Inhaltsverzeichnis
- AfA unbeweglicher Wirtschaftsgüter
- AfA von Immobilien
- Definition Gebäude
- Definition bewegliche Anlagegüter
- Wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks
- Abschreibungsarten für Immobilien
- Überblick über die steuerliche Gebäudeabschreibung
- Abschreibung von Immobilien bei Privatentnahme
- Abschreibung von Immobilien bei Privateinlage
- Bewertung mit dem Teilwert und Bilanzansatz
- AfaA bei Immobilien
- Ermittlung des Bilanzansatzes
AfA unbeweglicher Wirtschaftsgüter
AfA von Immobilien
Es gelten Besonderheiten bei den Abschreibungen von Gebäuden, also den Abschreibungen bei Immobilien. Grundsätzlich gilt, dass diese nicht nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, sondern nach festen Prozentsätzen bemessen werden.
Definition Gebäude
Unter einem Gebäude versteht man ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden ist sowie von einiger Beständigkeit und standfest ist (R 7.1 Abs. 5 Satz 2 EStR).
Definition bewegliche Anlagegüter
Es handelt sich hingegen um bewegliche Anlagegüter bei Maschinen, maschinellen Anlagen und sonstigen Betriebsvorrichtungen, selbst wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind (R 7.1 Abs. 3 Satz 2 EStR).
Expertentipp
Beispiel
Wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks
Zivilrechtlich liegt ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks vor. Steuerrechtlich hingegen handelt sich um ein bewegliches Wirtschaftsgut.
Gebäude, welche einheitlich genutzt werden, sind ein einziges Wirtschaftsgut und müssen deswegen einheitlich inklusive aller unselbstständigen Gebäudeteile (R 4.2 V EStR) abgeschrieben werden (R 7.1 Abs. 1 EStR). Wenn die Gebäudeteile hingegen mit dem Gebäude nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen, so sind sie selbstständige Wirtschaftsgüter und gesondert abzuschreiben. Darüber hinaus sind für die einzelnen Gebäudeteile auch grundsätzlich unterschiedliche AfA-Methoden zulässig (R 7.1 Abs. 6 EStR in Abs. 1 in Verbindung mit R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR).
Abschreibungsarten für Immobilien
Es gibt steuerlich unterschiedliche Arten von Abschreibungen für Immobilien, nämlich die
- lineare Abschreibung und die
- degressive Abschreibung.
Merke
Überblick über die steuerliche Gebäudeabschreibung
Welche Abschreibungsart wann anzuwenden ist, bestimmt sich danach, ob es sich um Betriebsvermögen oder Privatvermögen handelt und ob die Wohnung bzw. das Gebäude zu betrieblichen Zwecken oder zu (fremden) Wohnzwecken benutzt wird.
Folgende Übersicht erleichtert die Vorgehensweise von steuerlichen Gebäudeabschreibungen
- für Betriebsvermögen
- Nutzung zu (eigenen/fremden) betrieblichen Zwecken
- Wirtschaftsgebäude
- lineare Abschreibung
- 1. - 33, 3. Jahr: 3 % pro Jahr
- lineare Abschreibung
- Wirtschaftsgebäude
- Nutzung zu (fremden) Wohnzwecken (Mietwohnneubauten)
- lineare Abschreibung
- 1. - 50. Jahr: 2 % p.a. (Fertigstellung nach 31.12.1924)
- 1. - 50. Jahr: 2,5 % p.a. (Fertigstellung vor 01.01.1925)
- degressive Abschreibung (Mietwohnneubauten)
- 1. - 8. Jahr: 5 % pro Jahr
- 9. - 14. Jahr: 2,5 % pro Jahr
- 15. - 50. Jahr: 1,25 % pro Jahr
- lineare Abschreibung
- Nutzung zu (eigenen/fremden) betrieblichen Zwecken
für Privatvermögen
- Nutzung zu (fremden) betrieblichen Zwecken
- andere Gebäude
- lineare Abschreibung
- 1. - 50. Jahr: 2 % p.a. (Fertigstellung nach 31.12.1924)
- 1. - 50. Jahr: 2,5 % p.a. (Fertigstellung vor 01.01.1925)
- degressive Abschreibung (Mietwohnneubauten)
- 1. - 8. Jahr: 5 % pro Jahr
- 9. - 14. Jahr: 2,5 % pro Jahr
- 15. - 50. Jahr: 1,25 % pro Jahr
- lineare Abschreibung
- andere Gebäude
Nutzung zu Wohnzwecken
- Mietwohnneubauten
- lineare Abschreibung
- 1. - 50. Jahr: 2 % p.a. (Fertigstellung nach 31.12.1924 )
- 1. - 50. Jahr: 2,5 % p.a. (Fertigstellung vor dem 01.01.1925)
- degressive Abschreibung (Mietwohnneubauten)
- 1. - 8. Jahr: 5 % pro Jahr
- 9. - 14. Jahr: 2,5 % pro Jahr
- 15. - 50. Jahr: 1,25 % pro Jahr
- lineare Abschreibung
Abschreibung von Immobilien bei Privatentnahme
Bei der Abschreibung von Immobilien bei Privatentnahmen gelten besondere Regelungen. Wenn ein Gebäude von einem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen überführt, also entnommen wird (Privatentnahme), so ist der Teilwert (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG ) bzw. der gemeine Wert (§ 16 Abs. 3 Satz 7 EStG) die Bemessungsgrundlage für die weiteren AfA (R 7.3 Abs. 6 Satz 1 EStR). Es gilt hierbei der Teilwert bzw. der gemeine Wert zum Zeitpunkt der Entnahme. Es ist dann auf diese Bemessungsgrundlage
- der Prozentsatz des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG anzuwenden,
- wenn die tatsächliche künftige Nutzungsdauer mindestens 50 Jahre beträgt bzw.
