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AfA bei unbeweglichen Wirtschaftsgütern - Übersicht

AfA von Immobilien

Es gelten Besonderheiten bei den Abschreibungen von Gebäuden, also den Abschreibungen bei Immobilien. Grundsätzlich gilt, dass diese nicht nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer, sondern nach festen Prozentsätzen bemessen werden.

Definition Gebäude

Unter einem Gebäude versteht man ein Bauwerk auf eigenem oder fremdem Grund und Boden, das Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewährt, den Aufenthalt von Menschen gestattet, fest mit dem Grund und Boden verbunden ist sowie von einiger Beständigkeit und standfest ist (R 7.1 Abs. 5 Satz 2 EStR).

Definition bewegliche Anlagegüter

Es handelt sich hingegen um bewegliche Anlagegüter bei Maschinen, maschinellen Anlagen und sonstigen Betriebsvorrichtungen, selbst wenn sie wesentliche Bestandteile eines Grundstücks sind (R 7.1 Abs. 3 Satz 2 EStR).

Expertentipp

Hier klicken zum AusklappenMan spricht also nicht dann von beweglichen Wirtschaftsgütern, wenn man den Gegenstand auch wirklich bewegen kann, sondern vielmehr, wenn der Gegenstand kein Gebäude ist.

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenEine Maschine ist fest in den Grund und Boden einbetoniert.

Wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks

Zivilrechtlich liegt ein wesentlicher Bestandteil des Grundstücks vor. Steuerrechtlich hingegen handelt sich um ein bewegliches Wirtschaftsgut.

Gebäude, welche einheitlich genutzt werden, sind ein einziges Wirtschaftsgut und müssen deswegen einheitlich inklusive aller unselbstständigen Gebäudeteile (R 4.2 V EStR) abgeschrieben werden (R 7.1 Abs. 1 EStR). Wenn die Gebäudeteile hingegen mit dem Gebäude nicht in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen, so sind sie selbstständige Wirtschaftsgüter und gesondert abzuschreiben. Darüber hinaus sind für die einzelnen Gebäudeteile auch grundsätzlich unterschiedliche AfA-Methoden zulässig (R 7.1 Abs. 6 EStR in Abs. 1 in Verbindung mit R 7.4 Abs. 6 Satz 2 EStR).

Abschreibungsarten für Immobilien

Es gibt steuerlich unterschiedliche Arten von Abschreibungen für Immobilien, nämlich die

Merke

Hier klicken zum AusklappenZu beachten ist, dass die degressive Abschreibung bei Gebäuden ab 2006 nicht mehr möglich ist.

Überblick über die steuerliche Gebäudeabschreibung

Welche Abschreibungsart wann anzuwenden ist, bestimmt sich danach, ob es sich um Betriebsvermögen oder Privatvermögen handelt und ob die Wohnung bzw. das Gebäude zu betrieblichen Zwecken oder zu (fremden) Wohnzwecken benutzt wird.

Folgende Übersicht erleichtert die Vorgehensweise von steuerlichen Gebäudeabschreibungen

  • für Betriebsvermögen
    • Nutzung zu (eigenen/fremden) betrieblichen Zwecken
      • Wirtschaftsgebäude
        • lineare Abschreibung
          • 1. - 33, 3. Jahr: 3 % pro Jahr
    • Nutzung zu (fremden) Wohnzwecken (Mietwohnneubauten)
      • lineare Abschreibung
        • 1. - 50. Jahr: 2 % p.a. (Fertigstellung nach 31.12.1924)
        • 1. - 50. Jahr: 2,5 % p.a. (Fertigstellung vor 01.01.1925)
      • degressive Abschreibung (Mietwohnneubauten)
        • 1. - 8. Jahr: 5 % pro Jahr
        • 9. - 14. Jahr: 2,5 % pro Jahr
        • 15. - 50. Jahr: 1,25 % pro Jahr

für Privatvermögen

  • Nutzung zu (fremden) betrieblichen Zwecken
    • andere Gebäude
      • lineare Abschreibung
        • 1. - 50. Jahr: 2 % p.a. (Fertigstellung nach 31.12.1924)
        • 1. - 50. Jahr: 2,5 % p.a. (Fertigstellung vor 01.01.1925)
      • degressive Abschreibung (Mietwohnneubauten)
        • 1. - 8. Jahr: 5 % pro Jahr
        • 9. - 14. Jahr: 2,5 % pro Jahr
        • 15. - 50. Jahr: 1,25 % pro Jahr

