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Bilanzsteuerrecht | Steuerberaterprüfung - Mietereinbauten / Mieterumbauten

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Mietereinbauten / Mieterumbauten

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Unterscheidung der Mietereinbauten / Mieterumbauten

Mietereinbauten oder Mieterumbauten sind solche Baumaßnahmen, die ein Mieter oder Pächter im eigenen Namen und für eigene Rechnung, aber auf fremdem Grund und Boden bzw. in einem ihm nicht gehörenden Gebäude durchführt. Weiterhin darf keine Verrechnung mit der monatlich zu zahlenden Miete oder Pacht erfolgen, die Ein- oder Umbauten müssen auf Rechnung des Mieters oder Pächters vorgenommen worden sein und die Aufwendungen dürfen nicht Erhaltungsaufwand sein. Der Mieter oder Pächter muss außerdem mit der Baumaßnahme ein aktivierungspflichtiges Wirtschaftsgut geschaffen haben.

Im folgenden Video wird unter anderem auf die Definition, Prüfungsschritte und Nutzungsdauer bzgl. der Mieteinbauten eingegangen:

Video: Mietereinbauten / Mieterumbauten

 


Der Mieteinbautenerlass vom 15.1.1976 regelt die Grundsätze, die auf Mietereinbauten und -umbauten anzuwenden sind. Dieser ist auf alle Gewinnermittlungsarten anzuwenden, also auf den Betriebsvermögensvergleich als auch auf die Einnahmenüberschussrechnung. Man unterscheidet

  • Scheinbestandteile,
  • Betriebsvorrichtungen und
  • sonstige Mietereinbauten.

Scheinbestandteile

Scheinbestandteile sind Einbauten, welche mit dem Gebäude des Vermieters nur zu einem vorübergehenden Zweck verbunden sind. Sie sind dem Mieter nach § 39 Abs. 1 AO als bewegliches materielles Wirtschaftsgut zuzurechnen.

Ein Scheinbestandteil ist beim Mieter nach der Mietdauer bzw. nach der kürzeren Nutzungsdauer als bewegliches Wirtschaftsgut abzuschreiben. Dies kann, weil es sich um ein bewegliches Wirtschaftsgut handelt, linear (§ 7 Abs. 1 EStG) oder degressiv (§ 7 Abs. 2 EStG) erfolgen. Im Erstjahr ist die Abschreibung immer zeitanteilig vorzunehmen.

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenDer Mieter einer Diskothek baut eine hochwertige Beleuchtungsanlage ein, welche nach Ablauf des Mietvertrages wieder ausgebaut werden muss. Nach dem Ausbau kann die Leuchtanlage noch anderweitig verwendet werden. Die Nutzungsdauer der Beleuchtungsanlage liegt bei 15 Jahren. Der Einbau wurde am 1.9. im Jahr 01 fertig gestellt, Herstellungskosten wurden vom Mieter aufgewendet in Höhe von € 20.000 €. Als die Leuchtanlage fertig gestellt wurde, hatte der Mietvertrag noch eine Laufzeit von sechs Jahren.

Es handelt sich um einen Scheinbestandteil, da die Anlage nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Gebäude des Vermieters verbunden ist. Allerdings ist dieser Scheinbestandteil dem Mieter als bewegliches materielles Wirtschaftsgut zuzurechnen. Sodann hat der Mieter zu entscheiden, über welche Laufzeit er die Anlage abzuschreiben hat. Da es sich um ein bewegliches Wirtschaftsgut handelt, kann er neben der linearen Abschreibung auch die degressive Abschreibung verwenden. Die Restlaufzeit des Mietvertrags liegt mit sechs Jahren unterhalb der Nutzungsdauer der Anlage, insofern wird über diese kürzere Restlaufzeit abgeschrieben. Bei linearer Abschreibung erhält man einen Abschreibungsprozentsatz von 1/6 = 16,67 %. Bei degressiver Abschreibung darf das dreifache, also 3*16,67 % = 50 %, höchstens aber 30 %, abgeschrieben werden. Im ersten Jahr würde 0,3*20.000 = 6.000 € abgeschrieben. Da im ersten Jahr die Abschreibung zeitanteilig vorzunehmen ist, genauer gesagt monatsweise, lautet die Abschreibung im Jahre 01 allerdings lediglich 4/12*6.000=2.000 €.

Betriebsvorrichtungen

Der Mieter ist wirtschaftlicher Eigentümer, wenn eine Betriebsvorrichtung nach R 7.1 Abs. 3 EStR eingebaut wird, da solche Einbauten häufig wesentliche Gebäudebestandteile werden. Sie ist, genau wie der Scheinbestandteil, nach der Mietdauer bzw. nach der kürzeren Nutzungsdauer als bewegliches Wirtschaftsgut linear oder degressiv abzuschreiben. Auch erfolgt im ersten Jahr stets eine zeitanteilige Abschreibung.