- ein Prozentsatz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG anzuwenden,
- wenn die künftige Nutzungsdauer kürzer ist als 50 Jahre (R 7.4 Abs. 10 Satz 1 Nr. 1 EStR).
Beispiel
Es ergibt sich folgendes Kalkül:
Anschaffungskosten | 2.000.000 € |
AfA 2 % über zehn Jahre | 400.000 € |
Buchwert bei Entnahme | 1.600.000 € |
Teilwert bei Entnahme | 2.100.000 € |
Entnahmegewinn | 500.000 € |
Abschreibung ab Entnahmezeitpunkt: | |
Bemessungsgrundlage | 2.100.000 € |
2% hiervon | 42.000 € |
Abschreibung von Immobilien bei Privateinlage
Wenn ein Gebäude aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen überführt, also eingelegt wird (Privateinlage), so müssen zunächst die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die bis zum Zeitpunkt der Einlage aufgelaufenen Absetzungen für Abnutzung oder Absetzungen für Substanzverringerung, Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen vermindert werden.
Erst dies bildet dann die Bemessungsgrundlage für die weiteren AfA (§ 7 Abs. 1 Satz 5 EStG).
Beispiel
Die jährliche Absetzung für Abnutzung beträgt in den Jahren, in welchen das Haus noch zum Privatvermögen gehört, 2 % von 3.000.000, also 60.000 €. Da sich das Gebäude neun Jahre lang im Privatvermögen befindet, werden daher 9∙60.000 = 540.000 € abgeschrieben, der Restbuchwert liegt am 31.12. des Jahres 09 bei 2.460.000 €.
Bewertung mit dem Teilwert und Bilanzansatz
Bei der Einlage am 1.1. des Jahres 10 ist das Gebäude in der Steuerbilanz mit seinem Teilwert von 3.500.000 € zu bewerten. Trotzdem bilden die Anschaffungskosten abzgl. der bisher vorgenommenen Absetzungen die Bemessungsgrundlage für die weiteren AfA, mithin also 3.000.000 – 9∙60.000 = 2.460.000 €. Die AfA beträgt deswegen 2 % von diesem Restbuchwert, also 49.200 €.
Der Bilanzansatz am 31.12. des Jahres 10 beträgt also 3.500.000 - 49.200 = 3.450.800 €.
Merke
- Teilwertabschreibungen oder
- Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen
AfaA bei Immobilien
Eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG ist bei Gebäuden bei der linearen als auch bei der degressiven Abschreibung zulässig (R 7.4 Abs. 11 Satz 2 EStR). Sollte der Grund für eine AfaA nachträglich wegfallen, so ist eine entsprechende Zuschreibung vorzunehmen (§ 7 Abs. 1 Satz 7 EStG). Hierbei handelt es sich um das Wertaufholungsgebot. Wenn nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anfallen sollten, so ist folgendermaßen vorzugehen.
Ermittlung des Bilanzansatzes
Expertentipp
1. Ermittle die nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
2. Wie hoch waren die ursprünglichen (= historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten?
3. Berechne die Summe aus beiden Positionen.
4. Ermittle den relevanten Abschreibungsprozentsatz.
5. Multipliziere diesen Prozentsatz mit dem Betrag aus 3.
II. Bilanzansatz Anfang des fraglichen Jahres
1. Addiere die nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
2. zu den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten
III. Bilanzansatz Ende des fraglichen Jahres
1. Subtrahiere die Abschreibung aus I.4
2. von dem Bilanzansatz aus II.2
Beispiel
Die planmäßige Abschreibung des Jahres 09 berechnet sich wie folgt:
historische AK | 300.000 € |
nachträgliche Herstellungskosten | 150.000 € |
neue Bemessungsgrundlage | 450.000 € |
reguläre AfA für 09 | |
in Höhe von 2 % hiervon | 9.000 € |