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Zuordnung von Immobilien zu Betriebsvermögen oder Privatvermögen
Wirtschaftsgüter, die keine Grundstücke sind, werden vollständig dem Betriebsvermögen (notwendig oder gewillkürt) oder dem Privatvermögen zugeordnet, auch wenn sie gemischt genutzt werden. Bei Grundstücken gilt hingegen eine differenzierte Betrachtung: Der betrieblich genutzte Teil eines Grundstücks gehört zum Betriebsvermögen, während der privat genutzte Teil dem Privatvermögen zuzuordnen ist. Unbebaute Grundstücke werden entsprechend ihrer tatsächlichen Nutzung zugeordnet.
Hinweis
Bilanzsteuerrechtlich liegen hingegen bei einem bebauten Grundstück mindestens zwei eigenständige Wirtschaftsgüter vor, die einheitlich entweder dem Betriebs- oder dem Privatvermögen zuzuordnen sind, wobei für die Zuordnung grundsätzlich auf die tatsächliche Nutzung des Gebäudes abzustellen ist. Eine eigenständige Zuordnung des Grund und Bodens bei einem bebauten Grundstück kommt dann in Betracht, wenn dieser eigenständig genutzt wird (beispielsweise als Lagerplatz).
Grundstücke und Grundstücksteile, die ausschließlich und unmittelbar eigenbetrieblichen Zwecken dienen, gehören zum notwendigen Betriebsvermögen (vgl. R 4.2 VII EStR), es sei denn, ihr Wert beträgt nicht mehr als ein Fünftel des gemeinen Werts (§ 9 BewG) des gesamten Grundstücks und nicht mehr als 20.500 EUR (vgl. § 8 EStDV, R 4.2 VIII EStR).
Dagegen sind umgekehrt Grundstücke, die einheitlich eigenen Wohnzwecken dienen, zwingend dem Privatvermögen zuzuordnen.
Schließlich können Grundstücke, die im Rahmen eines Miet- oder Pachtvertrags einheitlich fremden betrieblichen oder fremden Wohnzwecken dienen, als gewillkürtes Betriebsvermögen ausgewiesen werden, da diese regelmäßig objektiv geeignet sind, das Betriebskapital zu stärken (beispielsweise als Sicherheit zur Erlangung weiteren Fremdkapitals, vgl. R 4.2 IX EStR).
Beispiel
Ein Unternehmer besitzt ein Wohn- und Geschäftshaus, das wie folgt genutzt wird:
- 40 % der Fläche wird für sein eigenes Unternehmen als Büro verwendet (eigenbetriebliche Nutzung).
- 30 % wird an ein fremdes Unternehmen vermietet (fremdbetriebliche Nutzung).
- 20 % wird als seine private Wohnung genutzt (eigene Wohnzwecke).
- 10 % wird an einen Mieter für Wohnzwecke vermietet (fremde Wohnzwecke).
Die Zuordnung erfolgt wie folgt:
- 40 % der Immobilie (inkl. des dazugehörigen Grund und Bodens) gehören zum notwendigen Betriebsvermögen, da sie eigenbetrieblich genutzt werden.
- 30 % der Immobilie können als gewillkürtes Betriebsvermögen zugeordnet werden, da sie fremdbetrieblich genutzt werden.
- 20 % der Immobilie zählen zwingend zum Privatvermögen, da sie den eigenen Wohnzwecken dienen.
- 10 % der Immobilie können ebenfalls als gewillkürtes Betriebsvermögen behandelt werden, da sie fremden Wohnzwecken dienen und objektiv zur Stärkung des Betriebskapitals geeignet sind (z. B. als Sicherheit).
Dieses Beispiel zeigt, wie bei einer gemischt genutzten Immobilie eine anteilige Zuordnung zum Betriebs- oder Privatvermögen erfolgt.
Wird ein Gebäude nebst dazugehörigem Grund und Boden dagegen teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, stellt jeder der vier unterschiedlich genutzten Gebäudeteile nebst dazugehörigem Grund und Boden jeweils ein eigenständiges Wirtschaftsgut dar (max. acht Wirtschaftsgüter), welches nach den zuvor beschriebenen Kriterien entweder dem Betriebs- oder dem Privatvermögen zuzuordnen ist (vgl. R 4.2 IV EStR).
