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Sonstige Mietereinbauten liegen vor, wenn eine Baumaßnahme weder zu Scheinbestandteilen noch zu Betriebsvorrichtungen führt, aber dennoch spezifischen betrieblichen oder beruflichen Zwecken des Mieters dient. Voraussetzung ist, dass der Mieter als wirtschaftlicher Eigentümer fungiert oder ein besonderer betrieblicher Nutzungsvorteil vorliegt. Letzterer ist gegeben, wenn der Einbau unmittelbar den betrieblichen oder beruflichen Zielen des Mieters dient und kein einheitlicher Nutzungs- oder Funktionszusammenhang mit dem Gebäude besteht.
Abschreibung
Sonstige Mietereinbauten gelten steuerlich als unbewegliche Wirtschaftsgüter und sind nach den Grundsätzen für Gebäude abzuschreiben. Nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG beträgt die Abschreibung regelmäßig 3 % jährlich. Alternativ kann nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Abschreibung auf die tatsächliche (kürzere) betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer erfolgen, wenn diese kürzer ist als die allgemeine Nutzungsdauer.
Wirtschaftliches Eigentum
Der Mieter wird wirtschaftlicher Eigentümer, wenn eine der folgenden Bedingungen erfüllt ist:
- Die eingebauten Sachen werden während der voraussichtlichen Mietdauer technisch oder wirtschaftlich verbraucht.
- Der Mieter ist verpflichtet, die Sachen nach Ablauf der Mietzeit zu entfernen.
- Der Mieter kann nach Beendigung des Mietverhältnisses eine Erstattung des verbleibenden Werts der Einbauten vom Vermieter verlangen.
Rückstellungen
Falls der Mieter verpflichtet ist, die Einbauten beim Auszug zu entfernen, ist eine Ansammlungsrückstellung nach § 6 Abs. 1 Nr. 3a Buchst. d EStG zu bilden, um die zukünftigen Kosten der Entfernung zu berücksichtigen.
Beispiel
Einbau von Trennwänden in einem Großraumbüro
Ein Mieter unterteilt ein angemietetes Großraumbüro mit Trennwänden, die fest mit der Gebäudesubstanz verbunden sind. Nach Ablauf des Mietvertrags ist er verpflichtet, die Wände auf eigene Kosten zu entfernen. Die Trennwände können nicht anderweitig verwendet werden.
Die Trennwände stellen keine Scheinbestandteile dar, da sie nach Entfernung nicht mehr genutzt werden können. Es handelt sich um sonstige Mietereinbauten, die als unbewegliche Wirtschaftsgüter aktiviert und nach § 7 Abs. 4 EStG abgeschrieben werden. Zusätzlich ist eine Rückstellung für die Entfernungsverpflichtung zu bilden.
Hinweis
- Sonstige Mietereinbauten liegen vor, wenn ein Einbau spezifischen betrieblichen Zwecken dient, aber nicht in einem einheitlichen Funktionszusammenhang mit dem Gebäude steht.
- Die Abschreibung erfolgt nach den Grundsätzen für Gebäude (regelmäßig 3 % nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 EStG) oder einer kürzeren tatsächlichen Nutzungsdauer.
- Bei Verpflichtung zur Entfernung der Einbauten ist eine Rückstellung für die zukünftigen Kosten zu bilden.