Nutzung zu Wohnzwecken

  • Mietwohnneubauten
    • lineare Abschreibung
      • 1. - 50. Jahr: 2 % p.a. (Fertigstellung nach 31.12.1924 )
      • 1. - 50. Jahr: 2,5 % p.a. (Fertigstellung vor dem 01.01.1925)
    • degressive Abschreibung (Mietwohnneubauten)
      • 1. - 8. Jahr: 5 % pro Jahr
      • 9. - 14. Jahr: 2,5 % pro Jahr
      • 15. - 50. Jahr: 1,25 % pro Jahr

Abschreibung von Immobilien bei Privatentnahme

Bei der Abschreibung von Immobilien bei Privatentnahmen gelten besondere Regelungen. Wenn ein Gebäude von einem Betriebsvermögen in das Privatvermögen des Steuerpflichtigen überführt, also entnommen wird (Privatentnahme), so ist der Teilwert (§ 6 Abs. 1 Nr. 4 EStG ) bzw. der gemeine Wert (§ 16 Abs. 3 Satz 7 EStG) die Bemessungsgrundlage für die weiteren AfA (R 7.3 Abs. 6 Satz 1 EStR). Es gilt hierbei der Teilwert bzw. der gemeine Wert zum Zeitpunkt der Entnahme. Es ist dann auf diese Bemessungsgrundlage

  • der Prozentsatz des § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG anzuwenden,
    • wenn die tatsächliche künftige Nutzungsdauer mindestens 50 Jahre beträgt bzw.
  • ein Prozentsatz nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG anzuwenden,
    • wenn die künftige Nutzungsdauer kürzer ist als 50 Jahre (R 7.4 Abs. 10 Satz 1 Nr. 1 EStR).

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenEin Gebäude hatte Anschaffungskosten in Höhe von 2.000.000 € und wurde nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG mit 2 % pro Jahr abgeschrieben. Nach zehnjähriger Nutzung wird das Gebäude dem Betriebsvermögen entnommen und ins Privatvermögen überführt. Der Teilwert im Zeitpunkt der Überführung beträgt 2.100.000 €. Die noch verbleibende Nutzungsdauer wird nicht kürzer sein als 50 Jahre.

Es ergibt sich folgendes Kalkül:

Anschaffungskosten2.000.000 €
AfA 2 % über zehn Jahre400.000 €
Buchwert bei Entnahme1.600.000 €
Teilwert bei Entnahme2.100.000 €
Entnahmegewinn 500.000 €
Abschreibung ab Entnahmezeitpunkt: 
Bemessungsgrundlage2.100.000 €
2% hiervon42.000 €.

Abschreibung von Immobilien bei Privateinlage

Wenn ein Gebäude aus dem Privatvermögen in das Betriebsvermögen überführt, also eingelegt wird (Privateinlage), so müssen zunächst die ursprünglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten um die bis zum Zeitpunkt der Einlage aufgelaufenen Absetzungen für Abnutzung oder Absetzungen für Substanzverringerung, Sonderabschreibungen oder erhöhte Absetzungen vermindert werden.

Erst dies bildet dann die Bemessungsgrundlage für die weiteren AfA (§ 7 Abs. 1 Satz 5 EStG).

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenDer Steuerpflichtige Hubert aus Frankfurt am Main kaufte am 2.1. des Jahres 01 ein Gebäude für 3.000.000 €. Am 2.1. des Jahres 10 legt er das Gebäude aus seinem Privatvermögen in sein Betriebsvermögen ein. Der Teilwert des Gebäudes betrug zu diesem Zeitpunkt 3.500.000 €.

