dokumentieren, dass ein Grundstück übertragen und ein Gebäude vom Verkäufer darauf errichtet wird, wird das bebaute Grundstück Gegenstand des Erwerbs. Das gilt auch für getrennte Verträge, die das Ziel haben, dass der Käufer das Grundstück bebaut erhält – das sogenannte "Vertragsbündel-Urteil" des BFH. Hierbei können mehrere Personen auf der Veräußererseite beteiligt sein (z. B. laut BFH-Urteil vom 19.06.2013, IIR 3/12).
Gegenstand der Grunderwerbsteuer ist dann nicht nur der Kaufpreis des unbebauten Grundstücks, sondern auch die Aufwendungen für die Errichtung des Gebäudes, vgl. § 8 Abs. 2 S. 2 GrEStG. Ein einheitlicher Vorgang wird grundsätzlich angenommen, wenn der Erwerber tatsächlich nicht ein unbebautes Grundstück, sondern ein bereits bebautes Grundstück erwerben wollte. Es wird dann unterstellt, dass das Grundstück nicht im derzeitigen (unbebauten), sondern im zukünftigen (bebauten) Zustand erworben wird. Voraussetzung ist, dass der Veräußerer gegenüber dem Erwerber zur Bebauung verpflichtet ist. Folge des einheitlichen Vertragsgegenstandes ist eine Doppelbelastung mit GrESt und USt.
Bei einer Stundung des Kaufpreises über ein Jahr hinaus oder bei wiederkehrenden Bezügen (Rente, Kaufpreisraten) erfolgt eine Kapitalisierung gemäß §§ 12-14 BewG.
Hinweis
Die Grunderwerbsteuer selbst wird der Gegenleistung nicht hinzugerechnet; sie darf aber auch nicht davon abgezogen werden, § 9 Abs. 3 GrEStG. Es ist deshalb regelmäßig die (ökonomisch sinnvolle) Vereinbarung anzutreffen, dass der Käufer die gesamte Grunderwerbsteuer trägt. Würde die Grunderwerbsteuer nämlich vom Verkäufer getragen und damit quasi in den Kaufpreis eingeschlossen, so würde sich die Grunderwerbsteuerschuld erhöhen.
