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Mietereinbauten und -umbauten sind bauliche Maßnahmen, die ein Mieter an einer gemieteten Immobilie auf eigene Kosten durchführt. Diese Maßnahmen dienen entweder der betrieblichen Nutzung oder der Anpassung der Räumlichkeiten an spezifische Anforderungen. Dabei sind folgende Kategorien zu unterscheiden:
- Scheinbestandteile
- Betriebsvorrichtungen
- Sonstige Mietereinbauten und -umbauten
Kategorien und steuerliche Behandlung
Scheinbestandteile (§ 95 BGB)
- Definition: Baumaßnahmen, bei denen die eingebauten Sachen „zu einem vorübergehenden Zweck“ mit dem Gebäude verbunden sind.
- Merkmale
- Nutzungsdauer der Einbauten ist länger als die Mietdauer.
- Einbauten können nach Ausbau weiterverwendet werden.
- Bilanzierung: Als bewegliche Wirtschaftsgüter aktivieren, Abschreibung nach voraussichtlicher Mietdauer.
Beispiel
Ein Mieter installiert Trennwände, die nach Ende des Mietverhältnisses entfernt und anderweitig verwendet werden können.
Betriebsvorrichtungen
- Definition: Wirtschaftsgüter, die ausschließlich betrieblichen Zwecken dienen und nicht als Bestandteil des Gebäudes angesehen werden.
- Merkmale:Technische Anlagen oder Maschinen, die direkt der Ausübung des Gewerbes dienen.
- Bilanzierung: Als bewegliche Wirtschaftsgüter aktivieren, Abschreibung nach Mietdauer oder kürzerer betriebsgewöhnlicher Nutzungsdauer.
Beispiel
Ein Mieter baut einen Lastenaufzug ein, der zur Produktion genutzt wird.
Sonstige Mietereinbauten und -umbauten
- Definition: Baumaßnahmen, die weder Scheinbestandteile noch Betriebsvorrichtungen darstellen, aber einen besonderen betrieblichen Nutzen für den Mieter haben.
- Merkmale
Der Mieter ist wirtschaftlicher Eigentümer, wenn:- Die Einbauten während der Mietdauer technisch oder wirtschaftlich verbraucht werden.
- Der Mieter bei Vertragsende einen Wertausgleich verlangen kann.
- Die Maßnahmen stehen nicht in einem einheitlichen Nutzungszusammenhang mit dem Gebäude.
Bilanzierung: Als unbewegliche Wirtschaftsgüter aktivieren, Abschreibung nach Gebäudegrundsätzen (i. d. R. 3 % linear).
Beispiel
Ein Mieter gestaltet ein Gebäude so um, dass es für seine gewerblichen Zwecke genutzt werden kann (z. B. Einbau von Trennwänden).
Abschreibung von Mietereinbauten
Die Abschreibung richtet sich nach der Art des Wirtschaftsguts:
- Scheinbestandteile und Betriebsvorrichtungen: Abschreibung nach voraussichtlicher Mietdauer oder kürzerer Nutzungsdauer.
- Sonstige Mietereinbauten: Abschreibung nach den Grundsätzen für Gebäude, i. d. R. 3 % pro Jahr.
Hinweis
Für vor dem BFH-Urteil vom 15.10.1996 fertiggestellte Einbauten gelten Übergangsregelungen. Nach dem Urteil werden Mietereinbauten nicht mehr automatisch nach Mietdauer abgeschrieben, sondern nach den für Gebäude geltenden Grundsätzen.
Beispiel
Großraumbüro: Entfernen von Zwischenwänden, um offene Arbeitsflächen zu schaffen.
Neugestaltung von Räumen: Austausch vorhandener Wände und Einbau neuer Raumteiler.
Gebäudegestaltung für gewerbliche Zwecke: Einbau eines Tors oder Entfernen von Zwischendecken.
Rolltreppe: Ersatz einer Treppe durch eine Rolltreppe zur betrieblichen Nutzung.