Die jährliche Absetzung für Abnutzung beträgt in den Jahren, in welchen das Haus noch zum Privatvermögen gehört, 2 % von 3.000.000, also 60.000 €. Da sich das Gebäude neun Jahre lang im Privatvermögen befindet, werden daher 9∙60.000 = 540.000 € abgeschrieben, der Restbuchwert liegt am 31.12. des Jahres 09 bei 2.460.000 €.

Bewertung mit dem Teilwert und Bilanzansatz

Bei der Einlage am 1.1. des Jahres 10 ist das Gebäude in der Steuerbilanz mit seinem Teilwert von 3.500.000 € zu bewerten. Trotzdem bilden die Anschaffungskosten abzgl. der bisher vorgenommenen Absetzungen die Bemessungsgrundlage für die weiteren AfA, mithin also 3.000.000 – 9∙60.000 = 2.460.000 €. Die AfA beträgt deswegen 2 % von diesem Restbuchwert, also 49.200 €.

Der Bilanzansatz am 31.12. des Jahres 10 beträgt also 3.500.000 - 49.200 = 3.450.800 €.

Merke

Hier klicken zum AusklappenDie Differenz aus Teilwert und fortgeführten AK/HK (im obigen Beispiel also 3.500.000 - 2.460.000 = 1.040.000 €) kann höchstens durch
  • Teilwertabschreibungen oder 
  • Absetzungen für außergewöhnliche technische oder wirtschaftliche Abnutzungen
abgeschrieben werden. Es kann also hierauf keine gewöhnliche AfA verrechnet werden.

AfaA bei Immobilien

Eine Absetzung für außergewöhnliche Abnutzung (AfaA) nach § 7 Abs. 1 Satz 7 EStG ist bei Gebäuden bei der linearen als auch bei der degressiven Abschreibung zulässig (R 7.4 Abs. 11 Satz 2 EStR). Sollte der Grund für eine AfaA nachträglich wegfallen, so ist eine entsprechende Zuschreibung vorzunehmen (§ 7 Abs. 1 Satz 7 EStG). Hierbei handelt es sich um das Wertaufholungsgebot. Wenn nachträgliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten anfallen sollten, so ist folgendermaßen vorzugehen.

Ermittlung des Bilanzansatzes

Expertentipp

Hier klicken zum AusklappenI. Neue reguläre Abschreibungen
1. Ermittle die nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
2. Wie hoch waren die ursprünglichen (= historischen) Anschaffungs- oder Herstellungskosten?
3. Berechne die Summe aus beiden Positionen.
4. Ermittle den relevanten Abschreibungsprozentsatz.
5. Multipliziere diesen Prozentsatz mit dem Betrag aus 3.

II. Bilanzansatz Anfang des fraglichen Jahres
1. Addiere die nachträglichen Anschaffungs- oder Herstellungskosten
2. zu den fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten

III. Bilanzansatz Ende des fraglichen Jahres
1. Subtrahiere die Abschreibung aus I.4
2. von dem Bilanzansatz aus II 2.

Beispiel

Hier klicken zum AusklappenDer Steuerpflichtige Adrian aus Mönchengladbach legt sich am 2.1. des Jahres 01 ein Betriebsgebäude für 300.000 € zu und schreibt das einheitlich benutzte Gebäude zutreffend mit 2 % pro Jahr ab. An dem Betriebsgebäude lässt er am 1.6. des Jahres 09 nachträgliche Herstellungsarbeiten durchführen, die mit einem Nettoaufwand von 150.000 € zu Buche schlagen.

Die planmäßige Abschreibung des Jahres 09 berechnet sich wie folgt:

historische AK300.000 €
nachträgliche Herstellungskosten150.000 €
neue Bemessungsgrundlage450.000 €
reguläre AfA für 09 
in Höhe von 2 % hiervon9.000 €
Bilanzansatz 1.1.09 
historische Anschaffungskosten300.000 €
AfA für acht Jahre 
in Höhe von 2 % p.a.48.000 €
Summe252.000 €
Bilanzansatz 31.12.09  
Bilanzansatz zu Anfang des Jahres252.000 €
abzüglich Abschreibung des Jahres 099.000 €
Bilanzansatz am Ende des Jahres243.000 €